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| 深圳房價(jià)結(jié)構(gòu)性下跌還將繼續(xù) |
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| 2008-05-28 陳波翀 來源:上海證券報(bào) |
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僅僅半年的時(shí)間，深圳房價(jià)從17350元/平方米的高點(diǎn)，快速下跌至4月份的11962元/平方米，跌幅超過30％，而銀行對(duì)房價(jià)持續(xù)下跌的預(yù)期，直接導(dǎo)致了收縮消費(fèi)貸款投放的行為。
房價(jià)下跌預(yù)期又是如何形成的呢？很明顯是基于對(duì)房價(jià)泡沫的認(rèn)識(shí)。在市場(chǎng)上，普遍存在兩種需求，即自住需求和投資需求。在理性的市場(chǎng)環(huán)境下，自住需求占據(jù)主導(dǎo)地位，房價(jià)基本上由供求關(guān)系決定。房價(jià)出現(xiàn)上漲后，投資需求迅速增加，房價(jià)轉(zhuǎn)由成交堆積決定。即資金推動(dòng)的價(jià)格單邊上揚(yáng)，表現(xiàn)為成交活躍，二手房尤其明顯。一旦投資需求超過自住需求，市場(chǎng)的主導(dǎo)力量就開始演變?yōu)橥稒C(jī)，房價(jià)泡沫也就出現(xiàn)了。
房價(jià)泡沫何時(shí)破滅呢？眾說紛紜，比較一致的觀點(diǎn)是銀行消費(fèi)貸款實(shí)行額度控制，切斷了投機(jī)客的資金鏈條。實(shí)際上，上述觀點(diǎn)只是房價(jià)泡沫破滅的誘因罷了，根本原因還是市場(chǎng)理性選擇后的價(jià)值回歸。因此，房價(jià)的合理高度，也是自住需求與投資需求相對(duì)均衡狀態(tài)下的博弈結(jié)果。自住需求與投資需求如何博弈呢？觀察一手房與二手房的成交就知道了。
回顧深圳2007年以來商品住宅的成交情況，大致可以得出如下結(jié)論：其一，成交在先，價(jià)格在后。即房價(jià)的上漲具有滯后效應(yīng)，2007年2月份成交面積開始放大，4月份房價(jià)才上漲。其二，投機(jī)成為房價(jià)上漲的主要推手。二手房成交顯著大于一手房，表明投機(jī)資金十分活躍。其三，房價(jià)并未見底。目前的房價(jià)已回到去年2、3月份的水平，但一手房成交僅相當(dāng)于去年8、9月份的水平。其四，二手房成交一旦超過一手房的兩倍，意味著房價(jià)的拐點(diǎn)即將到來。
假定初始狀態(tài)市場(chǎng)上全部為一手房供給，當(dāng)年成交100萬平方米，其中自住需求與投資需求各半，均為50萬平方米。至第二年末，二手房成交為一手房的兩倍，即200萬平方米。相當(dāng)于一年之內(nèi)，投資需求的50萬平方米成交了4次，即每3個(gè)月在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)手一次。根據(jù)現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押登記制度，3個(gè)月之內(nèi)要辦理完房產(chǎn)交易手續(xù)，已經(jīng)有些捉襟見肘。交易成本明顯會(huì)制約二手房的轉(zhuǎn)手頻度。
假定一手房及二手房成交均由兩部分組成，即自住需求和投資需求，且自住需求對(duì)一手房和二手房的選擇無差異，在二手房成交里面，投資需求大于自住需求的情況極有可能出現(xiàn)。二手房成交面積不能持續(xù)大于一手房成交面積的兩倍，上述比例關(guān)系一旦突破2：1的警戒線，意味著房價(jià)泡沫已經(jīng)到了破滅的邊緣，房價(jià)掉頭向下的概率增大。數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房與一手房成交比例在去年6、7、8月連續(xù)大于2：1，預(yù)示著房價(jià)即將見頂，10月份成交均價(jià)達(dá)到歷史高位，隨后房價(jià)即一路下行。
4月份成交均價(jià)的同比比較支撐上述結(jié)論。2008年4月份，特區(qū)外商品住宅成交均價(jià)為11330元/平方米，去年同期為10048元/平方米，差距僅10％左右。特區(qū)內(nèi)商品住宅成交均價(jià)較去年同期高出5113元/平方米，差距在30％以上，下跌空間依然很大。特別是鹽田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)，房價(jià)同比明顯偏高，極有可能在未來領(lǐng)跌深圳房價(jià)。
不難發(fā)現(xiàn)，深圳房價(jià)正在供求關(guān)系的主導(dǎo)下繼續(xù)理性回歸的進(jìn)程。即便是一手房成交與二手房成交十分接近了，也不能說房價(jià)就見底了。畢竟其只是房價(jià)見底的必要條件，而非充分條件。房價(jià)見底的真正信號(hào)是什么呢？非成交量莫屬，單月成交面積達(dá)到去年的平均水平90萬平方米，或許才可以確認(rèn)房價(jià)的底部。 |
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