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近幾個月來全國部分城市房價上漲勢頭迅猛，遠遠超過普通居民心理預期水準，已經引發部分城市居民的心理恐慌，并由此產生生活壓力增大、過度焦慮、非理性置業沖動等一系列連鎖反應。其中深圳房價上漲勢頭最甚，已經成為國內一、二線城市房價繼續瘋漲的領頭羊與風向標。
根據國家發改委、國家統計局最新調查數據，今年5月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4％，漲幅比前月高1.0個百分點，其中北京房價同比上漲9.6％，排在深圳、蚌埠和北海之后，列全國第四位。
從新建商品房的地區劃分來看，70個大中城市新建商品住房銷售價格同比值均有明顯上漲，漲幅較大的主要城市包括:北海（15.1％）、深圳（12.3％）、溫州（10.9％）、北京（10.3％）、蚌埠（10.2％）和南京（9.2％）等。
從二手房來看，70個城市銷售價格同比上漲6.8％，同比漲幅較高的領先城市包括:北海（15.1％）、深圳（13.9％）、蚌埠（10.9％）、北京和鄭州（9.7％），大連（8.2％）等。
從2002年到2005年，深圳房價雖逐年上升，但上升的速率還不算特別突出，但從去年下半年開始，深圳房價進入迅速攀升的快車道。從房地產資金來源上看，去年深圳房地產貸款余額達到3000億元，其中購房貸款2128億元，二手房貸款同比也增長了123%。
由此可見，深圳本地企業過剩資本和銀行借貸資本是深圳房地產市場突飛猛進的主因，而香港和內地其他地方的大量資本涌入只是次因，海外資本則充其量只是起到推波助瀾的作用。如果把房價看作是房地產函數式中的因變量，那么無論主因、次因，還是其他附加因素都是自變量。它們共同發生作用，促成了既定的房價水平。
筆者認為，深圳房價快速上升的根本原因，在于深圳土地未來拓展空間有限，區位優勢獨特，局部需求相對集中和旺盛等因素，而非外來資本的沖擊。
作為毗鄰香港、最具發展活力的年輕城市，與內地許多相同人口規模的大都市相比，深圳市區面積偏小，大約只是廣州市土地面積的八分之一，而常住人口實際上已經突破1000萬，超高的人口密度和毗鄰香港的區位優勢，促使國內外投資者的目光聚焦在這片發展潛力巨大的土地上。
根據新近的可靠數據，深圳市可用于未來城市建設的用地不足200平方公里，土地資源相對稀缺，拓展空間有限，致使土地供應持續緊張。盡管每年深圳市通過盤活存量土地、加強城中村改造，使得部分存量土地入市以補充市場供應，但仍然無法滿足每年新增900萬平方米左右的基本住房需求。
深圳人口的年齡結構相對年輕化，許多躊躇滿志的青年人只身來到深圳安家立業，自住需求與投資需求相互交織，進而發生互動聚變作用，不斷拉升房價。
今年7月1日，深港大橋通車，使得香港與深圳的交通和生活便利程度進一步提高，而深港兩地的房價差異依然較大，為香港的過剩資本涌入深圳提供了較為充足的理由和逐利動機。去年，深圳職工平均年收入大約為32476元人民幣，而香港人的平均收入約合203440元人民幣，是深圳的6倍左右。旺盛的需求與樂觀的投資回報預期，客觀上促使更多的香港人加入到持續購買深圳市房地產的行列之中。
近期深圳市政府公開表示：政府在房地產市場調控中的首要責任是加快住房保障體系建設，解決普通市民尤其是困難群眾、低收入家庭的住房。房價上漲直接關系到老百姓的切身利益，政府不能坐視不理、不能無所作為、不能無動于衷。
政府解決低收入群體住房問題的承諾固然可以贏得人心，但問題在于，政府的政策反應與干預措施是否符合市場經濟的內在需求？是否有可能破壞房地產市場正在建立的有限秩序與運行規則？是否能夠切實有效地解決低收入群體的住房需求，并且進而滿足他們源源不斷的置業投資欲望？假如未來的希望落空，可能使政府的代言人失去人心。
從更加長久和理性的目標層面上說，政府的市場“救急”行動不在于其決心有多大，更不在出發點和情感訴求多么值得贊賞，而在于其目標是否合乎市場經濟的內在邏輯和長遠機制效應，程序與步驟是否合乎市場理性并切實可行，最終結果是否能夠達到預期目標并且不會促使被幫助者產生依賴政府的心理和濫用公共資源來滿足利己需求的機會主義行為。
靠政府還是靠市場。似乎是個始終無法解決的悖論，審慎的政府承諾和理性的輔助行為當然是公民的福音，但我們不能忘記更多的問題需要依靠市場機制去解決。有時，所謂“市場失靈”，恰恰是市場化程度不夠或者現存制度限制的結果。
對深圳來說，與其在短期內去集中打壓或者“調控”房價，不如盡快擴大深圳行政區劃范圍，大幅度增加土地供給，給予更多在深圳工作、生活的外來人口以深圳市民的正式認定。如果并不打算回歸到計劃經濟體制，那么政府的直接干預就總是非常態，并且是有限度的。當然政府可以通過減稅、發放補貼和低價出讓土地的方式來幫助低收入群體實現低端產權房的夢想，這才是真正符合市場經濟法則的政府行為。
(北京大學外國經濟學說研究中心副主任) |