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房產(chǎn)新政的出臺(tái)，短期內(nèi)抑制了房市投機(jī)的沖動(dòng)，也迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不惜以高成本及任何可能的變通方式融資，以避免資金斷鏈。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前采訪信托基金業(yè)人士發(fā)現(xiàn)，無(wú)法從銀行和證券市場(chǎng)取得足夠資金的房地產(chǎn)企業(yè)，自今年年初開(kāi)始就轉(zhuǎn)道信托的融資方式，盡管這一融資方式成本相對(duì)較高。
接受記者采訪的多家信托公司表示，信托業(yè)正在進(jìn)一步降低對(duì)涉“房”項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的容忍度，將來(lái)也會(huì)愈發(fā)審慎。
至少6家上市房企轉(zhuǎn)道信托融資
5月以來(lái)，宣布通過(guò)信托融資的上市房企就包括中華企業(yè)、福星股份、浙江廣廈、獐子島、香江控股、天業(yè)股份等，它們合計(jì)公布了至少30余億元的信托融資計(jì)劃。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度以來(lái)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模同比分別大漲150%和665.24%，2009年全年才有37家信托公司成立了186款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，募集資金規(guī)模總額375億元，到今年第一季度，已有29家信托公司成立65款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，募集資金規(guī)模總額為173億元。
“這說(shuō)明房地產(chǎn)信托已經(jīng)占據(jù)了房地產(chǎn)公司融資渠道的主流，無(wú)法從銀行和證券市場(chǎng)取得足夠資金的房企轉(zhuǎn)向了信托這根‘救命稻草’。”北京新華國(guó)信投資顧問(wèn)公司投行部總經(jīng)理方向明對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示。
記者了解到，商業(yè)銀行融資不力、股市再融資又受阻，一些上市房企因此走上信托融資之路，而已有多家信托公司順勢(shì)將地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)當(dāng)作今年主要開(kāi)拓的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
方向明對(duì)此表示，這是房企在當(dāng)前房市新政下的變通之舉，體現(xiàn)的是信托的靈活機(jī)動(dòng)，房地產(chǎn)信托融資依然是以股權(quán)投資的形式為主，加上股權(quán)及土地質(zhì)押、溢價(jià)回購(gòu)等保證措施。但他說(shuō)，無(wú)論形式如何變化，項(xiàng)目到期所能實(shí)現(xiàn)的效益及現(xiàn)金流依然是信托資產(chǎn)保值的基礎(chǔ)和底線，這其中考驗(yàn)的是信托公司的盡職調(diào)查水平和委托人對(duì)項(xiàng)目的把控能力。
融資成本高企
記者了解到，5月份借道信托融資的上市房企融資成本大約在每年8%至12%，且這個(gè)數(shù)字還有進(jìn)一步上升的壓力。
中華企業(yè)5月8日公告表示，其通過(guò)上海國(guó)際信托發(fā)行的24個(gè)月期信托產(chǎn)品擬發(fā)總額3.5億元，綜合成本為8.8%/年；通過(guò)中誠(chéng)信托發(fā)行的24個(gè)月期信托產(chǎn)品擬發(fā)總額10億元，綜合成本為9%/年。天業(yè)股份5月14日公告顯示，其與山東省國(guó)際信托有限公司于近日簽訂《信托貸款合同》，信托貸款金額為人民幣1.2億元；貸款期限18個(gè)月；貸款年利率為12.5%，自放款日滿12個(gè)月(含)之內(nèi)提前還款的，貸款年利率為12%。
據(jù)了解，房地產(chǎn)信托融資成本還在進(jìn)一步上漲。有信托公司高層對(duì)媒體表示，受監(jiān)管趨嚴(yán)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏高影響，信托公司發(fā)放信托產(chǎn)品也在收緊，供給減少，而開(kāi)發(fā)商籌資需求仍強(qiáng)烈，利率上漲在情理中，有些公司的信托融資利率可能達(dá)15%至18%。這樣的高利率信托記者已發(fā)現(xiàn)一例，為百瑞信托5月13日新成立的百瑞寶盈58號(hào)集合資金信托計(jì)劃，其募集資金投向建業(yè)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目公司，這款產(chǎn)品的年化收益率高達(dá)12.06%至21.47%。
對(duì)于被推高的預(yù)期收益，信托業(yè)人士劉擎認(rèn)為，這一方面反應(yīng)了當(dāng)前房地產(chǎn)融資難，另一方面，大部分高于10%的預(yù)期收益是依靠信托公司的分級(jí)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)，在分級(jí)比較多的產(chǎn)品里，20%的年化收益也并不鮮見(jiàn)。而分級(jí)設(shè)計(jì)較好反應(yīng)了不同市場(chǎng)主體、資金主體對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的適應(yīng)和需求，將成為信托產(chǎn)品在中國(guó)縱深發(fā)展的品種之一。信托公司應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，必然要求融資企業(yè)提供更高標(biāo)準(zhǔn)的增信措施，而分級(jí)產(chǎn)品也是應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)之策，在信托產(chǎn)品營(yíng)銷中也比較受歡迎。
房企融資將向何處去？
“是否涉‘房’？”每當(dāng)聽(tīng)說(shuō)有一個(gè)預(yù)期收益率較高的融資項(xiàng)目找上門(mén)來(lái)，某信托公司產(chǎn)品經(jīng)理小王都習(xí)慣性地拋出這個(gè)問(wèn)題。他說(shuō)，“如果是房地產(chǎn)項(xiàng)目，我們就得好好想想了，高收益率也不一定能做。”記者了解到，“是否涉‘房’”幾乎成了目前市場(chǎng)人士評(píng)估項(xiàng)目時(shí)所設(shè)的第一道坎兒。信托業(yè)人士劉擎說(shuō)，信托公司密切關(guān)注房地產(chǎn)調(diào)控政策，甚至在許多問(wèn)題上考慮的比銀行更審慎，因?yàn)殂y監(jiān)會(huì)要求信托項(xiàng)目審查的標(biāo)準(zhǔn)“實(shí)質(zhì)重于形式”。
記者發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是從總的發(fā)行規(guī)模、實(shí)際成立的規(guī)模還是發(fā)行數(shù)量來(lái)看，5月份房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行都比上月有明顯下降。用益信托研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月上半月，全國(guó)僅發(fā)售7款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，規(guī)模共計(jì)24.8億元；而4月份全國(guó)共發(fā)行房地產(chǎn)集合信托42款，總規(guī)模達(dá)130.9億元。
房地產(chǎn)融資之路又會(huì)走向何方呢？方向明表示，目前有上市房企選擇了海外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的融資方式。如，今年以來(lái)，恒大地產(chǎn)先后兩次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)募集資金13.5億美元。也有發(fā)行公司債融資的情況。但更多房地產(chǎn)企業(yè)早已用完了幾乎所有正規(guī)融資手段。如上市公司中華企業(yè)，在1月份其董事會(huì)通過(guò)決議上半年向浦發(fā)銀行借款6.1億元；2月份又向關(guān)聯(lián)兄弟公司借入委托貸款5億元；且早在去年就發(fā)過(guò)一次公司債，因此短期內(nèi)再發(fā)債可能性不大；目前這家凈負(fù)債率已超過(guò)100%的公司已經(jīng)轉(zhuǎn)道了信托融資。但如果信托融資這條路也卡死，那么這樣的房企能去哪里融資呢？
劉擎說(shuō)：“目前看到許多房地產(chǎn)融資項(xiàng)目由于走不通銀行和信托通道，走向民間地下私募甚至轉(zhuǎn)道外資基金，這會(huì)使監(jiān)管更加困難。但也不排除一些風(fēng)控水平高、資金實(shí)力雄厚的專業(yè)基金，趁機(jī)大撿好項(xiàng)目，放款收息。市場(chǎng)的不確定性永遠(yuǎn)會(huì)摧毀那些弱者，而使強(qiáng)者更強(qiáng)。” |