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合理期限內不得向業主收物業費
從今年10月1日起，北京市住宅小區業主共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。
經過數年醞釀、幾經修改的《北京市物業管理辦法》(以下簡稱《辦法》)27日正式公布，定于今年10月1日施行。
長期以來，前期開發遺留問題已經成為物業管理矛盾的核心癥結。接受《經濟參考報》記者采訪的專家認為，《辦法》明確了建設單位承擔前期物業服務責任，在合理期限內不得向業主收物業費。同時，責令物業公司每年定期“曬賬本”，有利于維護業主的權益。專家同時也指出，一些模糊概念還有待相關細則進一步明確。
責任 明確前期開發與后期管理分界點
去年底搬進新房的80后小海夫婦最近的麻煩事不斷，先是暖氣滴水，隨后又發現水龍頭有問題，最讓他們感到郁悶的是都搬進來幾個月了還沒有完善的物業，“雖然事都不大，也不費什么事兒就能解決，但也不能總沒有人管呀！”
“開發商總是變相地通過物業的手段來欺負業主逃避責任，而物業公司往往推諉說這是開發商的事情，到頭來業主的利益得不到很好保障，這是北京大多數樓盤都存在的普遍現象�！狈康禺a界知名人士杜猛直言不諱地指出。
27日出臺的《辦法》規定，新建住宅物業，建設單位應當配建物業服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主大會及業主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業服務用房的坐落位置。
與此同時，還明確要求建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。前期物業服務合同關于物業服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關規定。建設單位可以將全部專項服務委托給物業服務企業，也可以將專項服務委托給專業性服務企業。
中國房地產學會副會長陳國強表示，《辦法》對開發商提出了新的要求，物業公司正式進駐之前或在交接過程中，開發商作為項目的投資運營方，應該承擔更多的責任，特別是業主入住前后，新的物業公司工作還沒有完全到位之前，開發商需要履行相關責任，否則就會出現管理真空。
北京市住房和城鄉建設委員會有關負責人在當天的新聞發布會上說，《辦法》明晰了前期物業管理的法律關系。一方面，《辦法》規定，在業主大會成立之前，由建設單位承擔物業的維修養護和管理完善責任。配套措施還將規定在合理的期限內，建設單位應當按照約定的服務等級標準提供前期物業服務，但不得向業主收取物業服務費�！�
另一方面，明確了前期開發與后期管理的責任分界點�！掇k法》把物業共用部分交接查驗作為前期開發與后期管理的分界點，業主大會成立并確定物業管理方式后，建設單位應當與全體業主進行物業共用部分查驗交接。與此同時，引入第三方機構進行承接查驗，并規范了交接查驗的標準和行為。
引導 《辦法》直面業主大會“五難”問題
“啟動難、籌備難、備案難、決策難、換屆難”，這是北京市業主大會成立和活動面臨的“五難”問題。
圍繞這些問題，《辦法》完善了業主自我治理機制�！掇k法》規定，業主對物業管理區域共用部分實施共同管理，包括制定或者修改管理規約、業主大會議事規則，選舉或者更換業主委員會委員，確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案，選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務等。
業主維權專家舒可心指出，《辦法》和物業管理條例最大的區別就是重新定義了物業管理，過去的物業管理只是業主聘請物業服務企業進行管理，而《辦法》回歸了《物權法》中“業主共同管理”的本質。業主的物業管理，只要業主自主決定了就行，可以聘請物業服務企業，可以聘請職業經理人，也可以自己管理。
2003年由國務院頒布出臺的《物業管理條例》明確界定，物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
“《物業管理條例》的規定容易讓人誤會，讓人們以為物業管理只有聘請物業服務企業這樣一種模式。”舒可心表示，“這使得物業服務企業沾沾自喜，覺得業主必須得找他們�，F在業主可以有了其他選擇，這樣可以促使物業服務企業提高自身的管理水平�！�
關于“啟動難”的問題，《辦法》還規定了建設單位協助組織業主大會籌備和成立活動的相關義務，同時特別規定了業主和建設單位均可以啟動成立業主大會。
北京市住房和城鄉建設委員會物業管理處處長于良表示，由于長期以來，業主行使權利的觀念比較單薄，而且受到時間、空間等因素的制約，造成業主在召開甚至在啟動業主大會的時候無法及時有效的進行總結，因此確定了業主大會的雙啟動機制。
舒可心認為，業主和開發商都可以設立業主大會，這一規定在全國都是具有突破性的。由開發商設立業主大會的好處是，小區自始就有了業主組織，業主們只需改選業主委員會。
透明 物業公司被責令定期“曬賬本”
除明確規定建設單位應承擔的責任之外，《辦法》還特別提出物業公司應定期曬“賬本”，業內人士對此拍手稱快。
根據規定，物業服務企業應當按照價格主管部門的規定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示。物業服務企業應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算，業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合。
“事實上，很多矛盾都產生于物業公司管理不透明，賬本不公開�！标悋鴱娊榻B說，盡管從每平米的價格來看不是很大的數字，但多年累積起來物業管理的費用就不是一筆小賬了，這些方面的確需要更加細化的要求，這是最基本的，也是改革的大方向。
不過，“絕大多數物業公司應該不愿意公布自己的賬本，因為在業主監督之下之前的很多貓膩都會暴露。”一位業內人士透露，很多物業公司的賬目都是“兩張皮”，給業主看的是一本賬，實際上執行的是另一套�！澳米畹湫凸蛡虮０踩藛T來說吧，物業公司告訴業主雇傭了12個保安，每人每月工資是2000元，其實，他們會暗中將保安的數量和工資大幅削減，服務質量也必然會隨之大幅下降，而被‘省下’的費用自然進了物業公司的腰包�！�
杜猛認為，《辦法》實施之后，在眾目睽睽地監督之下，物業公司偷稅漏稅行為、欺騙業主等行為都將受到有效規制，進而有利于杜絕服務質量“缺斤短兩”的現象。
此外，《辦法》還詳細規定了車位、水電、有線電視等物業的使用與維護相關內容，比如第三十二條規定，建設單位出售物業管理區域內車庫、車位的，應當在出售前依法辦理車庫、車位預售許可或者物權登記。物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。
家住豐臺的林先生自從買了車就一直為車位犯愁，“每天下班最重要的事情就是‘搶車位’，這可比網上的游戲費神費力多了”，他苦笑著介紹，小區的物業將部分車位賣給“外頭”，“我們小區的居住群體比較單一，很容易分清楚哪些車是‘外來戶’�！�
21世紀不動產市場分析師齊凡認為，新《辦法》明確了車庫、車位首先要滿足業主需求，同時開發商、物業公司也不得隨意調高車位租金，這一點不僅保護了業主權益，也會避免物業公司濫用職權的行為發生。
建議 一些模糊概念還有待明確
接受記者采訪的專家在充分肯定這一《辦法》的同時，專家認為一些模糊概念還有待進一步明確。南京航空航天大學法學教授孟繁超接受《經濟參考報》記者采訪時說，《辦法》起草的初衷是好的，既考慮到了業主的利益也考慮到了建設單位的利益，有利于業主維護自身權益。但《辦法》更多地是用行政管理方式解決物業管理問題，規定的很多問題對新小區指導意義較大而對老小區的指導意義相對較弱，沒有成立業主委員的住宅項目具體如何解決在參照《辦法》的同時還有待相關細則予以明確。
據悉，目前，在北京市7億多平方米的城鎮房屋建筑中，實施物業管理的已達4億多平方米。其中，3.2億平方米、3591個住宅項目由物業服務企業實施物業管理，覆蓋了住宅總量的80%。目前，成立業主委員會的住宅項目有730個，占住宅項目總數的20%。
孟繁超強調說，《辦法》中有一些概念并不是很清晰有待進一步明確。比如，前期物業管理的概念應該如何來理解、界定。他指出，如果沒有相關的配套細則措施對一些模糊概念進行界定將導致《辦法》的實際操作性相對較差而且容易引發爭議。
記者了解到，為了保證新《辦法》的貫徹落實，相關部門還將陸續出臺36項細則和示范文本，用組合拳的方式對物業管理進行規范。
杜猛認為，《辦法》還不是太嚴格，應該設立淘汰機制，讓那些不合格的物業公司出局，還要真正做到由業主自主選擇物業公司。
陳國強指出，大部分開發商和物業公司都有千絲萬縷的聯系，我個人希望開發商和物業公司之間不要存在這種特殊關系，如果能夠走向社會化的招標的方式選擇物業公司，對于物業管理的進一步規范化肯定是有好處的。對于關系到千家萬戶的物業服務，如何更加規范和人性化是需要進一步考慮的。
此外，業內人士指出，“曬賬本”不能僅僅走個形式，只公開籠統的賬目就沒有意義了，要有明細賬，而且要定期向業主公開這些賬目，有很清晰的明細，這可能是未來物業管理的方向和要求。
對于《辦法》關于物業公司提出的要求，接受記者采訪的物業公司人士認為，影響不大。一位不愿透露姓名的民營房企工作人員也表示，目前很多物業公司都是開發商的下屬公司，雖然他們之間有時會互相推諉、扯皮，但實際上雙方是利益共同體�！拔覀児疽苍O立了自己的物業公司，很多項目的物業都由我們自己的公司來做，‘羊毛’出在羊身上，對開發商這塊影響不大。” |