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房地產市場的小陽春讓市場的判斷莫衷一是,一些情緒化的判斷更讓人摸不著頭腦。在市場人士對預期的判斷產生嚴重分歧、銀行對房地產貸款受到嚴厲制約的情況下,所謂房地產市場回暖是假按揭導致,是夸大之辭,這些人當銀行是豬？現在銀行信貸員壞賬背終身,誰愿意鋌而走險。各地成交量普遍回暖,難道所有銀行都是騙子？
節后商品房市場成交量上升是事實。統計顯示,今年前兩個月,深圳新房和二手房成交規模分別同比增加174%和106%。3月份更是持續回暖。北京成交量也在回升,3月1日至15日,商品房期房成交5232套,比2月上半月的2025套翻了一倍,接近2月份整月5800余套的數量。根據易居研究院的數據,上海商品房市場2009年2月價跌量升,新增商品房供應86.25萬平方米,環比大幅減少29%,成交量為184.42平方米,環比增加36.31%。
房地產小陽春是政府支持、人為控制的結果,是利好政策刺激下的小反彈。政策護駕,與對未來通脹的害怕,才造成了這一波小陽春。
以上海為例,房地產成交量前10名樓盤絕大部分是節前降價促銷的樓盤,市場的通脹預期使部分投資者愿意冒險將資金投入房地產市場。商品房在建面積增加,而竣工面積與新樓盤面積卻減少,說明開發商拉長了建設周期,只有在現金流得到支撐的情況下才能這么干。
政策上的減稅、降息、降首付,開發商主推中小戶型降低總價,政府對開發商的土地支付款網開一面,最近上海開放境外投資者外幣保證金賬戶,說明“限外令”在悄悄開閘。也這說明,政府對于房地產市場的急劇下挫比開發商還要著急,土地溢價下降,拍賣屢屢流標,成交也在低價,開發商資金不足造成大面積爛尾樓,這是政府拉動經濟復蘇不能承受之重。
成交量短期回暖,不代表房地產市場已經出現反轉。
成交量回暖只是一個指標,還要看持續時間多長,以及其他配套指標的落實情況。總體而言,2月份屬于價跌量升情況,國家發改委和國家統計局調查顯示,2月份中國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%,降幅比1月擴大0.3個百分點,為自去年12月首次出現同比下降后,連續第3個月跌幅持續擴大;環比亦降0.2%。分類型看,經濟適用住房銷售價格同比上漲0.3%,普通商品住房和高檔商品住房銷售價格同比分別下降1.8%和2.8%。
成交量回暖是與春節期間的地量成交相比,與房地產景氣周期比,仍處于低谷。從2月份開始的成交量回暖還需要輔之至少3個月以上的持續期,才能做出明確的判斷。
更能說明問題的是,房地產商本身對于市場回暖信心不足,他們還處于去庫存化的關鍵階段。
根據瑞銀提供的數據,房地產在建面積和竣工面積在1~2月份同比強勁增長,考慮到房屋建設從開工到竣工通常需要1~2年的時間,目前竣工面積的增長可能僅僅反映了18~24個月之前房屋開工面積的猛增,這一數據只是說明房地產商在努力消化以往的土地存量。
代表房地產開發商真實信心的新開工面積與土地交易,還在繼續下跌的過程中,盡管跌幅有所減緩。在固定資產投資中,房地產投資一落千丈,根據國家統計局的數據,雖然房地產在城鎮固定資產投資中的比重仍達23%以上,但今年1到2月份房地產投資（2398億元）實際同比增速由20%以上下滑為5.1%,達到歷史低位。在此情況下,只有由政府啟動保障性住宅建設,才能彌補這一短板。從目前的投資量來看,保障性住房的建設仍處于雷聲大雨點小的老套路中。
所有這些都在證明,市場主體對于未來走勢并不確定,只能走一步看一步。在這樣的情況下,房地產投資高潮顯然是個夢想,根據主要房地產市場的周期,熊市不可能僅僅維持一年多的時間。
從市場規律來說,成交量上升而房價下挫不是常態,有些房地產開發商開始提價銷售,不過是趁亂獲小利,再次演繹以往投機路線而已。著眼于我國房地產市場的大調整,此時回籠現金進行區域與產業布局,是前所未有的良機,看重蠅頭小利者,未必能占得產業布局的先手。他們與那些以懷疑論追究金融業與房地產業的原罪者一樣,目光短淺。 |