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在政府調控的大背景下，二手房市場這張樓市的“晴雨表”似乎陰晴難辨。
春節期間各地二手房市場表現出不同程度的疲軟。然而時隔一月二手房市場就出現了明顯回暖趨勢。
業內人士認為，導致這種局面的主要因素之一是剛性需求的集中爆發，而北京等地地王頻現也是拉動局部地域二手房房價明顯回升的原因，但更多政策收緊信號不容小覷。不過，就2010年全年而言，雖然市場進入了調整階段，但二手房整體成交量還可能有10%至15%的增長。
3月二手房剛性需求爆發
僅僅一個月的時間，二手房市場就經歷冰火兩重天。
春節樓市淡季，各地二手房市場表現不佳。中國指數研究院認為，在經歷了2009年二手房市場的異常火爆后，2010年1月二手房市場出現成交量大幅下跌，價格滯漲的局面。
其中，北京二手房市場出現了過去11個月度以來首次量價齊跌的態勢。我愛我家市場研究中心提供的交易數據表明，2月中旬二手房市場的整體交易均價為16532元/平方米，分別較上月同期和本月上旬下跌了6.94%和12.64%。成交量方面，北京市房地產交易管理網的信息顯示，2月中旬北京二手住宅網簽總量為427套，不及上旬市場成交量的1/10。
然而一個月后的3月中旬情形已陡然不同。根據北京市房地產交易管理網數據顯示，3月15日存量房網上簽約1142套，住宅簽約1063套，年內二手房網簽量首次破千，成為今年以來單日成交量最高紀錄。
另據數據統計，3月上半月，北京市存量房網簽供給9355套，日均624套，與去年同期相比上漲了11.4%。我愛我家市場研究中心的交易數據表明，北京上半月二手房市場的整體交易均價保持維穩，18619元/平方米的交易均價與上月同期相比向上小幅波動0.98%；城八區的交易均價為20794元/平方米，環比攀升3.76%。
上海也有類似的情形。據上海中原研究咨詢部分析認為，今年1、2月份，上海整體二手房市場陷入觀望，成交量明顯萎縮，陸家嘴板塊也沒能幸免。但進入3月份之后，板塊內優質房源供應量明顯增加，購買者多為首次購房的剛性需求者�！∮绕洹皟蓵焙�，樓市維穩趨勢明顯，加上3月傳統交投高峰到來，上海二手房市場的客戶咨詢量、交易量穩步走高。與客戶咨詢量的持續回升相比，新增掛牌量卻未有相應增長，局部供需矛盾的銳化致使部分房東在時隔三個月后再度上演跳價行情�！�
調控效應不容小覷
分析人士普遍認為，截至目前，3月二手房成交量的集中爆發主要為市場剛性需求爆發，還有一些原因則因地而異。
3月15日，北京在一天之內相繼出現單價和總價的“三地王”。美聯物業全國研究中心主任徐楓認為，由于發展商對今年樓市普遍持謹慎態度，開年以來北京土地市場整體氣氛實際上已經趨于理性�！叭绻皇菐准覈笙破鹦乱惠啞赝踹\動’，北京土地市場溫度或將溫和上漲�！�
多數業內人士擔心，這有可能導致熱點區域內二手房市場再次升溫，甚至很有可能回歸去年底的瘋狂局面。北京中原三級市場部的一份報告也認為，連續地王必然會影響區域內房價出現明顯的回升，很多投資者很可能加快入市�！�
不過，近段時間的一系列政策效應不容小覷，這也將直接影響二手房市場的未來走勢。上海中原研究咨詢部的報告認為，盡管“跳價”現象時隔三月之后在上海局部二手房市場出現，這并不表示它能成為今年上海二手房市場的主流。從信貸政策趨緊，到實際交投行情剛剛復蘇，目前二手房形勢與去年均已發生根本改變。
徐楓提醒說，去年底到今年初國家陸續出臺的一系列調控政策看似溫和，實際上“步步殺機”。以住宅按揭優惠為例，中央政府基本上采取了“三步走”的措施：先是取消二套房以上優惠。帶動了2009年政策紅利的《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(以下簡稱《意見》)明確規定，以上政策暫定執行至2009年12月31日。第二步取消“改善性住房”優惠。到目前“改善性住房”優惠政策的名存實亡，宣告住宅按揭優惠政策進一步轉向。
第三步便是減少“首次置業”優惠。今年監管層明確要求全年4個季度要“均衡投放”，且要求各大銀行每日上報信貸數據�！斑@些細節無疑是對控制信貸風險的最好回應�！毙鞐鞣治稣f，進入2月以后，在二手房貸方面，每個城市的具體執行未必一樣，都思路都逐步趨向于：對于首套房的利率優惠政策，加強“首付成數”與“利率折扣”的關聯度。
美聯物業新近發布的二手住宅市場研究報告指出，受中央進一步收緊信貸的影響，2010年對開發商將是資金困難的一年。融資環境轉差直接加速開發商推盤的力度，1月份，北京、上海、廣州、深圳等重點一線城市一手新房就已經顯現擠占二手住宅市場的趨勢。在未來數月中，將對二手房市場構成挑戰。
數據顯示，北京市場自2009年1月至11月，一、二手房成交比例逐月下降，但11月過后，一手新房成交比例出現反彈，從當年11月的32%上升到2010年1月的47%。預計，2月份這一比例有進一步上升的可能。
事實上，無論是營業稅的調整、六部委聯合發布“國十一條”，還是央行突然上調金融機構存款準備金率，這些調控政策的密集發布也必然會對人們的心理預期及整個二手房市場產生影響。
全國成交量增長或超過10%
上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟指出，二手房市場中投機者占的比例比較大，需要在短期內獲利，但在現在這種情況下，大家對后市還看得不明白，在稍有獲利的情況下，他們可能就會暫時退市離開。二手房市場的投資者的心理預期不可能那么大了。
中國指數研究院相關報告也認為，房地產宏觀調控政策降低了購房者對未來房價的預期。政策面收緊的態勢日趨明朗，政府的調控決心十分明顯，購房者預期未來政策收緊還會加強，因此短期內觀望情緒擴大，成交量萎縮，市場將進入調整階段。
但受訪業內人士普遍表示，二手房已經成為北京、上海等重要一線城市的市場主流，在成交量方面還會有一定幅度的提升。
徐楓預測，2010年全國二手房市場成交量或將增長10%-15%。而北京、上海、深圳、廣州等四個城市的二手房成交量可能增長5%-15%。其中，“深圳和上海的二手房成交量會減少10%左右，廣州的二手房成交量將增加15%左右，北京的二手房成交量則可能會增加10%左右。”
她進一步分析指出，在四個重點一線城市中，廣州的住宅性價比最高，正行駛在房價上漲的快車道，相對而言，其他城市則已經歷了這一階段逐漸駛向慢車道。因此，廣州的二手房成交量還沒有正式爆發，“我們很看好今年廣州的樓市，它也將成為二手房成交量增長最高的城市。”
北京與去年相比則不會有太多的變化。受“世博”概念的影響，將會有大量的資金進入上海，而且相當一部分是境外資本。“二手市場面對的大多是普通的置業者，市場承接力不夠、住房負擔比太高，所以，我們預測上海的二手房成交量會下降。深圳也是同樣的道理，整體而言住房負擔比太高，超過40%甚至50%。”徐楓說。 |