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就在一線城市商品房交易應聲回落之時，中部龍頭武漢商品房成交量卻逆市大幅攀升。然而，隨著各銀行放貸政策的收緊，新政效應開始在武漢逐漸顯現。
房價居高不下商品房成交量持續火爆
在國家房產新政出臺前后，武漢商品房市場仍然繼續量價齊升，購房者的心理預期、開發商的銷售策略與宏觀調控展開激烈博弈。
記者近日走訪多個樓盤看到，售樓部里購房人寥寥無幾，多數還表示“價格太高，看看再說”，還部分樓盤有人在咨詢是否能退房退訂金。一直被稱為樓市風向標的“房交會”，在展會現場僅成交415套，創下近年來新低。尤其是新政出來后的18日，觀展人數銳減，幾乎無人出手。
然而，市場表象與成交數據卻形成鮮明的反差。據億房研究中心的統計數據顯示，4月第三周，從價格上看，全市主城區在售樓盤成交均價為6576.2元/平方米，較前一周價格水平上升92.42元/平方米，樓市價格漲幅為1.43%。從銷售套數上來看，全市銷售套數1889套，較前一周增加252套，不管是從價格還是銷售套數上都呈現上升的趨勢，有數據統計顯示，上周該市主城區的商品房周銷量已經恢復到去年的火爆水平。
其實，今年2月份，由于春節和宏觀調控雙重因素，武漢房價一度高位徘徊，銷量下降，3月樓市轉好，進入4月后，價格上漲速度增快，三大中心城區均價全面突破8000元，其中漢口中心區均價為每平方米接近9500元，中心城區均價與2009年同期相比均價高出2000元以上。
記者采訪時看到，在武漢中心城區，去年這個時候常見的均價在7000元到8000元之間的商品房已難覓蹤影，兩居室房屋總價一般都超過70萬元。在漢口中心區房價更是普通購房者“望房興嘆”，去年下半年這里還可見到均價8000元以下的新房，今年，二環線內的10多個樓盤，均價全線超過一萬元。
四大原因導致購房者對宏觀調控不敏感
業內人士分析，從上一周的情況看，樓市新政在武漢這樣的二線龍頭城市發揮效應具有一定的滯后性，調控政策不僅沒有澆冷樓市，反而對市場起到刺激作用，主要是由于以下四個方面的原因。
在之前越調越漲的心理下，由于房價與一線城市相比相對偏低，購房者對政策缺乏敏感性。去年11月到今年4月，新一輪房地產調控政策拉開大幕以來，一道道政令不僅沒能有效遏制房價上漲的腳步，甚至還出現了恐慌性漲價潮。盡管4月出臺的控制房價組合拳更為嚴厲，但是在“越調越漲”、“什么時候買房都不錯”的心理預期下，盡管抑制了投機需求，卻再次激發了一些剛性需求出手。
盡管關于調高放貸成本的政策已經公布，但武漢的各大銀行均在政策落實前搶占優質客戶，這也刺激近日銷售暴增的又一原因。新政公布后，一些樓盤銷售以“快買房、快貸款”的噱頭做宣傳，部分購房者為規避政策風險，減少放貸支出，也愿意趕在新政落實前出手。而部分銀行也樂于與開發商合作，一方面通知將執行新政，另一方面頻頻催促過往申請貸款的客戶加快辦理貸款，享受舊有政策。
通脹預期導致居民對房價的心理發生變化，主要表現為對住房有剛性需求居民的心理價位在一年的時間里被大幅提升。據武漢的一項調查顯示，面對高房價，多數購房者的心理價位一年“被增長”2000元。去年3月該機構的調查數據顯示，多數人對中心城區的心理價位在每平米5000元；一年后，超過52%的人稱，可以承受的心理價位為每平米5000元到7000元。
此外，為規避政策風險，近期開發商“跑步”入市、提前開盤使市場房源猛增。原本定于4月底開盤的后湖某項目為了避免受政策影響提前到20日開盤，與往年押寶“五一黃金周”的開盤策略不同，感到新政壓力的開發商都“跑步”入市。
調控效應將在二線城市逐漸顯現房價今年已首現止漲
在上一周成交高峰后，隨著其它城市樓市成交量不斷下滑，購房者的心理也出現動搖。在武漢一知名房產網站日前關于“國務院新政陸續出臺，您現在會買房嗎？”的調查中，有65.30%的網友認為國務院出臺的房貸新政對高房價有影響，54.76%的人表示新政中“二套房首付不低于50%”的影響最大，60.41%的人認為新政最直接打擊的對象為炒房者。
與此同時，記者發現城區3月中下旬開始的“搶房風”已成過去，開發商的最大優惠達到六萬元。據統計，目前武漢市有打折促銷活動的樓盤已增至50多個，較3月份驟增五成以上。
中國指數研究院華中分院高級分析師李國政認為，之前的紅火主要是剛需和投資需求為趕政策末班車購買力集中釋放。不過，按照市場規律，隨著4月、5月推盤高峰的到來，武漢商品房價格也應該能夠企穩。再加上國務院對樓市的連續重拳出擊，預計未來銷售量將有較大萎縮，不過銷量的縮水不會導致商品房價格短時間內短時間內下跌。 |