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一線城市住宅用地市場依舊沒有回暖跡象。最新消息稱，北京昌平回龍觀舊村改造地塊日前因投標企業不足三家流標。雖然北京8月入市的13幅經營性用地中有八幅涉及住宅項目，但相當一部分業內人士對一線城市未來一段時間內住宅用地的供應量和成交量持悲觀態度。
專家表示，長期來看供應量不可能通過無限制的增加來維持，現階段應探索促使大量閑置用地有效進入市場的機制，有關部門還應適時考慮平衡容積率和調整各種土地類型的配比關系。
部分一線城市住宅用地小幅增加
進入8月，部分一線城市住宅用地將出現小幅增加。根據北京市整理儲備中心的最新數據，正在交易的經營性用地共計13幅，其中8幅地塊涉及住宅項目。
不過，“整體來看，土地供應偏少，不是數量上的而是結構性的減少，即商品住宅用地供應偏少，四個一線城市全部如此�！泵缆撐飿I全國研究中心主任徐楓說。上海規劃和國土資源局近日發布的土地出讓公告表明，最新推出的9幅地塊，其中8塊為商業用地(或商業辦公綜合用地)。
剛剛過去的7月，一線城市更是延續著上半年土地供應量尤其是住宅用地供應量較少的局面。相關統計顯示，整個7月，北京共公開出讓3塊住宅用地，深圳則沒有住宅用地成交。
在上海，雖然7月土地成交情況環比大幅提升，但住宅用地依舊成交低迷。美聯物業的統計數據顯示，7月上海共有45塊土地獲得成交，環比6月提高了136.8%，但絕大部分的成交是工業用地，其他類型土地在該月占比分額相加僅為16%，幾塊住宅用地基本上都是以低價成交。
相當一部分業內人士對未來一段時間內住宅用地的供應量持悲觀態度。美聯物業研究中心，因為開發商們的低價抄底心態及資金鏈的日趨緊張等問題都使得目前的土地市場難復去年的活躍。
徐楓還表示，如果把時間軸拉長，每年的新增供應大體會呈現逐漸下降的情況。“土地畢竟是稀缺資源，長期來看，供應量不可能通過無限制的增加來維持�！�
在她看來，現階段應探索促使大量閑置用地有效進入市場的機制，有關部門還應適時考慮平衡容積率和各種土地類型的配比關系。以容積率為例，“我國部分地方曾經大面積建設高爾夫球場，造成了土地資源的巨大浪費，隨后部分城市又掀起興建別墅的潮流，中國應該有別墅，但是否需要造這么多還值得商榷。另外我們在容積率方面應該有平衡，不能一味透支未來的生存環境，所以現在可能需要考慮多建造一些高層建筑，而不要再建那么多的Town House和獨棟別墅了�！�
央企仍是今年拿地主力
房地產調控新政出臺后的區域“地王”多為央企以及國企制造，16家以房地產為主業的央企拿地總金額超過300億元。業內人士認為，2009年央企拿地屬于資金推動型，現在央企拿地則是利潤推動型，由于央企資金雄厚和看好后市，今年的土地市場上央企以及國企仍將是拿地的主力，要防止央企拿地可能導致的樓市反彈。
一度風光無限的央企以及國企重新成為土地市場上的“主角”。房地產調控新政出臺后，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市成交總價前十名的地塊中，多數被國企收入囊中。另據統計，新一輪調控政策出臺后的三個多月內，16家以地產為主業的央企拿地總金額超過300億元。
各城市在新政出臺后成交的總價最高地塊，基本上都被央企或地方國企獲得。8月4日，遠洋地產第一次涉足上海房地產市場，便以19億元拿下上海羅店新鎮F1-6地塊和F1-4地塊，樓板價超過21000元/平方米，成為該區域新的單價地王。
就在遠洋地產奪下上海單價地王的前一天，中糧地產擊敗了杭州當地的民企，取得了杭州市下城區某地塊的國有土地使用權，總價為97888萬元。
事實上，自6月份以來，央企在土地市場開始頻頻出手。市場甚至傳言說，國資委通過約談等方式“授意”房地產央企下半年在各自專注的領域加速擴張。
分析人士指出，在宏觀調控下，非國企的房地產企業拿地相對謹慎，相比之下，就顯得央企的手筆較大。房地產行業本身就是資金密集型的行業，加上4月份宏觀調控以來，房地產企業手上的現金逐漸積累起來，資金需要流向，只是央企先行一步，下半年民企也將跟隨步伐。
調控新政實施后，央企拿地是否一種抄底行為，這引起了市場的猜測。中原中國地產研究中心在分析了調控新政出臺前后京、滬、廣、深四大城市所有成交地塊后發現，央企“抄底”動機愈發明顯——拿地次數占比從新政前9%上升至19%，土地儲備占比亦從新政前的17%上升至22%。
亞豪機構市場總監郭毅告訴《經濟參考報》記者，現在央企到底是抄底拿地還是在高價位拿地，還得看整體市場環境的變化。在經濟形勢整體穩定和向好的背景下，即使目前拿地成本看起來比較高，但隨著開發周期往后推進，地塊的增值就會形成投資價值的增長。
郭毅認為，現在央企拿地還不算特別沖動，因為市場環境和市場前景怎么樣還需要判斷，他們也是在大的宏觀經濟和市場背景下，根據自己企業對市場的判斷來拿地，包括哪些區域可能是熱點，哪些區域的地塊會稀缺，最終的目的還是為了獲取更多的利潤。
如果將時間拉回到一年前的2009年，央企與民企的地王爭奪戰可以用“兇猛”來形容。拿地的央企不僅包括主業為地產的企業，如保利、中海、遠洋、華潤等，主業為非房地產開發的央企也參與其中。這些央企來自鋼鐵、冶金、醫藥、農業、糧油、化工等行業，他們組成了新的拿地大軍。
中服地塊是一個縮影。中服地塊被認為是北京CBD“最后的黃金地塊”，自去年12月入市以來，手握重金的央企便對該地塊表現出了濃厚的興趣。由于中服地塊的競拍條件較為苛刻，業內人士紛紛質疑這是要內定遠洋地產。隨著3月“暫停熱點地區高價土地交易”新政的出臺，中服地塊被暫停交易。日前，中服地塊被拆分成4個地塊后重新入市，由于競標門檻大大降低，市場認為央企和民企之間的競爭將更加激烈。
土地招拍掛制度將進一步完善
普遍認為，土地市場降溫的一個主要原因便是土地出讓方式的轉變。權威人士曾對《經濟參考報》透露，在《土地管理法》修訂之后，相關部門可能對土地招拍掛制度進行較大力度的完善。專家表示，如何更好地運用招標、拍賣和掛牌三種形式是完善招拍掛制度的一個重要任務。
事實上，北京、上海等地已開始探索完善招拍掛制度的一系列新舉措。北京4月中旬推出的一系列完善招拍掛制度的新舉措便包括改進只是以“價高者得”的掛牌土地出讓方式，更多采用“綜合條件最優者得”的綜合評標方式。上海有關部門也曾向媒體公開表示，還可能出現另外的招標方式，比如為地價設定一個封頂價格或者不再競地價改為競地塊中的配建的保障房面積、公共設施面積等。
北京、上海等地的這種“改良”使得延續多年的“價高者得”的土地出讓模式發生了重大轉變。此前，由于采用招標方式出讓土地使用權所占比重較低等原因，“價高者得”一直是土地出讓的主流原則，這一點隨著地王頻繁出現也為越來越多的人所關注。
“就招拍掛制度本身來說，也確實應進行類似的轉變�！敝袊康禺a及住宅研究會副會長顧云昌此前接受《經濟參考報》采訪時說。
眾所周知，招標出讓是根據出讓使用權地塊開發利用的條件和要求，從價格、規劃方案、競標人的資格、社會效益等多方面綜合考慮來決定中標者。掛牌、拍賣出讓方式都是采用“價高者得”的原則，在房地產市場火爆的當下，掛牌出讓最終就進入了現場競價，“與拍賣沒什么區別”。加之招標出讓比重低，現行招拍掛制度似乎就“只有拍賣一種形式了”，在供不應求的情況就容易越拍越高。
因此，顧云昌認為，在供不應求的情況下，采取招標的辦法有利于地價保持平穩，如何更好地運用招標、拍賣和掛牌三種形式是完善招拍掛制度的一個重要任務。
國土資源部有關負責人也透露，在對土地出讓制度進行評估的過程中有關人士也提出了一些問題，比如在招標、拍賣出讓土地過程中，為防止運作不規范造成的一些不公平，相關程序還需要進一步嚴格規范和更加嚴謹。再比如，商業規則方面的不完善之處還需要進一步彌補等等。 |