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作者：蘇東
出版社：湖南人民出版社 |
時(shí)下的中國(guó)，房?jī)r(jià)，可以說是幾乎從八歲到八十歲的人都有話要說的敏感話題。很少有人可以躲得開，也很少有人會(huì)不想發(fā)言不想表態(tài)。
雖然2010年被稱作史上調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，但是2011年開年2個(gè)月的政策推出，迅速令社會(huì)各界感受到，這將會(huì)是對(duì)高房?jī)r(jià)發(fā)動(dòng)猛攻的一年。
首先是醞釀很久的房產(chǎn)稅終于于2011年1月27日，在重慶、上海兩市同時(shí)宣布開始征收。關(guān)于房產(chǎn)稅，在本書中，作者已經(jīng)表明觀點(diǎn)，即絕不贊成房產(chǎn)稅的征收。且不說征稅對(duì)百姓買房并不利，單征收房產(chǎn)稅本身就是加稅的一種，在中國(guó)當(dāng)前稅負(fù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)相當(dāng)沉重的情況下，任何的加稅要求都應(yīng)該是反對(duì)的。
政府機(jī)構(gòu)總是傾向于多收稅的。《北京青年報(bào)》在相關(guān)新聞的報(bào)道中就稱：“房產(chǎn)稅的試點(diǎn)和開征，最大的目的不是為樓市調(diào)控，不是為了降房?jī)r(jià)，而是國(guó)家在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，調(diào)整財(cái)政稅收結(jié)構(gòu)時(shí)的一項(xiàng)有力措施。”
當(dāng)然，比較好的一點(diǎn)是，從兩市發(fā)布的房產(chǎn)稅征收方案來看，都相對(duì)溫和。第一，放過了大部分自住需求：上海人均60平方米以下不收，且不考慮之前的存量；重慶超過均價(jià)2倍以上的新房收取房產(chǎn)稅，只對(duì)獨(dú)棟核實(shí)存量。第二，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比預(yù)想中的要低。
不過，輿論普遍認(rèn)為，盡管從目前的政策看，試點(diǎn)納入征收范圍內(nèi)的房源并不多，稅負(fù)也不算重，但兩地都給房產(chǎn)稅征收房源范圍的擴(kuò)大預(yù)留了政策空間。此例一開，長(zhǎng)此以往，很可能習(xí)慣成自然，甚至有人預(yù)計(jì)，房產(chǎn)稅將逐步推進(jìn)，征收對(duì)象要由“高檔住宅”逐漸覆蓋到“普通住宅”，征收城市將由主要城市覆蓋到全國(guó)各地。未來不管是自住還是出租人人持有的房產(chǎn)都有可能被課稅，這才是更加令人不安的事情。
為進(jìn)一步嚴(yán)控樓市，遏制旺盛需求導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲，史上最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策也在逐步推開，繼2010年國(guó)慶節(jié)前宣布停止三套房貸款等嚴(yán)厲調(diào)控政策后，2011年初政府又出臺(tái)“國(guó)八條”新政策，要求將住房限購(gòu)令覆蓋全國(guó)。根據(jù)媒體報(bào)道，最終實(shí)行限購(gòu)令的城市將增至72個(gè)。據(jù)稱，限購(gòu)令將“直接阻斷部分不合理購(gòu)房需求”。在“最嚴(yán)調(diào)控”升級(jí)的壓力下，中國(guó)內(nèi)地的樓市步入降溫通道：成交顯著萎縮，在2011年春節(jié)前后樓市跌入“冰點(diǎn)”。
北京樓市調(diào)控新政揭開神秘面紗，其中一些措施更是被業(yè)界視作史上全國(guó)各城市之中最嚴(yán)厲的政策。例如，自2月17日起，對(duì)已擁有2套及以上住房的北京市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭，對(duì)無法提供北京市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
面對(duì)北京高得離譜的房?jī)r(jià)，出臺(tái)這樣的限購(gòu)措施也是不得已而為之，而且也肯定會(huì)取得一定成效。但“必須連續(xù)納稅5年”這條對(duì)年輕的北漂族無疑是下了驅(qū)逐令。
限購(gòu)令只能夠起到在短期內(nèi)讓樓市交易降溫的效果，但如果繼續(xù)實(shí)施下去將會(huì)醞釀出潛在的巨大后果。由于大量人口依舊繼續(xù)向大城市遷移，嚴(yán)厲的住房限購(gòu)政策并不能改變?nèi)丝诘牧飨颍珔s有可能極大地降低大中城市出租屋的供應(yīng)。據(jù)估計(jì)，像北京、上海這樣的一線城市，每年凈增加外來人口高達(dá)60萬以上。在限購(gòu)政策影響下，這些人大多數(shù)都必須租房居住，如果二套房以上的購(gòu)房被嚴(yán)厲限制，房租的飆升將不可避免。據(jù)《新京報(bào)》的報(bào)道，限購(gòu)令頒布后，“超過八成受訪者表示房租漲幅較大，由于調(diào)控持續(xù)，房租預(yù)計(jì)將繼續(xù)上漲”。
2005年以來，在房?jī)r(jià)一片漲聲中，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的各種觀點(diǎn)也一度甚囂塵上，早些時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)被定位為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是GDP的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，是擴(kuò)大內(nèi)需的重要支點(diǎn)。此后，高房?jī)r(jià)惹來怨聲載道，針對(duì)房地產(chǎn)的諸多觀點(diǎn)一并迸發(fā)。“房地產(chǎn)業(yè)綁架銀行”，“抑制投機(jī)”一度成為房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控對(duì)象，與之對(duì)應(yīng)的是經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房應(yīng)運(yùn)而生。但是時(shí)至今日，充滿貓膩的經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房對(duì)于房?jī)r(jià)的抑制實(shí)乃杯水車薪，收獲甚微，甚至與最初調(diào)控的目的依然南轅北轍。房?jī)r(jià)依然在飆升，我們?nèi)滩蛔∫獑枺悍康禺a(chǎn)到底是怎么回事？房?jī)r(jià)到底是怎么回事？高房?jī)r(jià)是怎么形成的呢？是高房?jī)r(jià)誘發(fā)高地價(jià)還是高地價(jià)推動(dòng)高房?jī)r(jià)？土地供應(yīng)為何長(zhǎng)期滯后？地方政府有沒有辦法擺脫對(duì)土地財(cái)政的過度依賴？北京上海深圳廣州等大城市的居住問題如何才能合理解決？這一切一切的問題，已經(jīng)不僅僅是象牙塔學(xué)術(shù)界的不同觀點(diǎn)爭(zhēng)論，而是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生和未來社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)起落的現(xiàn)實(shí)大問題。
與諸多房地產(chǎn)的研究者不同，本書作者蘇東更注重“實(shí)證”。作者用十余年時(shí)間走訪了廣東、浙江、河北、山東等地，在了解房?jī)r(jià)的同時(shí)亦關(guān)注每一地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。他從諸多“親見”的事實(shí)和現(xiàn)象上溯本清源，查詢經(jīng)濟(jì)現(xiàn)場(chǎng)背后的內(nèi)在力量，從“房?jī)r(jià)上漲”的表面事實(shí)背后，找尋經(jīng)濟(jì)規(guī)律的內(nèi)在機(jī)理。
房地產(chǎn)的問題，不僅關(guān)系房地產(chǎn)本身，更是城市化進(jìn)程、人口遷徙、資源調(diào)配等綜合要素共同作用所致，這才是中國(guó)特有的獨(dú)具特色的問題，而討論房?jī)r(jià)問題，已然不能只從房地產(chǎn)業(yè)本身討論起，需要將視野更大地拓展開來，才能發(fā)掘房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展背后的真相。
事實(shí)上，本書實(shí)證地揭示：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本原因在于城市化運(yùn)動(dòng)導(dǎo)致大量人口從農(nóng)村集中遷移到城市。從國(guó)際慣例來看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來中國(guó)內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平必定會(huì)達(dá)到至少如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)、韓國(guó)這樣的水平，即人均GDP達(dá)到一萬美元以上。而一旦達(dá)到這樣的發(fā)展水平，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘谋壤齽?shì)必下降，也就是說，中國(guó)未來的農(nóng)業(yè)人口很可能至多也就占到中國(guó)總?cè)丝诘?0％甚至以下。這也意味著，未來很可能有大約6億的農(nóng)業(yè)人口要向城市轉(zhuǎn)移。
同時(shí)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的本質(zhì)原因是：土地供應(yīng)不足。目前中國(guó)的城鎮(zhèn)建成區(qū)的總面積只有384萬平方公里，僅占全國(guó)國(guó)土面積的04％，卻居住了6億多人口。相比之下，全國(guó)的農(nóng)村宅基地占地為168萬平方公里，占國(guó)土面積的175％，是城鎮(zhèn)用地的437倍，名義上居住了9億農(nóng)民，實(shí)際上其中的至少2億人口已經(jīng)進(jìn)了城。由此可見，我們的城鎮(zhèn)建設(shè)占用的土地的供應(yīng)量依舊很小。所以，解決房地產(chǎn)問題，也不能夠只是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，必須從中國(guó)經(jīng)濟(jì)和城市布局的大格局下考量。
大多數(shù)住宅緊張的城市，也正是外來人口較多的城市，外來的人口數(shù)量通常都是非常龐大的，他們的住房需求量也必然極其龐大。很大程度上，也正是因?yàn)檫@種人口的遷移，造就了今天我們東部沿海大多數(shù)城市的住房高需求，再加上這部分城市的低供給，共同造就了我們這些城市的高房?jī)r(jià)。只有擁有得到極大擴(kuò)大的土地供應(yīng)，并隨之可以建造大量住房，才能夠從根本上遏制高房?jī)r(jià)。正如本書所一再?gòu)?qiáng)調(diào)的，解決中國(guó)房?jī)r(jià)高漲問題，核心政策必須是極大地?cái)U(kuò)大土地和住房的供應(yīng)量。
在本書中，作者深入了解和研究過各種言論，最終提出了一些前瞻性、建設(shè)性的解決方案。
例如，在開發(fā)的層面，要打破大型房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷，鼓勵(lì)和支持中小企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)市場(chǎng)上只剩下少數(shù)具備雄厚實(shí)力的開發(fā)商時(shí)，壟斷就成了必然；而面對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足，就需要有更多的中小開發(fā)商出現(xiàn)，增加不同類型的供給。
例如，要重新定位城市價(jià)值。讓上海擁有如此地位的不是它的工業(yè)，甚至也不僅僅因?yàn)樗鼡碛幸粋�(gè)很大的港口，是航運(yùn)的中心，更重要的是：它有中國(guó)最大的證券交易所，以及明確的經(jīng)濟(jì)中心的聲望和實(shí)力。在一個(gè)金融中心那里，數(shù)量最多的金融部門都是圍繞證券交易所展開的。圍繞著證券交易所，可以形成大量金融方面的工作職位，而且?guī)缀跞慷际歉咝降穆毼弧Ｍ瑯樱本┦钦挝幕行模恍┎槐匾墓I(yè)企業(yè)，以及中國(guó)最具實(shí)力的企業(yè)總部，沒有絕對(duì)必要駐扎在北京。可以遷出一些不是完全必要的工作崗位，控制城市膨脹。像上海通用和上海大眾這樣的組裝型生產(chǎn)廠設(shè)備搬遷起來并不難，即使搬遷也不會(huì)承受過高的損失。對(duì)上海而言，廠房搬遷，意味著城區(qū)又得到了一塊城市發(fā)展的寶貴黃金用地，并且，還削減了城市就業(yè)人口，讓上海城市的空間變得更寬松，更加人性化。絕對(duì)可以說是一舉兩得。想抑制北京的人口，削減北京的就業(yè)機(jī)會(huì)，辦法可能更為簡(jiǎn)單——由中央政府牽頭，遷出某些國(guó)家單位，特別是由國(guó)家投資在北京的諸多根本沒有必要留在北京的部門，包括眾多央企的總部、眾多科研院所、眾多國(guó)家所有的大學(xué)等。
在改善城市規(guī)劃以及提高容積率方面，作者也有細(xì)致的建議。比如說北京的很多居民居住在五環(huán)、六環(huán)之外，但他們的工作、購(gòu)物和娛樂都要到二環(huán)、三環(huán)來，這樣交通問題就會(huì)越來越嚴(yán)重。應(yīng)該在城市擴(kuò)張的新區(qū)讓這些新的區(qū)域功能是齊全的，人們不離開這個(gè)小區(qū)就可以解決其居住、工作和購(gòu)物問題，這樣融合的城市規(guī)劃才能夠從根本上解決交通擁堵的問題。好的城市規(guī)劃可以緩解交通壓力，好的城市規(guī)劃就是要功能融合……
通過本書，讀者可以了解到，中國(guó)現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)并非是人言人殊的一團(tuán)亂麻，而是有一些客觀的規(guī)律可以認(rèn)識(shí)；高房?jī)r(jià)的成因有著其板結(jié)的原因，普羅大眾要順勢(shì)而為，尋找到為自己資產(chǎn)保值增值的合理路徑。同時(shí)，社會(huì)公眾也應(yīng)該積極提出政策性建議，由各個(gè)層面為解決高房?jī)r(jià)問題推動(dòng)政府立法和施政，真正為解決中國(guó)城市化過程之中的居住問題找到負(fù)面效應(yīng)盡可能減少、公共福祉最大化的良方。
陳志武教授對(duì)本書給予了高度肯定，他指出：“任何話題都該從多個(gè)角度去追問，多問才能超出表面，理清本質(zhì)。像房地產(chǎn)市場(chǎng)這么涉及每個(gè)人的生活，這些年誤區(qū)太多，需要像蘇東先生這樣的客觀視角。”
經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾也向社會(huì)推薦：“要客觀冷靜地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)問題，請(qǐng)讀一讀這本書。”