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目前，我國許多城市的“房價收入比”已經(jīng)超出國際標(biāo)準(zhǔn)至少3倍以上。這意味著，能夠買得起住房的只能是少數(shù)高收入者，而高收入者自住性住房問題已基本解決，其購房行為主要是為了投機(jī)或投資，這構(gòu)成高房價脆弱的基礎(chǔ)。加之社會保障不健全導(dǎo)致民眾收入向教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面的分流，及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡等問題，中國房價的整體下跌趨勢已經(jīng)難以避免。
本人在《上海證券報》先后發(fā)表四篇論房價走勢的文章，分別從資金、供求關(guān)系、成本、保障住房角度入手，推斷我國房價的整體下降趨勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。在這期間，越來越多的學(xué)者開始支持我的觀點。北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院金融研究中心主任鐘偉最近提出，現(xiàn)在房價沒有調(diào)整的城市都將會調(diào)整，這個調(diào)整將會發(fā)生在今年第三季度或第四季度。他認(rèn)為，2006年、2007年房價過快上漲，開發(fā)商獲利過多是房價調(diào)整的主要原因。
鐘偉先生和我在對房價走勢的判斷上基本一致，但關(guān)于調(diào)整原因，我更傾向于認(rèn)為，房價持續(xù)上漲遠(yuǎn)離民眾的實際購買力才是房價步入調(diào)整的根源。今天，我就從購買力角度入手，對房價走勢作進(jìn)一步的分析。
住房有三大功能：居住、投資和投機(jī)，其中，居住功能是基礎(chǔ)，其他兩大功能都是建立在住房居住功能基礎(chǔ)上的。當(dāng)住房作為居住功能而存在的時候，它就是消費品，而消費品的價格是由消費者的實際購買力水平所決定的。
國際上一般用“房價收入比”來表示房價的合理性與消費者的實際購房能力。所謂“房價收入比”是指一個地區(qū)的住房平均價與家庭年平均收入的比值。比值越高，說明居民家庭對住房的支付能力越低；比值越小，說明居民家庭對住房的支付能力越高。1996年，聯(lián)合國人居中心出版的世界人居報告中，在對50多個國家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為，一套住房的合理價格應(yīng)在居民年收入的2至3倍，如達(dá)到5倍時，大多數(shù)人就會無力購買，市場就會出現(xiàn)問題。發(fā)達(dá)國家的住房市場，其“房價收入比”基本上在這個范圍內(nèi)。比如美國，其“房價收入比”平均為2.8倍。
針對我國的現(xiàn)實情況，國際專家（包括世界銀行專家）給出的“合理的住房價格”的“房價收入比”為3至6倍，也就是一個家庭3年到6年的收入，可以購買一套住房。據(jù)有人考證，3至6倍的“房價收入比”出自20世紀(jì)90年代初的世界銀行專家AndrewHamer，他在進(jìn)行中國住房制度改革研究時，提出了這個被世行認(rèn)為“比較理想”的比例，而這個比例得到了中國政府的認(rèn)同。1998年，國務(wù)院23號文提出，一個地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，其平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，而當(dāng)時規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房的涵蓋范圍是占人口80%以上的“中低收入家庭”。
“房價收入比”定為4倍，是有關(guān)部門經(jīng)過綜合評估后得出的結(jié)論。而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳市2004年和2005年的房價收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍，到2007年，飆升到20倍以上。上海、北京等城市中心城區(qū)的“房價收入比”，甚至達(dá)到了30倍至50倍以上。這說明，以國際上通用的“房價收入比”這個標(biāo)尺來衡量，我國房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了民眾的實際購買力。
而且，在作出這一比較的時候，我們其實還忽略了一個隱性因素，即社會保障產(chǎn)品的數(shù)量和質(zhì)量。在歐美等發(fā)達(dá)國家，由于教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等問題，基本上都由財政負(fù)責(zé)提供，民眾高枕無憂，其收入的實際含金量非常高，換句話說，其收入的絕大部分可以用于消費。也正因為此，美國人一向喜歡大手花錢，甚至常常花得不名一文也照樣無憂無慮，其原因就在于有社會保障這座靠山。而在我國，由于社會保障性產(chǎn)品的供應(yīng)尚不健全，民眾很大程度上需要通過自己“籌備”資金以彌補(bǔ)社會保障缺口。而伴隨著教育、醫(yī)療等領(lǐng)域的市場化改革，20年中，我國教育學(xué)費上漲了25倍，醫(yī)療費用上漲了19倍。這意味著，民眾的收入并不能完全用于購買住房，還必須應(yīng)對這些必需的開支。
因此，如果綜合考慮保障因素，我國“房價收入比”應(yīng)該低于國際標(biāo)準(zhǔn)才更合理。而實際情況卻是，我國許多城市現(xiàn)在的“房價收入比”已經(jīng)超出國際標(biāo)準(zhǔn)的至少3倍以上。這意味著，能夠買得起住房的只能是少數(shù)高收入者，而高收入者自住性住房問題已經(jīng)解決，其購房行為主要是為了投機(jī)或投資，在住房市場繁榮的情況下，投機(jī)或投資住房支撐起了相當(dāng)大的銷量。《深圳藍(lán)皮書：中國深圳發(fā)展報告(2007)》顯示，深圳2006年置業(yè)者中有超過30％置業(yè)者在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手，投機(jī)之嚴(yán)重由此可見一斑。
這種虛假的繁榮由于遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離民眾的購買力而顯得非常脆弱，一旦對房價上漲的預(yù)期不再，購買力萎縮的真實一面馬上就會顯現(xiàn)出來。深圳房價的持續(xù)下跌，正是投機(jī)退潮，急劇萎縮的購買力無力支撐目前的高房價所致。不少一線城市的情況與深圳大同小異，當(dāng)深圳房價實現(xiàn)價值回歸的時候，那些尚未步入調(diào)整的城市早晚也要步深圳的后塵。
另外，我國房地產(chǎn)市場還存在著一個非常嚴(yán)重的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的問題（即大戶型住房供應(yīng)過剩而中小戶型供應(yīng)不足），這進(jìn)一步造成了民眾實際購買力的萎縮。因為大套住房的房價與普通家庭的收入比值會更大。中央曾經(jīng)出臺政策，要求“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。而一直到去年上半年，這一比例才達(dá)到24.31%。一方面，是中低收入者占據(jù)市場的絕對主流，另一方面，是大戶型住房占據(jù)市場的主流。供應(yīng)與需求之間的脫節(jié)，進(jìn)一步偏離了民眾的實際購買力。如果說，保障性住房供應(yīng)的增大對中低價位住房影響巨大的話，住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡所導(dǎo)致的大戶型住房供應(yīng)的過剩，則對高價位住房構(gòu)成強(qiáng)大的壓力。因此，當(dāng)調(diào)整到來，廣州、深圳的房價都是齊跌，而不是專家們所預(yù)言的結(jié)構(gòu)性下跌。
綜上，房價的整體下跌趨勢已經(jīng)難以避免。尤其是在房貸新政實行后，進(jìn)一步抑制了人們的實際消費能力，而最近央行大幅度提高存款準(zhǔn)備金率一個百分點，又進(jìn)一步打擊了住房市場囤積居奇的能力，相當(dāng)一部分存量住房將被逼向市場。降價銷售已經(jīng)成為開發(fā)商們不得不面對的選擇，至少有一點是肯定的：晚降價不如早降價，在羊群效應(yīng)形成以前降價售房的開發(fā)商，將來或許會感受到當(dāng)機(jī)立斷的幸福。 |