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目前，房貸份額最大的中、農、工、建四大銀行已出臺政策，只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請7折優惠利率。
但據《東方早報》今日報道，具體到每個客戶的執行卻依然有點“難”——首套、普通自住、貸款余額、信用記錄都成了一座座大山。
通過記者對滬上四大行的求證，僅建行上海分行已正式開始受理存量房貸客戶的申請，受理期限為1月4日到2月22日，至于工行總行則表示尚未有具體細則可公布，預計近期將公布。
建行存量房貸客戶需要帶齊資料，到貸款經辦行提交貸款利率調整申請，如能否獲得最低7折的優惠利率，則需銀行審核。
有媒體報道，有的銀行則要求，客戶需主動與相關房貸部門聯系，提供書面證明，然后再等待銀行選擇。其實這一冗長繁復的操作流程并無必要，因為銀行只要在已有的存量房貸客戶中選擇符合條件者自動升級為7折房貸即可，這樣既免去了客戶準備材料、跑腿銀行之苦，同時也規避了銀行操作冗余及可能出錯的問題。另外，將前期享有8.5折基準利率房貸優惠作為前置條件，實際上大大收窄了可享受新政優惠的存量房貸客戶群體。
盡管各銀行的優惠條件語焉含糊，但通過分析直接可知的是，7折肯定不是所有存量房貸客戶都可享受。某股份制銀行風險管理部人士告訴早報記者，“再說回來，如果所有人都享受7折，銀行也吃不消。”
為何銀行要在目前政府大力倡導擴大內需，明確第二套房貸優惠政策的大前提下，對存量房貸優惠“猶抱琵琶半遮面”呢？其真正的目的已經表露：“如果所有人都享受7折，銀行也吃不消。”我以為，這種態度是有依據的：
其一，從新政給銀行帶來的收益來看，房貸優惠雖然在宏觀層面上能刺激房市、拉動內需，但是從單一銀行微觀層面來看，不僅無間接利益可求，而且還會影響其直接經濟收益。從目前披露的情況來看，滿足7折優惠房貸要求的客戶主要是銀行目前風險最小、收益最為穩定的客戶群。這部分客戶的還款能力毋庸置疑，但是提供優惠房貸之后，這些客戶是否會將資金投入與銀行利益密切相關的領域，尚不得而知。
就拿目前中央與地方政府大力支持的房地產市場來說，目前左右購房者決定的主要因素，是國際金融危機沖擊帶來的預期薪酬水平的降低,以及國內房地產市場未來存在明顯的下行空間，這是單純依靠降低房貸利率所無法解決的。存量房貸客戶在享受到銀行優惠房貸的同時，依然會保持對國內房地產市場的觀望態度。
其二，從新政給銀行帶來的風險性來看，房貸優惠是在國際金融危機不斷深化蔓延至實體經濟時期提出的，這就給予了這項看似尋常的新政以不同的政策背景。本身在金融危機時期已經經受了直接損失沖擊的銀行機構自然對這一時期的金融風險倍加謹慎，再加上當前國內房地產市場在未來1-2年內景氣度不可能存在大幅上升的空間，銀行對房市相關領域的資產保持高度的警惕也在所難免。
正是基于風險與收益方面的考慮，銀行作為獨立核算的市場參與主體，對于政府倡導的拯救房市新政出現明為推廣、實則“遲延”的存量房貸優惠行動在所難免。有鑒于此，政府應在消除銀行經營顧慮、提升其優惠政策信心與收入方面有所作為。如完善存款保險制度，對于銀行提供的首套7折優惠房貸給予更多的保障，事實上，這部分客戶也是銀行最優質的客戶群之一，其還款能力和意愿還是有相當保障的。
此外，可提高銀行提供優惠房貸后的期望收益。如規定享受存量房貸優惠政策的客戶必須優先到同一銀行辦理與房貸相關業務，即通過未來業務綁定拓展銀行的盈利空間。相信通過給予銀行更多自主獲利的機會，那么在現有狀況下，銀行對于擴大優質存量房貸的積極性也將會大大提高。 |