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炎熱的夏季，樓市彌漫著觀望的氣息。在冷清的樓市中，限價房的表現(xiàn)可以說是“一枝獨秀”。據(jù)統(tǒng)計，廣州樓市成交量已經(jīng)從往常每月的近７０萬平方米下降到目前的不足４０萬平方米。而廣州限價房的銷售情況卻比較暢順，目前成交率為９０．８％，其中一些限價房項目在一兩日內(nèi)基本售罄。
限價房之所以備受青睞，主要原因在于價格比當(dāng)?shù)貥鞘械木鶅r低很多。廣州房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，在廣州，５月份新建商品住宅均價達(dá)到１０５２９元／平方米，但目前推出的限價房最高價格只有６５００元／平方米，最低的只有４０００元／平方米。如今，限價房頗具“燎原”之勢，北京、天津等不少城市也開始陸續(xù)建設(shè)限價房。在北京，樓價早已突破萬元，而首批推出的限價房最高售價為六七千元／平方米，這同樣吸引了不少市民的眼球。那么，限價房低價的秘密在哪里呢？
低地價是低房價的前提條件。以廣州首個限價房項目——保利西子灣為例，其地價為２５５７元／平方米，最高房價為６５００元／平方米，而同區(qū)域金沙洲的樓面地價最高達(dá)８７６８元／平方米，甚至超過了限價房的價格。龍光集團廣佛區(qū)域公司副總經(jīng)理譚志宏認(rèn)為，限價房之所以低價，是因為政府減少了土地出讓金，讓利給“夾心階層”。據(jù)悉，龍光限價房項目的樓面地價僅為１３８０元／平方米。各地政府在讓利的同時，也進一步限制了開發(fā)商的利潤。
實踐證明，適當(dāng)規(guī)模的限價房供應(yīng)有利于調(diào)控區(qū)域樓價。根據(jù)廣州限價房銷售政策，限價房的價格按土地公開出讓時同一區(qū)域、同一地段的同類型商品住宅市場價格７０％的標(biāo)準(zhǔn)計算；這意味著面對低價的限價房，周邊樓盤只有降價迎客。據(jù)悉，北京、天津等各地限價房價格也都比周邊低兩三成。廣州房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從目前市場反映情況來看，“樓市調(diào)節(jié)器”成效初顯；限價房政策對抑制房價過快增長，尤其是抑制周邊商品房價格以及地價的過快增長起到立竿見影的效果。
今明兩年，全國不少城市的限價房項目將陸續(xù)竣工，限價房開始大量入市。業(yè)內(nèi)專家提醒，限價房仍存在不少問題亟待完善。首先，限價房的供應(yīng)規(guī)模以及供應(yīng)時機需要繼續(xù)探索。各地方政府均表示，市場漲得過快，政府會多供應(yīng)限價房；市場平穩(wěn)了，政府會考慮少供應(yīng)或不供應(yīng)限價房。但是依靠房價作出判斷的政策具有一定滯后性，這不但會進一步?jīng)_擊商品房市場，也會造成限價房滯銷。
其次，限價房銷售政策需要完善并靈活調(diào)整，防止出現(xiàn)棄購現(xiàn)象。有些項目不分地段、樓層和朝向而實行統(tǒng)一價格，最終造成一些樓層、朝向差的房子沒人要。再次，限價房應(yīng)該注重配套設(shè)施的建設(shè)。最后，限價房要有更完備的準(zhǔn)入門檻及退出制度。比如，年輕人是否能夠購買限價房問題值得探討。廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，在廣州限價房申購人群中，有不少３０歲以下年輕人，按道理這些人年輕力壯，正處于人生創(chuàng)造財富的黃金時期，不應(yīng)該伸手“討要”政府保障，而且政府也不應(yīng)該把本來集中用于解決低收入群體住房的有限資源分散給這些年輕人。 |