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| 2008-05-19 馮玉國 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 |
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“囤積土地”是開發(fā)商迅速實(shí)現(xiàn)財(cái)富擴(kuò)張的捷徑。房地產(chǎn)業(yè)前幾年的發(fā)展表明，凡是迅速暴富的開發(fā)商，一般都是土地囤積最多的開發(fā)商。這是由相關(guān)數(shù)據(jù)充分證明了的。
根據(jù)最近兩年胡潤百富榜的統(tǒng)計(jì)，最能催生億萬富豪的行業(yè)依次是房地產(chǎn)、制造業(yè)和IT。房地產(chǎn)仍以超過四分之一的比例排在首位，而在2004年，這一比例甚至達(dá)到驚人的45%，全中國最富的人中，接近一半在做房地產(chǎn)。而做房地產(chǎn)的人中，囤積土地的數(shù)量直接決定著房地產(chǎn)商的身價(jià)。以碧桂園為例，它去年的土地儲(chǔ)備量達(dá)到了驚人的5000萬平方米，而身為碧桂園執(zhí)行董事的楊惠妍，也當(dāng)仁不讓地成為富豪榜新首富。
土地意味著稀缺資源，意味著快速的升值，意味著驚人的暴利。許多開發(fā)商拿地的目的不再是開發(fā)，而是囤積，靜等升值，因?yàn)榈貎r(jià)的翻番是比建房、賣房更大、更快的暴利獲取方式。然而，物極必反，當(dāng)囤積土地成為所有開發(fā)商極力追求的目的，房地產(chǎn)業(yè)就必然走向畸形。因?yàn)殚_發(fā)商把房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)變成了一項(xiàng)傳銷，或者純粹的土地倒賣。由于開發(fā)商爭相拿地、囤地，2007年，全國各地的“地王”雨后春筍般地冒出，一個(gè)新記錄往往還沒有“站穩(wěn)”，就被新的記錄打破。
土地開發(fā)商囤積了多少土地？SOHO中國董事長潘石屹給出的比較確切的數(shù)據(jù)是：“（2007年）房企售樓收入2.9萬億元，購地支出3萬億元！”
但是，斗轉(zhuǎn)星移，昔日成為開發(fā)商搖錢樹的土地囤積，有可能成為一個(gè)燙手山芋，或者是一根沉重的能夠隨時(shí)壓彎房價(jià)的稻草。而打開潘多拉魔盒的大手，就是資金的短缺。
在“沖刺2008京滬房企發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)話論壇”上，任志強(qiáng)說：“由于銷售急速下降，很多開發(fā)商覺得錢不夠了。錢不夠的原因可能在于去年太猖狂，囤積的土地可能太多了。”任志強(qiáng)表示，今年一季度，房地產(chǎn)的銷售量同比下降了15%。因此，一季度定金、預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款所占開發(fā)總資金的比例，從42%下降到了19%，從而導(dǎo)致開發(fā)商資金緊張。同時(shí)，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金從35%下降到29%，這是連續(xù)四年來首次出現(xiàn)的情況。
這與潘石屹給出的數(shù)據(jù)表達(dá)出了同一個(gè)意思，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍資金緊張、入不敷支的現(xiàn)狀，正在日益嚴(yán)重地顯現(xiàn)出來。“盡管資金緊張，但開發(fā)商都想掙更多的錢，誰也不愿意降價(jià)”——這是任志強(qiáng)對(duì)開發(fā)商心態(tài)的分析。這種類似“價(jià)格聯(lián)盟”的堅(jiān)守，在廣州、深圳已經(jīng)被房價(jià)的暴跌擊得粉碎，“死守”北京、上海的開發(fā)商能夠如愿，并不令人樂觀。
因?yàn)闄M亙?cè)陂_發(fā)商面前的法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是難以逾越的。1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》強(qiáng)調(diào)，根據(jù)法律規(guī)定，土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，“堅(jiān)決無償收回”，并且規(guī)定，即使土地限制不超過一年，夠不上“按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)”，土地增值也將被“征繳增值地價(jià)”。
依照過去的規(guī)定，開發(fā)商尚有兩年的寬限期，就是利用這個(gè)寬限期，開發(fā)商達(dá)到了牟取土地升值暴利的目的。但現(xiàn)在，開發(fā)商連一年的“自由空間”也沒有了。根據(jù)國務(wù)院規(guī)定：“金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信。”分批開發(fā)、滾動(dòng)授信是開發(fā)商“以小博大”的利器，當(dāng)這條路被斷掉，在資金缺乏的情況下，開發(fā)商要么賣地，要么等著囤積的土地被收回。
事實(shí)上，就連地產(chǎn)界的“死多頭”任志強(qiáng)也強(qiáng)調(diào)：“對(duì)于去年囤地過多的企業(yè)，今年可以選擇賣掉三塊地中的兩塊，留下一塊會(huì)活得很輕松。”但現(xiàn)在，資金缺乏并非個(gè)別開發(fā)商面臨的問題，而是所有開發(fā)商面臨的問題，現(xiàn)在拋售囤積的土地，面臨著無人接盤的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商為了盤活資金，只能選擇降價(jià)賣地售房。
因此，“囤地太多”有可能成為壓彎樓市的是一根沉重稻草，2008的樓市，想不深幅下跌都很難。 |
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