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保障性住房與商品房在整個住房供應體系中的比例，直接影響著房價的走勢。當商品房占據主流的時候，開發商掌控定價權，逐利的沖動會使它不斷通過各種手段推高房價。而當保障性住房供應加大時，開發商的壟斷定價權就被弱化。因此，在我國加大保障性住房供應后，房價必然走向下跌。
本人在《上海證券報》先后發表三篇論房價走勢的文章，分別從資金、供求關系、成本角度入手，推斷我國房價的整體下降趨勢已經不可逆轉。這些文章正引起越來越大的反響，一些研究機構也開始成為我的“同盟”。高盛近期在一份最新報告中預測，受到近些年來房價上漲過快、緊縮式宏觀調控、房地產市場供過于求等因素影響，國內房價將在未來一年出現至少15%的下降。
我相信，隨著越來越多的理性的分析人士與研究機構，客觀地認識這個市場，房價即將下跌的結論將日漸成為主流。今天，我再次從保障性住房的供應角度，分析房價的未來走勢。
能夠影響房價的因素，從住房供應性質來看，可分為兩大部分，一是保障性住房，二是商品房，兩者的平衡關系，直接決定著房價的走勢。我們知道，香港樓市價格從1997年到2003年8月持續下跌，房屋價值縮水70％，17萬家庭成為“負資產家庭”。而在1997年以前，香港房價漲勢如虹。為何發生了如此大的變化？就在于政府加大了保障性住房的投入。董建華主政的港府，投入巨資建設大量平民住宅——公屋數量占到整個市場的50%左右，保障性住房供應量的擴大必然蠶食商品房市場的空間，從根本上改變供求關系，導致房價的快速下跌。
新加坡的情況大致差不多。新加波地少人多，如果住房供應完全交給市場，房價將變成“天價”，而實際上新加坡的房價相對比較穩定，這成為新加坡保持社會和諧的一個重要根基，關鍵就在于，其住房供應結構中，商品房占比非常小。新加坡政府規定，占住戶總數3%的富人由開發商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業稅，而對占住戶總數80%的中低收入者提供由政府控制戶型和房價的房屋，對15%的困難戶供應由政府補貼的房屋。由于保障性住房占比大，開發商不能通過壟斷形成定價權，房價走勢平穩。
這兩個例子說明，保障性住房與商品房在整個住房供應體系中的比例，直接影響著房價的走勢。具體而言，這種關系就是，當保障性住房占比較大時，房價會保持平穩態勢，波動較小。而當商品房占據主流的時候，開發商掌控定價權，逐利的沖動會使它不斷通過各種手段推高房價。商品房的占比越大，這種壟斷性越強。
我們知道，2003年以前，我國房價走勢平穩，漲幅非常小。而在2003年以后，房價飛漲。為何？國務院1998年發布的房改23號文，所設計的住房供應體系，是城市80%以上的家庭由政府供應經濟適用房，而不是開發商供應高價商品房。也就是說，保障性住房是市場供應的主體，屬于開發商建設的商品房占比只有10%多，而到了2003年，建設部出臺的18號文把經濟適用房由“住房供應主體”改成了“具有保障性質的政策性商品住房”，這意味著，保障性住房被商品房所取代——盡管它帶有“保障性質”但畢竟落腳點在“商品住房”上。因此，2003年當年的房價漲幅，就超過了1998年至2003年的累計漲幅。
保障性住房被市場化的商品房所取代，等于賦予了開發商壟斷定價權，房價的失控也源于此，即使2005年的房地產調控，亦不能阻止房價快速上漲的步伐，因為，調控沒有改變住房的供應結構。可以這樣說，如果住房的供應壟斷在開發商手中，房價的走勢就可能降下來。但是，房價的持續上漲，越來越遠離民眾實際購買力的現狀，令民眾憂心忡忡，也令政府不安。在認識到我國房價飛速上漲的真正癥結以后，政府開始以前所未有的速度，加大保障性住房的供應，而這成為促進房價下跌的一支重要力量。
2007年8月13日，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（簡稱“24號文”）發布，要求“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，基本確立了住房保障制度的政策框架。24號文特別強調擴大廉租住房資金來源，使得保障性住房的供應變得更有保障，供應量自然要增大。
11月30日，建設部等七部門又聯合發布了《經濟適用住房管理辦法》。辦法指出，“經濟適用住房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接”。于是，經濟適用房向下與廉租房銜接，向上又與“限價房”實現了鏈接，“三房”無縫對接，不僅使社會保障性住房有了一個系統的體系，也使得從經濟適用房到商品房的過渡因為“限價房”的作用而有機銜接在了一起，這種對接弱化了商品房的作用，因為經濟適用房和限價房對商品房都具有替代作用，這意味著開發商完全主導市場的時代走向終點。
也因此，房價的下跌已變得難以避免。5月17日，中國房地產業協會發布的《中國房地產市場研究報告》指出，保障性住房已經成為2008年房地產市場供應不可忽視的重要組成部分。“從供給狀況來看，根據此前文件要求，今年6月底前全國656座城市要公布今后4年的住房規劃。而此前全國重點城市公布的2008年度住房建設計劃中，住房保障和供應結構調整成為各大城市今年住房市場發展的主要著力點。”據統計，全國10個重點城市2008年計劃新建住房面積共15294.17萬平方米，其中保障性住房面積共4090.18萬平方米，占新建住房面積比例為26.7%。并且，全國大部分城市保障性住房面積占新建住房面積的比例都在10%以上。其中，武漢的比例最大，約為70.8%；北京計劃新建保障性住房也在四成以上。為此，研究報告指出，目前各地都明顯加大了規劃中保障性住房的建設面積，這將成為今年房地產市場供應不可忽視的重要組成部分。
當然，所謂“保障性住房已經成為2008年房地產市場供應不可忽視的重要組成部分”的說法比較委婉，也比較含蓄，說直接點，就是保障性住房必將壓低房價！ |