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作者：徐滇慶
李昕
出版社：機械工業出版社 |
2013年10月29日，習近平同志指出：“解決群眾住房問題是一項長期任務，還存在著住房困難家庭的基本需求尚未根本解決，保障性住房總體不足，住房資源配置不合理、不平衡等問題……從我國國情來看，總的方向是構建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系……要千方百計增加住房供應，同時要把調節人民群眾住房需求放在重要位置，建立健全經濟、適用、環保、節約資源、安全的住房標準體系，倡導符合國情的住房消費模式。”
習近平同志的講話明確地指出要尊重市場規律，注重采取經濟手段，切實改善供求關系，該政府管的就一定要管好。要認真落實資金和土地，給低收入群體多蓋一些廉租房。要增加供給，緩解住房市場供不應求的矛盾，逐步穩定房價。
回顧以往，教訓深刻。2010年，政府針對飛漲的房價出臺了一系列“有史以來最嚴厲的房價調控政策”。毫無疑問，高房價不好，房價暴漲尤其不好。制止房價暴漲符合大部分民眾的愿望。上面決心大，下面呼聲高，新聞媒體一面倒，非把房價打下來不可，像唐·吉訶德一樣把房價當作了敵人。
顯然，房價就和人的體溫一樣，只不過是反映房地產市場或人體系統運作的一個指標。房價暴漲就像發高燒一樣，都不好。可是，醫生絕對不能看到來個發燒的病人就拿體溫作為斗爭對象，非把體溫降下來不可。發高燒有不同的病因。也許是肺炎，也許是外傷感染，只有對癥下藥才能把體溫降下來。如果把病人丟進冰箱，體溫降了下來，病人也給整死了。
隨著時間的推移，調控政策的效果并不明顯。一方面，房價依然居高不下，另一方面，經濟增長速度放緩，逼出了一系列“穩增長”的政策。有人說調控純屬“空調”，調控或將“無疾而終”。有些人嘴上雖然還硬，心里卻七上八下，不知道什么時候收場。明明是一番好心，為何效果不彰，沒有辦成好事？
中國經濟改革是前無古人的偉大壯舉。摸著石頭過河是無法避免的理性選擇。一項政策是否正確要看實踐的效果。畢竟，實踐是檢驗真理的唯一標準。
沒有理論的實踐是盲目的實踐，盲目的實踐是走不遠的。在房價調控過程中冒出來許多似是而非的問題，值得認真推敲。
經濟理論反復闡明，房價和其他價格一樣，是個貨幣現象。試想，如果左手按住房價，右手卻在不斷地增發貨幣，房價還能按得住嗎？有沒有認真考察一下，房價和貨幣發行之間有些什么關系？
經濟理論反復闡明，如果房地產市場上供不應求，必然存在房價上漲的壓力。房地產市場到底是供不應求，還是供過于求？究竟城鎮居民的人均住房面積有多大？從1994年開始房改，至今還不到20年。大量興建商品房的時間更短，難道在這么短的時間內就已經滿足了廣大民眾對住房的需求？根據我們的估算，當前全部住房還不到2030年住房需求總量的一半。房地產業任重道遠。為什么有人硬說住房已經大大過剩，并且根據這一點斷定房價非跌掉一半不可？
經濟理論反復闡明，超出居民購買力的物價是站不住腳的。許多人說老百姓買不起住房，為什么房價還不掉下來？究竟老百姓有沒有購房能力？事實上，由于貧富差距越來越大，92%的人買不起房，可是還有高收入群體，大約8%的人不僅買得起房，還有能力買好多套房。難道高收入群體就不是老百姓嗎？實踐證明，凡是相信房價即將大幅度下跌的人都吃虧了。
經濟理論反復闡明，泡沫經濟的危害性極大，很容易導致金融危機。有人說中國的房地產業就是一個大泡沫。為什么這個泡沫到現在還不迸裂？如何判斷泡沫經濟？如何防范金融危機？
經濟理論反復闡明，必須用系統工程的觀點來觀察宏觀經濟，房地產業和上下游產業的關系非常密切，牽一發而動全身。打壓房價對其他行業有多大的沖擊？房地產業到底是不是一個支柱行業？房地產業今后的發展方向是什么？實踐證明，前段時間的房價調控原意是限制需求，結果，正常需求沒有下來，反而把供給打下來了。供不應求的矛盾更加嚴重，弄不好房價可能出現報復性反彈。
為什么限購、限價政策說出臺就出臺，可是房產稅就是出不來？在經濟發展過程中應當如何擺正看得見的手和看不見的手的位置？
有人說,堅持限購、限貸不動搖，有信心堅決把房價打下去。歷史經驗告訴我們，要敬畏經濟規律,不要迷戀什么“信心”。
學風浮躁是當前的大敵。在房價問題上缺乏認真的研究，沒有嚴肅地討論切磋。有些人迎合民粹主義思潮，捕風捉影，信口開河，嘩眾取寵。我們尊重每一個人的發言權，不過，是不是應當更加嚴謹一些？許多人批評政策多變，朝三暮四。為什么總是急匆匆地出臺一些行政干預措施，按下葫蘆浮起瓢，手忙腳亂？
樊綱說得比較客觀：“當制度一時緊急又建立不起來的時候，經濟手段無法馬上用的時候，作為應急手段，行政手段要馬上上來，把泡沫先抑制住再說。但是，這終究不是長遠的辦法，終究要通過各種新的制度的建設，包括經過一段時間的試點來建立新的制度，用經濟的手段，用稅收、利率、信貸等政策來替換下類似‘限購’這樣的政策。”只要注意理論學習，抓緊制度建設，今后就可以少來一點應急手段，少折騰一點。
與其頭痛醫頭腳痛醫腳，還不如坐下來，認真討論一下兩年以來房價調控的理論和實踐，從中總結出一些規律性的東西，在制度建設上下工夫。治理房地產市場，一定要標本兼治。迅速推進整體稅制改革和金融體制改革，通過財稅、金融手段抑制房地產投機活動，提高資源分配效率，縮小貧富差距。大力修建廉租房，照顧低收入群體，在效率和平等之間找到一個合適的切入點。與此同時，有必要認真討論土地政策，配合城鎮化進展統籌安排城市建設用地和農村宅基地，增加商品房供給，緩解供求矛盾。
說千道萬，不離根本，在回顧、展望、研究、制定房地產政策的時候，切切牢記：尊重知識，敬畏規律。經濟規律猶如大江東去，不可抗拒。我們要了解規律，順應規律，按規律辦事。違背經濟規律的人，無論出于何等好心，最終一定會受懲罰。
雖說房地產業只是國民經濟中的一個部分，可是一滴水可以映照出整個世界。房價調控涉及宏觀、微觀、金融、國民經濟核算等多個領域。有必要結合這些領域的經濟學理論，分別討論房價調控中遇到的問題。只有在理論的指導下，才能比較深刻、全面地了解房地產業發展的內在規律。尤其重要的是，對于房地產業的一些基本數據和指標要嚴格地定量討論。例如，房價收入比、居民住房需求、人均住房面積、居民收入的不均衡狀態，等等。眾所周知，房地產數據質量很成問題，許多官方數據似是而非，邊界不清。今后整理、規范統計口徑的任務還很重。沒有定量分析就只能是非左即右，一放就亂，一管就死。在許多情況下，最佳對策往往是折中的結果，而折中就一定要注意定量分析，特別要注意政策的邊界。
30多年前，當中國剛剛開始改革開放的時候，沒有人能夠想到中國會突飛猛進，取得如此輝煌的成就。30多年以后，人們會如何看待今天？我們衷心希望中國能夠一如既往地保持高速增長。為此，必須采取措施不讓房價上漲過快，防止出現房地產泡沫經濟。一旦爆發金融危機，就可能徹底顛覆高速發展的大好形勢。令人擔憂的是，采用限購、限價等行政措施打壓房價，雖然房價上漲的幅度掉了下來，卻搞亂了金融市場秩序，在銀行中出現了一個規模空前的“堰塞湖”。爆發金融危機的概率非但沒有降低，反而越來越高。房價暴漲只不過是肌膚之瘡，金融危機才是心頭大患。
對于如何調控房價，完全可以平心靜氣，慢慢討論，不爭一時之氣，不做驚人之語。讓歷史和后人來檢驗是非曲直。但愿在十年、幾十年后，當人們回顧21世紀初中國經濟發展時，本書提供的分析和資料有些參考價值。