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主題為“地產(chǎn)考驗中國：以制 度 創(chuàng) 新 求 解 效 率 與 公 平 ”
的“博鰲-21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”第十屆年會近日在海南博鰲閉幕，任志強、黃怒波等業(yè)界知名人士與經(jīng)濟學(xué)家組成最強演講陣容聯(lián)袂出席，共同探討新形勢下中國地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和未來。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在會上表示，中國房地產(chǎn)當(dāng)前出現(xiàn)的問題不是通過一次的調(diào)控、通過政府的行政干預(yù)就可以解決的，當(dāng)前應(yīng)該進(jìn)行土地政策、房產(chǎn)稅、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房等深層次的改革。中坤集團董事長黃怒波表示，目前房價遏制不住跟制度有關(guān)，從短期看可能還會出現(xiàn)短期報復(fù)性上漲問題，制度問題解決后，房價就會慢慢平穩(wěn)。
下半年城市房價穩(wěn)中有降
“本次調(diào)控從短期看可能還會出現(xiàn)短期報復(fù)性上漲的問題，因為沒有按照市場的角度出發(fā)，而是完全的行政手段，并沒有解決供需問題。”中坤集團董事長黃怒波表示，目前房價遏制不住，還是跟制度有關(guān)，制度問題解決后，房價就慢慢平穩(wěn)。黃怒波在論壇上表示，中國應(yīng)從根本上解決土地的供應(yīng)問題，土地制度的問題，地產(chǎn)市場才會有大的突破。另外黃怒波認(rèn)為，目前的稅收體系是不完善的，稅收作為二次分配和三次分配的手段，目前還是不完善的。房產(chǎn)稅推出后是否可以做到公平也是個不小的問題。
記者從論壇獲得的《中國房地產(chǎn)市場報告》顯示，1—5月份商品房價格累計表現(xiàn)為上漲，但是5月份房價漲幅回落，70個大中城市二手房價格回落。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示1—5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資是1.4萬億元，增幅比固定資
產(chǎn) 高 出12%。 從 重 點 區(qū) 域 來看，在長三角、珠三角和環(huán)渤海三大區(qū)域，1—5月份房地產(chǎn)開發(fā)的增幅在30%以上，因此長三角和珠三角投資增幅比一季度擴大
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四個一線城市外，除北京外，廣州、深圳、上海的增幅高于一季度，前五個月房價的資金來源同比增長63%，資金來源跟房地產(chǎn)完成的比例是1.96%，這是今年同期較高的水平。房地產(chǎn)開發(fā)的投入是持續(xù)減少的，包括兩個因素，受房地產(chǎn)市場需求減少的因素，前五個月訂金和按揭貸款是逐月下降的，前五個月房地產(chǎn)開發(fā)資金中國內(nèi)貸款的增幅也是有所下降的。
REICO工作室博士任榮榮表示，前5個月房地產(chǎn)需求增長是回落的，供給增長是逐步增加的，國十條后房屋交易快速回落，使得供不應(yīng)求的局面出現(xiàn)了根本性的扭轉(zhuǎn)。分析下半年房地產(chǎn)走勢的時候，主要看兩部分的影響因素，一個是市場運行的政策環(huán)境，一個是宏觀政策環(huán)境，政策環(huán)境可以得出房地產(chǎn)政策調(diào)控的效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)，綜合分析房地產(chǎn)調(diào)控效應(yīng)，房價和各項經(jīng)濟之間的關(guān)系，《中國房地產(chǎn)市場報告》預(yù)測2010年房地產(chǎn)下半年房地產(chǎn)景氣是逐漸回落的，下半年房屋銷售面積增幅繼續(xù)回落，從價格來看，下半年70個大中城市房價增幅同比回落，價格穩(wěn)中有降，下半年新開工面積和企業(yè)購置土地面積將出現(xiàn)逐步的回落。
三大制度性問題浮出水面
“我認(rèn)為不是經(jīng)濟層面的問題，也不是通過一次的調(diào)控和政府的行政干預(yù)就可以解決問題。房地產(chǎn)當(dāng)前的問題既不是房價高和低的問題，也不是可以壓的問題，而是深層次的改革問題，例如土地政策、房產(chǎn)稅、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的問題都井噴式地提到議事日程。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受本報記者采訪時表示，從社會層面來說，房價連續(xù)14個月的上漲，部分城市上漲的離譜，業(yè)內(nèi)并不希望上漲的過快，例如去年房價上漲過快，對于行業(yè)和社會都不是好事，而且超出了普通居民的支付能力。
雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了一定的效果，但長期而言，保障房建設(shè)才是從根本上房地產(chǎn)市場問
題 的 關(guān) 鍵 。 與 會 專 家 一 致
認(rèn)為，政府應(yīng)該在保障房政策方面進(jìn)行進(jìn)一步的引導(dǎo)和管理，加大保障房建設(shè)的力度。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康建議，政府應(yīng)積極引導(dǎo)民間資本和存量的個人產(chǎn)權(quán)房加入。雖然有很高的管理成本，但能讓社會成員進(jìn)入廉租房和享受長租房，這些管理成本是必須要付出的，政府要盡可能
將 管 理 成 本 降 低 ， 將 服 務(wù)
做好。聶梅生認(rèn)為，今年需要解決10%投資的下降，四季度開發(fā)商投資下降，要投入3600億元才可以保證10%投資的補充，這是住建部的數(shù)據(jù)，到年底是否可以投入3600億元，這要看地方政府的財政，如果解決不了就會形成青黃不接。
“土地制度如果無法從根本上解決，中國房地產(chǎn)的根本問題是無法解決的。”華遠(yuǎn)集團總裁任志強在論壇上表示，相應(yīng)的制度調(diào)整到市場化的時候，同時改革的還有土地制度，財政稅收制度和金融制度。任志強指出，土地是地方政府從農(nóng)民中低價收購，高價賣出，或者是廠房和低廉的土地政府收回來，政府扮演的是吃差價的角色，因此土地政策不改變的話，地方政府的角色不改變的話，對于價格的推升會起到極壞的作用。任志強解釋說，用市場供求關(guān)系解決房地產(chǎn)市場和價格問題的說法不正確，土地是導(dǎo)致資產(chǎn)價格上漲的主要原因。“我國目前的社會形態(tài)導(dǎo)致兩億多的農(nóng)民擁有兩份土地資源，一些農(nóng)民到城市打工租房，同時還要在農(nóng)村占有相同人口的宅基地，因此，形成了兩億多人擁有雙份土地和居所，這更加劇了土地價格的上漲。”任志強說，招拍掛導(dǎo)致土地價格的上漲，如果沒有招拍掛就會使價格對市場的影響比較小，因為招拍掛對現(xiàn)有的市場和價格產(chǎn)生巨大的推動。
原國土資源部土地利用司副司長束克欣在論壇上指出，住房制度改革的缺陷導(dǎo)致今天房地產(chǎn)市場的一系列問題，制度上最大的缺陷就是所有需要解決住房的問題，都趕到買方的這條路上。束克欣認(rèn)為，解決這些問題，首先是調(diào)整住房制度，應(yīng)該是租售并舉的道路，買得起房屋的走商品房的道路，買不起商品房的人要走租賃住房的政策，政府關(guān)注的重點應(yīng)該是為買不起房的人提供更多的租賃房。束克欣指出，政策調(diào)整的重點和設(shè)計應(yīng)該是租賃房如何搞起來，怎樣為廣大的工薪階層提供適合工資收入，合理比例租金的住房，而不是目前市場上自由租賃的房屋租價。
警惕調(diào)控負(fù)效應(yīng)
“每一次出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，最后都有一句話，促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，這就是調(diào)控的目標(biāo)，業(yè)界也有各種各樣的聲音，房地產(chǎn)業(yè)到底是否是支柱產(chǎn)業(yè)，有的認(rèn)為應(yīng)該退出支柱產(chǎn)業(yè)，甚至應(yīng)該弱化，也有一種聲音是是否應(yīng)該再次房改，是否應(yīng)該取消開發(fā)商和預(yù)售房，目的和目標(biāo)不一定明確一致。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在博鰲論壇上表示，樓市新政調(diào)控后，銷售額下降了60%，遏制部分城市房價過快上漲的第一步目標(biāo)已經(jīng)實現(xiàn)了。此輪調(diào)控可以持續(xù)多長暫不知道，但應(yīng)該注意到產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)。
聶梅生表示，“房地產(chǎn)調(diào)控是雙刃劍”，目前在外部環(huán)境上，人民幣還在升值，出口形勢不樂觀，調(diào)整結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型對我國經(jīng)濟來說需要時間和資本，“房地產(chǎn)業(yè)不能大漲大落，否則實體經(jīng)濟又會形成另外一個青黃不接”。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年土地和房地產(chǎn)的稅收對中國稅收的貢獻(xiàn)率超過了35%，也就說房地產(chǎn)業(yè)對中國稅收的貢獻(xiàn)率超過了35%以上，拉動和救市就使房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到天花板，非常的火爆，對中國經(jīng)濟的貢獻(xiàn)率很大，稅收也是很大的。去年全國的營業(yè)稅增加了41%，房地產(chǎn)的營業(yè)稅增加了118%。聶梅生認(rèn)為，從長期來看中國應(yīng)該推出房產(chǎn)稅，而且應(yīng)該變成促進(jìn)體制改革的稅種。宏觀方面，人民幣還在升值，熱錢還要進(jìn)來，出口不樂觀，對于我們是一種挑戰(zhàn)，只能調(diào)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)型，這是需要時間和資本的，轉(zhuǎn)型完成前是有空當(dāng)?shù)模康禺a(chǎn)業(yè)不能大漲大落，否則實體經(jīng)濟又會形成另外一個青黃不接。“一個是保障房和商品房的退出導(dǎo)致的青黃不接，另外一個是房地產(chǎn)和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型之間是否會形成接力，房地產(chǎn)調(diào)控是雙刃劍，應(yīng)該減少矛盾，共同發(fā)展。”聶梅生說。
全產(chǎn)業(yè)鏈整合是房地產(chǎn)必經(jīng)之路
新政后，房地產(chǎn)業(yè)“向下”的不只是房價，還有一個更重要的現(xiàn)象是向下游產(chǎn)業(yè)鏈的擴展與延伸，這兩種“向下”，代表的不只是房地產(chǎn)業(yè)的一種意識、姿態(tài)和行動，更是該產(chǎn)業(yè)走向健康發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級的進(jìn)步之道。 |