|
新一輪的樓市降價大幕正在開啟？
記者近日在北京、上海、南京等城市采訪發現，二手房市場率先進入調整期，出現“量價齊跌”。中原地產最新統計顯示，4月29日至5月5日期間，京、滬、穗、深、津五大城市二手房成交量比調控新政前一周有50%以上的跌幅，掛牌價格亦有所松動。
與此同時，京滬土地市場開始降溫。5月7日，北京順義區的地塊，由于開發商的報價居然低于政府最低價導致流拍，而同一天上海昔日地王頻現的新江灣C4地塊，僅以底價成交。業內人士認為，地價走勢是一個先導性指標，能夠對未來房價走勢起到風向標的作用。地價的走低說明房地產開發商對于未來的房價走勢并不十分看好。部分人士認為，近期已有房地產開發商扛起降價大旗，多米諾骨牌效應可能引發新一輪降價潮。
 |
|
這是5月8日拍攝的福州市區一處新建樓盤。
據福州房地產指數顯示，福州房價目前仍保持堅挺，住宅成交量卻明顯下滑。新華社記者
來建強 攝 | 樓市 部分城市“量價齊跌”
“根據門店反饋的情況，新政出臺后，北京許多區域的二手房掛牌價格都有一定幅度下滑。個別區域掛牌價降幅超過1000元/平方米，降幅超過10%。”21世紀不動產市場分析師齊凡告訴記者。
“和政策出臺前相比，現在幾乎看不到買房人，業主的心態也發生了較大變化，以前堅稱不降價的業主也表示可以商量，個別戶型的價格甚至出現了1000元至2000元不等的讓利，這在以前幾乎是不可能的，即使這樣也沒看到購房者的熱情有多大提高。”北京東四環外一家房產中介工作人員無奈地說。
和北京房價出現松動跡象相同，中原地產發布的最新一期二手住宅市場周報顯示，全國二手住宅市場4月下旬起率先進入調整期，4月29日至5月5日期間，京、滬、穗、深、津五大城市二手房成交量比調控新政前一周有50%以上的跌幅，掛牌價格亦有所松動。
不僅一線城市房價出現松動，南京等一些二線城市房價也出現松動。在今年4月初的春交會上，記者走訪了南京多個奧體板塊的項目，當時的奧體樓盤報價基本在2.5萬/平方米至2.7萬/平方米。而到了5月初，一家奧體樓盤已經在廣告中公開了定價2.22萬元/平方米。而在緊臨奧體的地鐵小行站口，5月8日剛剛開盤的“金浦名城世家”，打出了8.8折優惠的廣告。
據南京市房管局相關人士透露，4月14日至30日，南京部分新開樓盤實際成交價格出現10%至20%降幅，如河西、寧南、江寧和江北區域四個新開樓盤，實際開盤價格較原定價格分別出現10%、19%、20%和15%的降幅，大部分的樓盤在做有力度的打折優惠措施。另外，二手房市場的波動要小于商品房市場。從交易量來看，4月14日至4月30日，全市二手房日均成交150套左右，交易量較上半月下降四成多，成交價格與上半月相比，環比下降5%左右。
土地 地價出現降溫跡象
就在京、滬、深等一、二線城市房價出現松動時，上海、北京等一線城市的地價也開始出現降溫跡象。業內人士認為，地價和房價可謂是一對“孿生兄弟”，地價走勢是一個先導性指標，能夠對未來房價走勢起到風向標的作用。地價的走低說明房地產開發商對于未來的房價走勢并不十分看好。
上海市房地產交易中心5月7日掛牌出讓新江灣C4地塊等五幅地塊，這是上海在國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》后的首次土地拍賣。因新江灣C4地塊附近曾“地王”頻出，故引發業界關注。但最終上海城投以底價成交。其他幾幅地塊溢價率也都在92.5%至177%之間，與去年溢價率動輒上200%、300%的情形相比，可謂“溫和”很多。業內人士認為，這是上海土地市場開始降溫的風向標。
就在同一天，北京住宅土地市場也遇冷，7日當天北京集中招標出讓四塊住宅項目用地中，順義區馬坡鎮新城9號地西側地塊意外流標，現場參與投標的幾家開發商給出的價格均低于16.5億元的招標底價，有的開發商甚至只給出了7.6億元報價。
不僅北京、上海的土地市場出現降溫的跡象。記者從中國指數研究院最新發布的《2010年4月中國70個城市土地市場交易情報》獲悉，4月，全國70個城市住宅用地平均樓面地價連續第三個月出現回落。其中，1月全國70個城市住宅用地平均樓面地價為每平方米2666元，2月小幅回落到每平方米2343元，3月降至每平方米1858元。4月份更是降至每平方米1793元，連續三個月下跌。
亞豪機構副總經理高姍分析指出，4月份，包括新國十條、國土部新政及地方對于土地出讓方式的改革等調控措施，都對土地市場產生了重要的影響，其中，北京“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”等競拍方式的積極探索，對于改變當前的土地競拍價高者得、有效防止土地的惡性競爭具有非常積極的作用。
分析人士指出，地價走低絕非偶然。一方面，調控政策不斷出臺而且持續加碼，高房價回調的壓力持續增強；另一方面，近期市場已開始出現“量價齊跌”的情況，加之部分大的房地產開發商率先降價，這很可能會引發市場的跟風。
趨勢 會否出現跟風降價 房產商現分歧
就在部分城市出現“量價齊跌”時，恒大地產率先對外宣布降價。接受記者采訪的多數開發商對恒大地產采取降價的行為表示支持，他們認為，在政府調控政策之下，誰先降價誰主動，有利于打破銷售僵局。有業內人士認為，部分開發商降價行為很可能會形成多米諾骨牌效應引發新一輪降價潮。不過也有個別開發商對此持謹慎態度，認為不會引發大面積的調價風潮。
“從現在的形勢來看，誰先降價誰主動，有利于打破銷售僵局。”北京某房地產上市公司一位負責人說。
杭州某知名房地產公司一位資深人士對此表示認同：“這種做法無疑是明智的，恒大地產現在最關注的應該是降價之后自己能否跑得掉，如果實現迅速回籠資金等預期，對他而言就是比較幸運的事。”
“現在風聲鶴唳的調控背景下，就是要看誰跑得快了，應該說部分房企都已對降價逐漸有了心理準備和市場預期。”上述杭州某房企人士說。據其透露，公司就要召開規格甚高的營銷會議，很可能會討論降價事宜，但從以往的經驗來看，公司對降價采取的一般是跟隨戰略，還是會先觀望其他房企是否采取行動。
恒大的降價行為也讓一些開發商憂心忡忡。南京江寧一樓盤的銷售負責人表示，恒大地產的8.5折優惠促銷，給整個南京市場帶來了相當大的壓力。“他們在南京沒有銷售壓力。”該負責人表示，恒大地產目前南京在售的就只有溧水這一個項目，并且也已經進入了尾盤銷售階段。恒大地產拿出10套別墅房源，進行8.5折促銷，開發商利益基本不受影響。但是，8.5折姿態做出來后，南京的其他樓盤銷售價格就難以翻身了。
上述北京某房地產上市公司相關負責人也認為，經過短期的博弈之后，接下來肯定會出現跟風降價潮流，“從這次調控力度來看，一味扛著沒有出路。”他還預測，在年內很可能會出現房價的全面下降。
與部分開發商對降價的支持不同，也有一些人士持謹慎態度。北京建工地產的一位工作人員認為，恒大地產的降價行為不太可能引領整個行業普遍采取打折降價的潮流，大部分開發商還是擁有較為充裕的資金量的，但不排除個別企業跟進降價的可能。
北京住總集團的一位工作人員也表示：不方便透露他所在的公司會不會降價，但他認為整個行業不太可能跟風降價。
業內人士指出，房地產企業現在從銀行貸款難，股市再融資可能性也不大，如果銷售再出問題，資金來源就斷了。大的企業由于現金充裕，能夠撐得久一點，而小企業將面臨更大的困難。資金方面的問題將可能成為降價的現實壓力。
中國社科院城市發展與環境研究所研究員牛鳳瑞也認為，是否會跟風降價還是因房企的具體情況而定，“比如現在急于拿地的開發商對現金需求就比較強烈，也最有可能采取降價促銷的方式。”他預測，接下來房價會有一個小幅震蕩，與去年下半年的水平相比，下調的幅度應該在10%左右。
SOHO中國董事長潘石屹認為，最近密集出臺的政策中，有一些已經是“開弓沒有回頭箭”，如住建部關于對房地產開發商預售收入的監管政策也出臺了；銀行限制給房地產開發商貸款的政策也即將出臺；還有一些政策還在研究之中，如房產稅等。這些已經出臺和即將出臺的政策將對普通中、低檔住房市場造成很大的價格壓力。 |