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作者：巴曙松
出版社：首都經濟貿易大學出版社 |
在眾說紛紜的房地產調控舉措中，關于稅收體制的改革可以說是最為引人關注的措施之一。目前，已經有一些城市結合自身特點先后推出了住房保有稅、特別房地產消費稅，有的城市也正醞釀著推出房產稅。
與房產稅對應的物業稅稅制改革在我國已提議很久。2003年10月,十六屆三中全會《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中首次提出:“實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅”，其后在2006年至2008年三年間先后在北京、深圳、南京、重慶、福建、天津等經濟較發達省市進行“空轉”試點,并于2009年5月25日在中央下發的《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》中,再次明確提出：“深化房地產稅制改革,研究開征物業稅”。
物業稅如果推出，勢必對我國現有的房地產市場、地方政府的財政收入，房地產開發企業及購房者，必然會產生多方面的影響。
同時，物業稅的推出也是一項復雜的系統工程，如征收的依據是什么？征收范圍應該如何界定，是存量還是增量？自住物業與經營性物業是否區分，又如何區分？普通住宅與非普通住宅是否區別對待？第一套房與第二套、第三套房應如何區別？如何與現有的房地產稅費對接？按什么基數征收？是否隨市場價變動？物業稅稅率如何確定？征管技術條件是否具備？物業稅開征后對市場中各利益主體將會造成什么影響？物業稅的改革路徑是什么？現有的房產稅與物業稅是什么關系？這些問題都有待明確和解決。
物業稅作為許多國家的一種成熟稅種，其開征目的、征收方案及運行情況如何？也需要我們認真分析和研究。
目前關于物業稅改革的討論很多，但全面系統地梳理物業稅改革對各利益相關者影響的研究并不多見，在房地產市場第一線的討論中又十分急需。正是在上述背景下，我們受中華房地產投資開發商會委托，并且在中華房地產投資開發商會的大力支持下，承擔了“物業稅改革對我國房地產市場的影響研究”這一課題，本書是在此研究課題的基礎上形成的。
本書的研究是以當前物業稅改革的幾個典型方案為起點的。目前關于物業稅改革的方案大體可以分為三種：
方案一，僅對現有稅制中的房地產保有環節稅收進行調整。即是將房地產保有環節的房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種合并，將稅基由僅向經營性物業征收擴展至將自用住宅也囊括在內，同時稅基的評估方法由賬面成本改為市場評估。
方案二，對現有的房地產稅費進行調整，但不涉及土地出讓金。此方案是對房地產的稅費體系進行系統地改革，力圖解決其間存在的稅費混雜、重復課稅、稅種配合失當、計稅依據及稅率過時、重交易輕保有等諸多問題。同時，稅基的調整思路與前一種基本相同，即自用住宅也需交納物業稅，稅基的評估方法改為按市場價值評估。
方案三，對現有的房地產稅費、土地出讓金進行綜合調整。由于除了房地產稅費收入外，土地出讓金也是政府收入的重要來源，因而將兩者結合起來考慮也是物業稅征收的設計思路之一。需要說明的是，納入物業稅征收的只能包括政府收益這部分，而不是全部的土地出讓金。
本書首先嘗試從理論上分析了物業稅改革可能對地方財政收入、房地產不同需求主體、房地產企業的經營行為、當前稅收征管方式等帶來的影響，隨后我們選取美國、日本、新加坡、中國香港地區四個典型國家或地區進行了分析，為我國開征物業稅的政策決策提供參考借鑒。在此基礎上，本書以1999-2008年以來全國30個省、自治區、直轄市關于房地產各稅種的稅收總額，以及相應地區的人口總數、財政支出、商品房銷售額、辦公樓銷售額等數據為基礎，通過計量分析，從實證的角度分析了不同的物業稅改革方案對房地產價格、房地產上市公司業績、地方財政收入的影響；另外，通過訪談、問卷調查等方式，本文分析歸納了物業稅征收可能對不同需求主體帶來的影響。在此基礎上，本文提出了我國物業稅改革的政策建議。即，明確物業稅改革的目的主要是完善房地產稅制，促進房地產業的健康發展，并為地方政府提供穩定的稅源；明確改革方向，完善相關配套制度安排，為物業稅推出創造條件；物業稅改革應統籌規劃，因地制宜，分散決策；采取漸進的改革路徑，由方案一開始，先試點再推廣。
關于物業稅的討論在逐步增多，分歧也很明顯，我希望我們從具體備選方案的比較角度進行的研究，可以對這個領域研究的深入有所幫助。
（封面圖片僅為備選的示意圖，還會繼續修訂）