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樓市新政百日已過，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。多方數(shù)據(jù)顯示，波譎云詭的房地產(chǎn)市場正從“價堅強”走向“價量齊跌”。由于剛性需求的拉動，樓市降價后吸引了買家入市，一些地方出現(xiàn)了“價跌量升”的苗頭。
這究竟是短暫的“小陽春”，還是樓市的轉折點？脆弱的成交量能否推動下半年樓市打破僵局？開發(fā)商在宏觀調(diào)控下何去何從？記者對此展開調(diào)查。
脆弱的成交量市場最壞的時候已經(jīng)過去？
記者在采訪中了解到，廣州、深圳等樓市成交量和成交面積環(huán)比降幅收窄或出現(xiàn)回升，一度冷清的房地產(chǎn)交易市場感覺到一絲暖意。
在廣州，房地產(chǎn)市場的成交量從6月中旬開始有所反彈。廣州市國土房管局的統(tǒng)計顯示，6月廣州全市一手住宅成交均價12560元/平方米，環(huán)比下降3.0%；交易面積為52.52萬平方米，環(huán)比減少4.3%，降幅較4月縮窄。
根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，從6月下旬(6月14日到6月20日)開始到7月中旬(7月19日～25日)，廣州一手房成交面積從6.9萬平方米上升到10.52萬平方米。
在另一個風向標城市深圳，價格的下降也拉動了銷售規(guī)模的增加。據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，6月住房價格繼續(xù)下降，與年初房價水平相比下降超過兩成，新建商品住宅銷售規(guī)模為14.21萬平方米，比5月略有增加。
根據(jù)中國指數(shù)研究院對樓市交易情況的監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，在調(diào)查的35個城市中，大多數(shù)城市也存在“價跌量升”的苗頭。
招商證券最新房地產(chǎn)行業(yè)周報同樣顯示，7月19日到25日，北京、上海、廣州和深圳等一線城市周成交環(huán)比分別下降31%、上升23%、23%、2%；比前四周平均水平分別下降25%、上升35%、10%和13%。在二線城市，無錫、武漢、成都、重慶和福州等一手房5城市成交環(huán)比上升。
“市場最壞的時候已經(jīng)過去。”中國指數(shù)研究院陳晟說，“比5月冰凍期還差的境況不大可能再出現(xiàn)。但這不代表價格調(diào)整到位。目前的成交量是剛性需求支撐，仍然是脆弱的，還會經(jīng)歷一個通過降價提升成交量的過程。”
此前國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格由5月份的環(huán)比上漲0.2%，轉為6月份的環(huán)比下降0.1%。商品房銷售面積從5月的0.68億平方米上升到6月的0.92億平方米，扭轉了4月、5月銷售面積連續(xù)下降的趨勢。
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲則表示，房地產(chǎn)統(tǒng)計存在滯后性，短期數(shù)據(jù)難以說明問題，必須等到季度數(shù)據(jù)出來，才能真正反映趨勢。
下半年預期房價下降樓市或將打破僵局
專家分析認為，調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力將促使更多開發(fā)商加入降價行列，成交量將進一步回升，樓市可能將打破此前“零成交”的僵局。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)業(yè)首席分析師趙強說，“樓市新政后地產(chǎn)類股票的變化可分為兩個階段：從4月17日開始持續(xù)下跌，市場恐慌情緒嚴重，關于房產(chǎn)稅的傳言四起；5月20日左右，股價在震蕩中逐漸回升，包括萬科、保利、萬保招金等表現(xiàn)超過大盤。市場對地產(chǎn)類股票重新估值。”
“股價超前反映了市場對于房價的預期。”趙強表示，第一階段房價還未下跌，地產(chǎn)類股價已經(jīng)跌去了40%。第二階段的股價回升表明，部分投資者認可房地產(chǎn)企業(yè)的中長期價值，市場情緒不再悲觀。當然這種認識在投資者中存在分歧。
趙強說，根據(jù)市場數(shù)據(jù)，個人判斷6月份房地產(chǎn)成交量已經(jīng)跌到了谷底。預計由于房價下降導致剛性需求進場，7、8、9月成交量都將持續(xù)以10%的環(huán)比增速上升，但由于國家調(diào)控政策的效應，估計只能恢復到2009年70%的數(shù)量。
黎文江認為，下半年樓市將打破僵持，朝向價跌量升的趨勢移動。交易量大幅的回升將發(fā)生在“金九銀十”的9月、10月。
“廣州房地產(chǎn)市場一手房存量有2萬多套，下半年新增3萬多套，預計下半年的供給接近6萬套，而需求只有3萬套左右，開發(fā)商只能通過降價促銷。預計廣州花都、番禺等周邊地區(qū)將降價20%，全市降價幅度達到10%。而亞運城將在下半年釋放5千套的供給，將帶動整個房地產(chǎn)市場的回升。”黎文江說。
陳晟則認為，預計下半年各個城市的樓價下降幅度不一。二三線城市泡沫不多，主要由剛性需求拉動，因此只要每平方米降價500元到1000元就可以顯著提升成交量。而泡沫較大的城市和樓盤，比如北京通州，相對于2010年4月的樓價頂峰將下調(diào)10%到30%。
專家普遍認為，樓市調(diào)控政策的穩(wěn)定性至關重要。暨南大學經(jīng)濟學院博導、教授杜金岷說，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不僅是一個經(jīng)濟問題，它是百姓高度關注的社會問題。調(diào)控的成敗關系政府的公信力，在真正達到調(diào)控目的前不能輕言放松。
開發(fā)商何去何從保障房能否成避風港？
調(diào)控冷風習習，然而從已披露的中期財報看，房地產(chǎn)企業(yè)似乎業(yè)績不錯。其中率先喊出降價的恒大地產(chǎn)上半年銷售收入209.8億元，同比增長104.90%。
廣州房地產(chǎn)專家韓世同表示，由于統(tǒng)計滯后，不少銷售額是去年完成放在今年上半年結算，2009年下半年房地產(chǎn)銷售旺盛，翹尾因素造成了2010年上半年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績不錯的“假象”。而2009年上半年房地產(chǎn)企業(yè)普遍業(yè)績不佳，也成為同比增速較快的原因。
韓世同認為，從部分城市成交量驟降70%可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)上半年業(yè)績并沒有表面那樣光鮮，而下半年形勢依然不容樂觀。在國家堅持調(diào)控政策保持穩(wěn)定的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過降價的措施來挽救成交量。
中國指數(shù)研究院陳晟表示，如果樓價下調(diào)10%至20%，只相當于地價下降7%，而現(xiàn)在部分地段地價已經(jīng)下降20%至30%，不少開發(fā)商急于售出樓盤回籠資金拿地，已經(jīng)開始布局全國進行價格調(diào)整。
除了降價促銷、加大二三線城市開發(fā)力度外，原來越多的開發(fā)商開始關注保障房建設。遠洋地產(chǎn)、萬科、綠地、保利等企業(yè)先后把目光投向了保障性住房建設領域。不少開發(fā)商表示，保障性住房建設將是下半年工作重點。
一向重利的房地產(chǎn)企業(yè)為什么會關注利潤不高的保障房領域呢？韓世同認為，以往保障性住房建設開發(fā)商參與積極性不高，主要是因為利潤率低。不過，在慘淡的市況下，為了保證資金周轉速度，以及機器和人員不閑置，目前開發(fā)商選擇余地不多。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，周轉速度快的保障房成為吸引開發(fā)商的“藍海”。
今年以來，多個城市宣布要加大保障性住房的建設力度。廣州國土房管局方面宣布，將力爭開工建設約300萬平方米的保障性住房，其中廉租房月2.3萬套，經(jīng)濟適用房1.7萬套。
隨著政府不斷加大對經(jīng)濟適用房、限價房等保障房的投入力度，參建保障房項目正成為房地產(chǎn)企業(yè)避險的好去處。同時，開發(fā)商加大力度參與保障房建設，也有利于房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲說，更多民間資本介入保障性住房建設，一是能帶動更多的社會力量和資源參與，二是可借助房地產(chǎn)企業(yè)成熟的市場開發(fā)經(jīng)驗，提高保障性住房建設的效率。 |