|
 |
|
記者從海南省統計局獲悉，今年4月，海南房地產銷售面積和銷售額保持今年以來的增長勢頭，但增幅有所減緩，與一季度相比，銷售面積增幅減少27%，銷售額增幅減少4%。
在今年1-4月，全省累計銷售住宅378.73萬平方米，比去年同期增長1.93倍，住宅銷售額累計實現371.51億元，比去年同期增長3.76倍。這是位于海南省海口市的一個樓盤。新華社記者
侯建森 攝 |
“樓市新政的出臺，直接縮小了住宅地產和商業地產的距離，這對商業地產來說，是一次很好的機遇。”樓市傳媒董事長、中國房協商業地產專業委員會執行秘書長蔡鴻巖在接受經濟參考報記者專訪時表示，資本如同流動的水，總在尋覓價值洼地。很多投資者注意到，目前商業地產尚處于2008年金融危機影響下從低谷逐漸復蘇的階段，與住宅相比，商鋪和寫字樓的售價和租金仍處于較低水平。眼下無論是國務院的政策還是地方上針對樓市的調控實施細則，主要針對住宅市場出臺了諸多限制條款，而沒涉及商業地產。可以預見，在住宅房地產開發逐漸被政府管控擠壓的背景下，大中型城市商業地產將成為房地產開發的主導力量，將成為GDP投資拉動中的主力。據中原地產最新監測顯示，4月國內房地產資金流向出現“轉舵”跡象，主要去向是商業、寫字樓市場。但投資住宅市場的資金能否持續流入商業地產市場，目前尚未有定論。
開發商搶跑政策“真空期”
巨額民間資金短時內甚至割肉涌入商業地產，大量做住宅的開發商也在改住為商，反映出投資者在搶政策的“空白”時點。政策也在影響著開發商的動作。最近，包括萬科、龍湖、遠洋等在內的開發商均在加大對商業地產的投入。
已有消息，今年萬科在深圳將建5家酒店，龍湖將計劃在5至7年內將土地儲備中的投資性商業物業大幅提升。據亞豪機構數據顯示，北京市6月計劃開盤項目總數在減少，約有32個，而計劃入市的商住樓項目多達九個，商住樓明顯加快了入市的步伐，在搶跑政策的“真空期”。
21世紀不動產的分析人士認為，投資商業地產正當其時。但該機構同時提醒人們，繼北京市《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》出臺，5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目，包括產權類酒店、酒店式公寓被禁止分層、分單元銷售后，北京市住建委已透露，下一步還將對商業、寫字樓項目進行規范。
這意味著純商業地產和寫字樓拆分成小單位進行銷售的行為，可能也會在禁止之列。業內人士分析，除大型商場和購物中心外，商鋪和寫字樓拆分銷售是商業地產領域比較普遍的現象。開發商這么做，最大的好處是可以加快銷售速度，快速回籠資金。
但弊端也是明顯的。近幾年，由于商鋪和寫字樓拆分銷售而帶來的群訪事件屢有發生。政府部門即將對商業和寫字樓拆分行為進行規范，也在情理之中。而政府部門禁令只會對新項目加以約束。21世紀不動產分析，禁止酒店項目分層、分單元銷售的時間起始點，是“5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目”，即這一禁令不適用于此前已簽訂土地出讓合同的項目，更不適用于現有在售項目。同樣，如果政府部門即將對商業和寫字樓類項目拆分銷售進行規范，會借鑒酒店禁止分層、分單元銷售的做法，給出一個執行政策的時間截止點，這對現有已簽訂土地出讓合同，尤其是準備拆分銷售的商鋪和寫字樓項目同樣是利好。
4月份以來，隨著“新國十條”和各地方樓市調控政策的陸續出臺，此前一直“高燒不退“的住宅市場迅速降溫。例如北京、上海等一線城市，5月份的商品房簽約量較4月份均出現70%以上的巨大降幅。而與此同時，此前一直不溫不火的商業地產項目卻開始受到眾人的追捧。據來自我愛我家等機構的調研顯示，4月下旬至今，咨詢商業地產的客戶量比新政出臺前增加了約30%。
在引來大量投資客目光的同時，就連許多大型開發商也悄然調整策略，開始加大對商業地產項目的開發。而隨著大量投資客涌入商業地產，北京在租在售商業地產項目的租售價格也紛紛看漲。據搜房網新盤數據監控中心的數據顯示，3月至5月間，北京大量在租在售商業地產項目(商鋪、寫字樓)的租售價格均出現波動，在價格明顯波動的90個商業地產項目中，有90%的項目價格提升，其中有27%的項目價格漲幅超過兩成，租價最高漲幅為60%、售價最高漲幅的為50%。
有地產行業分析師也認為，從目前市場情況來看，繼續投資住宅項目將很難帶來好的收益，并且目前住宅和商業的投資成本已基本拉平，但商業的回報率明顯高于住宅，同時相對穩妥的房地產仍是多數投資者的首選，在住宅市場出現不確定后，商業地產將會是很多投資者的新投資渠道。
就在投資客大量涌入的同時，國內眾多房企巨頭也開始加速全面進軍商業地產。尤其是在商業地產龍頭萬達公布一季報后，更讓眾多房企看到了商業地產蘊含的巨大潛力。此前幾天，正在緊密籌備A股上市的萬達日前公布了模擬板的一季報。2010年一季度，萬達商業地產公司實現房地產合同銷售面積約137萬平方米，合同銷售金額約152億元，超過了萬科此前公布的150.9億元的一季度銷售額，也高于中海、恒大、保利、綠城等公司，第一次坐上了季度銷售額老大的位置。而這也進一步刺激了其他幾大房企進軍商業地產的決心。2010年在深圳將營建五家酒店。而在4月末5月初的10多天時間里，萬科也相繼有三個大體量商業地產項目被披露，總投資超過百億元。而已經擁有商業地產面積超過100萬平方米的保利地產，也計劃到2012年將商用物業面積繼續增加到300萬平方米，并將投入300億元的配套資金。此外，合生創展、首創置業、龍湖地產等也紛紛拋出了自己的商業地產計劃。業內人士認為，隨著我國城市化進程的深入，從長遠看，商業地產肯定會是房地產行業的下一個亮點。
地產資金流向商業地產
4月國內房地產資金流向出現“轉舵”跡象，主要去向是商業、寫字樓市場，其中深圳市場表現尤其明顯。但投資住宅市場的資金能否持續流入商業地產市場，目前尚未有定論。
據中原地產監測，4月適逢傳統房地產銷售旺季，寫字樓供求量均出現大幅度放大。京、滬、深、穗四大一線城市4月寫字樓新增供應面積約50.09萬平方米，環比大幅度增長181.90%；銷售面積62.70萬平方米，環比增長72.43%，供求比是1∶0.8。據了解，其中新增供應量最大的是北京和上海，環比增幅均超過100%，供應面積分別為13.10萬平方米和30.17萬平方米；成交方面，北京、深圳銷售面積環比均超過100%。北京、上海、廣州、深圳4月寫字樓銷售均價每平方米分別為22173元、28530元、16674元、28156元，其中北京寫字樓價格創出一年來新高。
寫字樓市場租賃方面，各大城市租賃市場在過去一個月的基礎上繼續回暖，租金環比上漲明顯。北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓租金的漲幅分別為2.21%、1.71%、2.06%、3.64%；準甲級寫字樓租金漲幅平均達到4%左右。
中原集團研究中心高級經理劉淵認為，在政策影響下，住宅市場成交量4月呈現大幅回落之勢。隨著各地的細則紛紛出臺，成交萎縮將成為持續狀態，而商業地產則乘此機會走出了獨立行情，成為受益者。在首付、利率、回報率等方面，目前投資商業地產明顯優于住宅市場。而在通脹預期影響下，更多的投資者將投資眼光轉向商業地產。戴德梁行最新市場調查顯示，目前上海很多商業物業的價格比同地段的住宅低很多，出現“商住倒掛”的現象。與此同時，受新一輪樓市調控政策的影響，住宅成交顯著降低，正值復蘇的商業地產引發機構投資者的關注。
上海今年一季度轉手的新天地白金大廈，售價約為6萬元/平方米，而同區位的住宅物業售價則在8萬元/平方米至10萬元/平方米，這樣的個案并不少見。針對商住倒掛的現象，戴德梁行華東區董事總經理陸逢兆表示，這在國外的核心商業城市非常少見。上海此輪出現的商住倒掛現象一方面來自于內地商業地產尚在發展過程中，另一方面主要因為金融危機爆發后，商業地產首先受到波及，盡管住宅市場也受到影響，但隨后政府出臺的救市政策在住宅市場產生了立竿見影的效果，商業地產卻無法短時間內擺脫金融危機的陰影。
陸逢兆還表示，“以商鋪和寫字樓為例，目前上海處于核心地段的頂級商業物業如恒隆廣場、國金中心等都較周邊住宅有更高價值，不存在商住倒掛現象，而普通甲級寫字樓倒掛情況比較普遍。眼下，住宅市場遭到調控后，大量資金急需尋找新的投資渠道時，正值復蘇的商業地產正引發機構投資者和開發商的關注。”
據戴德梁行2010年一季度物業報告顯示，目前上海甲級寫字樓平均租金僅為5元-7元/平方米/天，雖然有所回升，但尚未回復到2008年金融危機爆發前的租金水平，處在筑底階段。2010年，從供應來看，以陸家嘴為例，實際部分寫字樓供應被大型銀行等金融機構整體收購，所以可供租賃的供應面積并不大；隨著目前供應的逐步消化，一旦核心地段的優質物業供應稀缺，租金必將加速上漲，未來租金回報率將會有明顯回升。從投資角度看，租金回報率和物業升值組成了商業地產的總體回報率。以寫字樓為例，一般寫字樓租約周期為2-3年，2008年寫字樓市場租金下滑嚴重，很多公司借勢換租，以此推算，2008年簽訂的租約約在2010-2011年到期，此時經濟環境應有很大好轉，屆時租金水平有大幅提升的需求。
商業地產將迎來黃金發展期
“只做住宅”的萬科也將加大持有型物業的儲備，并在近期內陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型；保利地產2009年年報中稱，該公司在商業地產經營上實現較大突破……去年以來，在住宅領域比較知名的品牌開發商開始蜂擁般涌向商業地產。
與此同時，不少業內專家表示，與住宅相比，商業地產的風險其實比較高，如果開發商盲目進駐商業領域，不排除會面臨“搬起石頭砸自己的腳”的窘境。
樓市傳媒董事長、中國房協商業地產專業委員會執行秘書長蔡鴻巖則表示，合生、保利、萬科等集團轉戰商業地產，主要是因為樓市新政沒有將商用房納入其中，投資者仍可異地購買或一次購買多套商用房。目前新政策出臺主要是針對住宅投資市場，而商鋪基本上不受到遏制，這會致使一部分資金流入商業地產市場，在一定程度上“滋潤”了商業地產市場。住宅和商業都有自己的發展前景，商業地產具有持續性強、受政策影響小、前景大的特征，這也是開發商轉戰商業地產的一個原因。但開發商業地產需要較強的實力、較高的運營方式、策略方針以及準確的把握市場能力，不是任何開發商都有這個能力。
蔡鴻巖認為，新一輪的調控急風暴雨般宣泄而下。收緊住宅消費信貸為核彈頭的精準打壓，使住宅為主導的出售型房地產開發黃金時代宣告終結。但這是否會引發產業鏈上下游的負面傳導，甚至波及整體經濟運營轉而向下，肯定是包括決策層在內各界關注的焦點。新政出臺十余天，已見到的現實是，全國大城市住宅交易量大幅下跌，開發商拿地熱情減退，內地股市在全球股市企穩回升的形勢下卻走出單邊下跌行情，銀行業也將面臨房價持續下跌可能引發的還貸危機和信譽風險。
蔡鴻巖說：“房地產作為支柱產業起碼去年在‘保八’中權重價值仍然凸顯，中央此次調控也旨在抑制房價過快上漲，而非打壓市場之意。可是，由于我國房地產市場變數誘因極其復雜，行政或是市場手段的調控歷史上從沒有拿捏到‘恰如其分’最佳的狀態，過去的每一次調控往往是事與愿違，房價不跌反漲。這一次又難免矯枉過正。”
蔡鴻巖表示，“過重的”調控手段在抑制了房價上漲的同時，也極有可能會帶來持續的不僅限于房產的市場跌落。房地產下滑拖累經濟整體，近一周來的股市大盤行情即可窺見一斑。房地產雖然不健康，但終歸是支柱產業，即便真想令其退出，也應緩慢抽血，以保經濟全局平穩著陸順暢轉型。
“過去幾年住宅房地產癲狂般突飛猛進，確實為經濟發展特別是各地城市建設做出巨大貢獻。但同時帶來的弊端是地方政府躺在土地財政上不勞而作，開發商不負責任并且輕而易舉地獲取暴利，房價則高至民眾怨聲載道，中央政府已到不得不下重藥治理之地步。在保增長與保穩定的權衡利弊比較中，現在所面臨的矛盾唯有一點，就是既要壓控房價，同時又不至于調控導致房地產投資拉動明顯減弱。”蔡鴻巖認為，就房地產開發而言，其實此一行業也還有住宅開發與商業地產開發之分，也就是行業經常所說的“兩萬”——萬科和萬達開發模式之分。前者以全部出售型的住宅開發為主業，后者則側重于為城市提供商業服務配套的持有經營型商業地產開發。兩種模式，非但運營投入方式不同，更重要的在于后者將開發商利益與城市經濟發展捆綁在一起，為城市提供就業、服務配套和提供持久穩定稅源，與城市共生共榮。
業界動態反映了政策和市場之趨向。據記者了解了解，今年6月底第五屆中國零售商大會上將在成都舉辦，包括萬達、中糧、遠洋等中國商業地產領軍企業的老總們云集一處，舉辦有史以來規格最高的一次中國商業地產圓桌會議，商討商業地產在行業轉型期所應承擔責任和應扮演的角色等一系列事關中國房地產發展方向大事，以及商業房地產產業相關政策應對和建議討論。可以預見在住宅房地產開發逐漸被政府管控擠壓的大勢所趨背景下，大中型城市商業地產將成為房地產開發的主導力量，成為GDP投資拉動中的主力。
成都寫字樓迎來首個銷售高峰
在住宅市場銷售持續低迷的時候，成都寫字樓卻迎來了新政后的首個銷售高峰。據記者調查，連續兩周時間，包括新希望國際、新希望大廈、凱旋廣場、美年廣場、優諾國際、峰匯、新視界廣場、喜年廣場等多個寫字樓項目銷售現場都人氣火爆。據四川新希望房地產公司副總經理姜孟軍介紹，在5月第二周的周末兩天時間里，新希望國際項目就銷售20余套，銷售面積達到4000多平方米。而第三周周末又銷售10多套，共計近3000平方米的銷售業績。 |