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作者:柴效武
出版社:中國民主法制出版社 |
一、住房是老人養老的糖果屋
膾炙人口的《格林童話》中，曾經講述了一個“糖果屋”的有趣故事。如今的“糖果屋”已經不再是小孩子才會去看的童話。老年人用房子養老，這個房子就成了真正意義上的“糖果屋”。盡管以房養老的理念與運作方式，在中國還處于探索的過程中，但“糖果屋”的童話卻漸漸躍入眼簾，成為人們可以觸摸到的現實。盡管老人的房子不是用糖果做成的，但我們遵循以房養老的理念，將要介紹的若干具體操作方式，則要讓老人的房子變為晚年足以舒適享用衣食之源的“糖果”。
當我們步入百貨超市，會看到花花綠綠、色彩繽紛的各式“糖果”。以房養老的現實生活中，可資以養老的“糖果屋”同樣可以采取多種表現形式。形形色色的“糖果屋”，把老人的養老生活裝扮得更加絢麗多彩。
老人們如何以房養老，我們為有志于此的老人們，提供了眾多的“糖果”，或者是一個可供自主選擇的大“菜單”，同時，我們對菜單中的各個大菜逐一作出介紹，幫助老年人根據自己的經濟能力和意愿愛好，在菜單中自主隨意地“點菜”，選擇適用的以房養老模式。
二、以房養老理念的提出
2003年7月，我們在浙江大學召開了“以房養老”的大型研討會。會上，我提出了第三個老太太以房養老的理念，將以房養老的實質歸結為“死后錢財生前用”，并用“60歲前人養房，60歲后房養人”，這個大家清晰明白的語言，形象地說明了以房養老的含義和具體操作模式，并對以房養老推出將會帶來的社會經濟效應，以及將要遇到的種種風險，給了較為清晰的勾勒和描畫。
長期的計劃經濟時代里，在“低收入、低消費、廣就業”的政策影響下，我國大多數的老年人都是積蓄不多，只能靠有限的退休金艱苦生活。上世紀末期，國家推行住房制度改革，大量公房對外出售，使不少老職工用較低的價格買下了價值較大的房產，再加上商品房的大量開發，房價的飛速上漲，許多老人擁有的房產達到數十萬乃至百萬元之多，但他們每個月可支配的養老金收入卻僅僅為數百元或千數元，房子再好，價值再高，但首先要供自己晚年居住，就不可能先行出售或出租贏利來換取養老所必需的各種錢財，日常生活就只能是“端著金飯碗討飯吃”，并不很富足。
老人擁有房產的價值盡管很高，使用壽命也很長，通常可以達到四五十年之多，但自己本人的壽命卻僅僅為十多年或二三十年，去世后遺留的較多房產價值就只能遺留給子女或上交社會，行同浪費。我們設想在不影響老人正常生活居住的情形下，通過一定的金融保險機制或非金融保險機制，將老人死亡后遺留房產的價值部分提前變現搞活，形成一筆穩定可靠且延續終生的現金流入，用于補貼晚年的養老生活，就是我們這兒談到的以房養老。這一理念經過數年的廣泛宣傳，目前已經為越來越多的有識之士知曉并樂意接受。
房產是大多數老人的最大一筆財富，幾千年來流傳的“養兒防老、房產繼承”的傳統觀念，使他們習慣于死亡時將房產遺留給自己的子女繼承。但是，一個顯而易見的事實是，有相當部分的老年人或者沒有兒女，或者兒女的經濟狀況頗佳，并不需要來自父母的遺產饋贈，或者兒女還有點不大孝順，當他們死亡后把房子交付子女時，并沒有在生前得到來自兒女的精心照顧，日子過得就是非常辛苦。
這一怪圈應當如何打破呢？中國房地產開發集團的理事長孟曉蘇教授，近幾年來一直在倡導以房養老的新思想，并提出在我國積極推行倒按揭養老的建議。目前，還專門開辦了幸福人壽保險公司來研發并主打倒按揭以房養老的業務。對老年人的這種“房產富人，現金窮人”現象，孟教授就用了“一邊捆著草，一邊餓著牛”這句風趣的語言來解釋。為什么“餓著的牛”吃不到“捆著的草”，原因很簡單。大家或許沒有這方面的意識，或許意識到這一現實的不合理，卻又局限于濃郁的傳統觀念和體制障礙無從有效排解。現在有了以房養老的新理念，再加上以倒按揭為代表的以房養老的系列產品的出臺，“餓著的牛”就很容易吃到“捆著的草”了。
三、以房養老并非只有倒按揭一種方式
曾經有位老年人向我提出這樣的疑惑:“以房養老是大家熱衷評論的熱門話題，其中最為典型的倒按揭模式的推出，又由于種種條件限制，在短時期內難以順利成行。我們年齡都很大了，可能等不到銀行和保險公司推出這一金融保險產品了。在這種狀況下，還有什么更好的養老模式，可以給我們大家做些介紹呢”？
這位老大爺的提問是很對的。日常談到以房養老，進入大家視野的首先就是倒按揭這一舶來品，正式名稱為反向抵押貸款，但如就此認為以房養老只有倒按揭這一種方式，顯然是個極大的誤讀。難道以房養老就是“自古華山一條路”，除了倒按揭這種美國來的舶來品，就沒有其他可行之路嗎？顯然不是這樣。
從廣義的角度看待以房養老，各種以房養老模式可簡單地分為金融保險和非金融保險模式，前者如倒按揭、房產養老壽險和售房養老等，必須要金融保險機構參與其間才可能實施；后者如我們還將要談到的售房入院養老、租房入院養老、房產置換、房產租換、異地養老、基地養老等，則都屬于非金融保險領域，它并不需要保險公司和銀行的介入，老年人自己就可以實地操作，會遇到的風險則要小得多。
以房養老是我們凝結了若干理論之后創建的一種新的養老保障理論，是我們今天正在大力倡導，并努力促使其早日得以實現的一種新的養老理念，一種將房產與養老通過金融保險機制相結合，實現功能自主創新的新思想，這就是如何運用大家都擁有的住房中蘊含的巨大價值，尤其是運用每個人最終死亡后仍然會遺留房產的巨大余值，將其在自己生前就提前變現套現做養老使用。在這個理念之下，則聚集了眾多的具體操辦模式，倒按揭只是其中最為典型也最為復雜的一種。
以房養老應當如何搞，有著較多選擇，需要給予積極關注。可以采取的方式多多，并不僅僅局限于倒按揭。據我們的廣泛調研和深入研討，以房養老的各種操作模式可分為金融行為和非金融行為，前者必須通過金融保險機構才得以順利運營，包括倒按揭、售房養老和房產養老壽險等；后者則是老年人開動腦筋，再加上社會的有意倡導后，就完全可以自行操作的各種簡易方法，包括遺贈扶養、房產置換、房產租換、售房入院、投房養老、售后回租、招徠房客、異地養老、養老基地等。這些看上去大相徑庭的做法，其實都可以實現以房養老的大目標。
當我們步入百貨超市，會看到花花綠綠、色彩繽紛的各式“糖果”。在以房養老的現實生活中，可資以養老的“糖果屋”也同樣可以采取多種表現形式。形形色色的“糖果屋”，把老人的養老生活裝扮得更加絢麗多彩。
各種以房養老模式中，倒按揭是其中設計最為精妙、計算最為復雜、制度最難確立、涉及面最為廣泛、相關制約因素最多的一種。今天，我們如貿然實施這一金融產品，并非完全不能操作，只是還有眾多的工作要做，有某些限制條款尚待克服，相關理論體系有待進一步的構建，有關政策法規平臺還未能完全建立，金融保險體制與機制還需要做相當的新的構筑，居民百姓的倫理習俗觀念還有較大障礙要予突破，相關聯的眾多中介機構還不能完全服務到位，具體的產品研發、市場調研、制度要素設計等，也都有著眾多的工作等待大家齊心協力共同完成。
當然，倒按揭盡管涉及面廣，事項復雜，難以操作，但并非高不可攀。我們目前正在緊張的產品研發與制度設計之中，等將一切工作大部做完，這個新型金融產品就會在不遠的將來同大家見面的。還需要說明的是，倒按揭產品即使推向了社會，起初也只是個試點，等待試點成功，才可能面對社會作大規模推出。因此，目前還不可能對此大規模運做之前，可預期的未來也無法將它較快地向全國全面推出之時，大家先試試其他各種非金融機制運作的辦法，都是可以的。
總之，以房養老的實質，是要通過種種的金融與非金融的運營機制與手段，將老年人身故后將會遺留房產的巨大價值，提前變現套現到生前使用，是要將廣大家庭普遍擁有的住房資源給予價值上的變現盤活，空間上的充分運用，權屬層面的有益轉換，使得它能在養老保障問題上派上更大用場，以切實可行地達到用房子養老的目標，都是我們這里談到的以房養老。簡單而言，就是“以房換錢養老”，這就解決了目前國家、社會乃至家庭個人，最為頭痛的養老資金籌措的大問題。
四、以房養老的模式有哪些
以房養老的理念目前已經炒作地熱火朝天，但如何用房子實現養老的目標，則是大家不夠明晰的。我們經過長期的調查研究，認為以房養老的種種可行手段，大致可歸納為優劣不等的30種，以適用于不同類型的老年人。這里首先對各種以房養老的模式大致加以介紹，全書中再一一詳細評說。
1．將已具有完全產權的住房先行出售，再通過“售后回租”、另租房居住或入住高質量的老年公寓、養老基地的方法實現以房養老。既可以獲取一大筆款項用于日常生活，又能保持晚年期對住房甚至是原有住房的長期乃至終生的使用權，照常有房可居。高興時還可以趁腿腳靈便到處旅游觀光乃至周游世界，這就為以房養老的實施增添了相當的保險系數和生活樂趣。售房入院養老已經為較多的老年人所采納，將售房款辦理一個養老年金壽險，獲取終生的現金流入保障，無疑更為妥帖。
2．將具有完全產權的住房先行出租，再另租房居住或租住老年公寓、養老院的方法達到以房養老的目的。既保障晚年期照常有房可居，并獲取持續穩定的租金收入用于養老生活，又能保證在自己身故后原有住房仍能照常遺留給子女，符合國人養兒防老、遺產繼承的傳統習俗，為以房養老理念的順利實施減弱了相當的阻力和障礙，可推動以房養老事業在一個新的層面做出大范圍的拓展。租房入院養老，目前已為較多的老年人接受并在紛紛實踐之中。
3．今日的房價高企，預期將來還會有持續長期的上漲空間，將家中閑置的錢財不是簡單存入銀行，也非冒險拼搏于股市，而是用來購置第二套或更多套住房投資盈利，將來養老需要錢財時，就可以變賣或出租該住房滿足所需。個人投資理財中，投房養老是大家喜聞樂見的好辦法。
4．老人退休后，空有一套價值頗高的住房，卻很少養老金收入，每日發愁無錢養老，或者說雖有一些養老金卻希望將晚年生活過得更好。美國等經濟發達國家目前推出的倒按揭，用房子養老就是個很好選擇，這是我們將在后面要重點介紹的。
5．老人退休后，賣出原本居住的大屋，再買進適合居住的小屋，用售房購房的差價款用作股市或債券投資，可為養老提供更有實力的保障。老人還可將該筆差價款辦理養老年金壽險，每年支取現金用來養老，等到一定年份再將該小屋用以房養老的辦法，繼續獲取現金流入應對日常對現金的需要，或可把這個小房子對外出售，自己住到養老院安度晚年。
6．我們設想在大城市周邊生態環境優越、交通便利、經濟相對不夠發達的區域，建造大規模的養老基地，將城市的老年人自愿移入居住，實施基地養老。這一做法既可以大大提升養老的品位和生活質量，又相對節約了養老成本。老年人住在基地養老后，還可以將原居住于城市的已閑置住房，通過出租或出售的方法將價值搞活。基地生活中的一切用費，都可以在住房的價值搞活中得到完全解決，或還有相當的富余。某個基地長期居住感覺厭煩后，還可以換住其他基地，做旅游觀光式養老。這是以房養老與基地養老、旅游養老相結合的有效舉措。
7．老年人將位于鬧市區的高價住房出售，在市郊選擇適合養老的地段購買低價位的新住房，既改善了養老的環境品位，又節約了大筆錢財用于補貼養老金的不足。整日與大自然做伴，游山玩水也是不亦樂乎。
8．老年人同親朋好友約定，由對方負責養自己的老，自己死亡后，將住房遺贈給對方。這是我國幾千年來民間社會廣泛流傳，今日仍由國家法律認可的“遺贈扶養”式養老。它作為“你給我住房，我為你養老”的鼻祖，已有了悠久歷史，今日有必要重新提出并予發揚光大。
9．孤寡老人在家中招徠年輕的大學生做房客，一掃往日的沉悶暮氣，增添了青春活力，身邊既多了人員照顧，又有一筆可觀的房租作為生活費補充；對年輕大學生而言，也有助于解決住房和情感歸宿問題；城市的住房資源也得到較好運用，極大地緩解了住房的緊張局面，可謂一舉三得。
10．我們還設想了出售產權、保留使用權的“售房養老”和“房產養老壽險”等做法，即大家售房不離家，既享有在老環境與老街坊照常居住生活的便利，又享有將住房資產提前變現套現，取得款項用于養老的優惠，這都有其可借鑒之處。
11．美國的許多家庭，曾經出現了富有特色的家庭內部售房養老的交易行為。父母將自有住宅出售給子女，借以換得房款做養老金。這是將父母與子女間傳統的贍養與繼承關系，用金錢的方式加以明碼標價、等價交換，對不樂意贍養父母而只喜歡承繼房產的不肖子孫是一大打擊，對老人的合法權益是一大保護。它同舊觀念是格格不入，但仔細思索后也使人耳目一新。
12．以房養老不僅對有住房的富人非常有用，對住房面積不大、價值有限的窮人而言，同樣可發揮積極功用。如幾個經濟貧困、稍有廉價住房的老年人，開動腦筋對該住房予以有效利用，對養老問題做個特殊組合，合作購房，共同居住開銷，結成一個養老共同體搭伴養老，就是度過貧困、消除寂寞無助的好辦法。
以上談到用房子養老的各項可行手段，正為老人的以房養老行為，提供了一個包容有多個“大菜”的可供大家自主選擇的一桌豐盛大餐，并幫助老年人在“大菜單”中，根據自己的經濟能力和意愿喜好，自主隨意地“點菜”，選擇最適合自己的以房養老模式。正像某些新聞媒體的信息報道經常標榜的那樣，“這里總有你需要的信息”。以下介紹的20多種以房養老方式，總有其中一兩種正好能對上老年人的“胃口”。各種以房養老手段的使用也非單打一和一次定終身，而是可以根據時勢的需要，給予相當的模式轉換與綜合融匯使用，以期能對養老保障事業發揮更大的功用。
本書撰寫的目的，正在于對各種以房養老的具體模式給予較為深入全面的介紹。