人均GDP與瑞士一樣高，但量度貧富懸殊程度的基尼系數高達0.433，僅次于中非共和國；居住成本為亞洲第三，置業成本在全球大城市中高居第四，零售商鋪租金更排名全球第二———它就是香港，一個高地價政策“病毒”已經侵入土地政策和地產市場結構中、“實力雄厚的地產商與普羅市民之間由來已久的分歧正不斷加深”的社會。
在《地產霸權》一書的前言里，作者潘慧嫻描述了這樣一個令人詫異的不一樣的香港。作者可以算是在香港地產界浸淫多年的圈內人，曾為在港舉足輕重的新鴻基地產集團創辦人郭得勝擔任私人助理達八年之久，后來又在馬來西亞糖王郭鶴年的地產企業嘉里建設擔任高管負責土地及物業的估價與收購。她在移居加拿大后潛心著述，用兩年時間寫就并自費出版本書英文原版《土地和香港的統治階級》，被《加拿大書評年鑒》選為2007年編輯推薦書籍。
壟斷王國如何形成？
作者從自己的房地產專業經驗出發，配合詳盡的資料數據，深入剖析香港地產業的運作與結構，力圖破解高房價的謎團與地產霸權的內幕。此書的繁體中文版加入2010年的最新分析及資料，在短短半年內連出六版，質疑其言過其實者有之，贊賞其為民聲怨者有之，批判其無甚高論者有之，但此書毫無疑問地已成為香港引發社會坊間熱議的話題之作。
“到底是誰在控制香港？”以往的民間說法或許認為答案不是政府，而是財雄勢大的馬會和匯豐銀行。但作者指出，如今很多人更傾向于將答案指向香港“六大家族”———李嘉誠家族、郭氏家族、李兆基家族、鄭裕彤家族、包玉剛/吳光正家族以及嘉道理家族。這六大家族代表的跨行業企業財團“透過把持沒有競爭的各種經濟命脈，有效操控全港市民需要的商品及服務的供應及價格”。“地產霸權”的觸角已經擴展到電力、煤氣、交通運輸、通訊等公用事業以及批發零售業和服務業，成為香港“連續第十六年獲選為全球最自由經濟體系”的贊譽背后隱藏的吊詭，更是香港政府多年來奉行的自由放任不干預政策這把雙刃劍帶來的“行業及經濟集中度不夠管制，缺乏全面競爭”的難題。
這些壟斷王國是如何形成的？作者的分析是：港英及特區政府自由放任的土地制度與高地價政策，為少數特權人士提供了壟斷與致富的便捷途徑。這一主張其實可以簡化為三點，即：作為“天時”的高地價政策，作為“地利”的廉價土地供應，以及作為“人和”的官商勾結。
長期以來，香港政府均采用以高地價為主線的政策組合與施政方針，居高不下的地價自然導致樓價水漲船高�！吨杏⒙摵下暶鳌犯橇忻髅磕晖恋毓⿷挥�50公頃，所造成的土地供不應求的恐慌，讓地產商得以乘勢哄抬樓價，自置居所的剛性需求未獲滿足的小業主們唯有任人宰割；更為嚴重的是，樓價只升不降的現象客觀上協助了地產商抬升房價、快速出貨，讓港人陷入了不重視踏實致富、只盼望炒樓暴富的惡性循環，讓香港經濟在扭曲的經營成本與被限制競爭的態勢下難以斷臂重生、成功轉型。
炒起樓市所需要的廉價土地供應又從何而來？大地產商手中的土地原來并非主要依靠競投得到，而是可以低價大量收購當年政府發展新市鎮時給予原有土地所有者的“換地權益書”，或者在與政府商議厘定補地價的過程中刻意壓價。此外，財力雄厚的地產商還可以向農民大舉收購土地，或收購擁有大量土地儲備的巴士、煤氣、電力等行業公司，或以“更改土地用途”的黑箱作業方式廉價得地。
在作者看來，上述因素只是為地產商壟斷提供了可能性；真正讓地產霸權成為現實的原因，在于香港容易引致官商勾結的危險的政治體制。雖然香港社會不存在醞釀“政企不分”或在職官員尋租的環境，但高級官員在退休后，可以利用自己多年來的內部知識、政界人脈和隱性利益輸送，到大地產集團擔任高薪要職。這讓香港政府對地產商集團曲意逢迎、偏袒維護，卻對公眾利益和弱勢群體關注不足。維持樓價的賣地權事實上由寥寥數家大地產商決定，居屋、公屋等這些真正與市民基本生活需要相關的房屋供應卻動輒停建；樓宇強制拍賣政策協助地產商更為便利地侵犯私人財產權；公平競爭法的缺位讓地產商得以輕易進入并壟斷不同行業；最低工資法例的久議不決讓跨行業財閥能以相對低廉的工資成本同時在多個行業獲利。地產巨頭最終得以游走于灰色地帶，不受管制地壟斷坐大，賺取暴利，而“消費者沒有選擇和議價能力，唯有被迫為各類基本商品和服務支付昂貴的價格”。
“親地產商”的政府
當財富結構連接上了政權結構，當一個“親地產商”的政府日漸成形，社會資源被進一步掌控，多元發展的可能性被扼殺。借用丘吉爾1909年的批評土地壟斷發言來說：“歸根結底，那都是因為土地，而不管有關的公眾及私人利益很重要或微不足道，地主都能分一杯羹，并幾乎榨取每項利益�！弊髡咴诖苏Z出驚人———香港的現狀事實上是“新封建制度”：“從歷史可見，中世紀的統治者往往靠攏強大的地主，而不論回歸前后，香港政府都有這種傾向”，“從統治者與經濟財閥互相勾結來看，目前的統治者與封建時代大同小異�！弊髡哒J為，“領主式”的社會層級已然形成，地產商儼如領主貴族般高懸于社會頂層，低下階層可以類比于奴隸階級，而即使所謂中產階級也只不過是一群不斷向地產商進貢并提供服務的“屬地農民”。
這是危言聳聽嗎？雖說見仁見智，但不同立場的讀者都不得不承認，高度壟斷之下形成的合情、合理甚至合法的政經關系與權錢交易，已經讓今日之香港社會存在不容忽視的對立態勢、仇富心態與怨憤情緒。身為全港最大土地所有者以及唯一公屋供應者，政府未能成功負起中間人的職責去平衡富人與弱勢社群的利益，反倒在一再的不作為、亂作為中損害誠實、高效、成熟的公務員體系與民眾間形成的互信與互諒；跨行業企業財閥在土地及公用事業方面的壟斷令各行業競爭不足，地產掛帥的經濟結構也讓各項經濟資源錯配以及生產效率低下，最終很可能導致經濟衰疲、民生凋敝、矛盾激化。溫家寶總理所言的香港社會的“深層次矛盾”已非虛指，更是為“東方之珠”敲響了警鐘。
面對各種社會和經濟弊病，“香港若要復原，應馬上對癥下藥”。作者為此開出的藥方，最關注的是徹底改革香港現有的土地制度以及政府的土地政策與房屋政策，通過施行低地價政策扭轉營商成本高企的局面，使香港恢復相對的成本競爭力和對外資的吸引力。作者希望，政府恢復公開公平的土地拍賣，避免地產商依靠勾地機制主導土地供應的數量、選址、時間與定價；及時推行一系列保障性住房計劃，等等。
值得注意的是，本書能在高度商業化與關聯化的香港順利出版，終為香港社會的大氣候與媒體的小氣候之幸也。無論本書對專業研究者來說是否無甚新意，它的熱銷熱議恰恰反映了全社會對地產這個讓香港的政治、經濟、民生牽一發而動全身的行業的深切關注，以及對社會公義和人本主義的堅持。如果這種平和的探討、持續的對話與多元的評論得以堅持，香港完全有可能在一定程度上達致全社會的共識，從而避免對立與碎片化。相比之下，本書的簡體中文版有意無意地刪去了原書中抱持新左派立場的香港本土八零后青年所作的序言與附錄。這固然避免了鮮明的激進態度與強烈的政治訴求有可能帶來的盲目與敵意，但原有的爭鳴色彩也全然盡失。因此，我依然推薦有條件的讀者能努力覓得該書繁體中文版，在細細閱讀中好好觀察這原汁原味的香港社會切片標本。