|
 |
|
今年前兩個(gè)月，重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積134.88萬平方米，同比增長38.6%，土地成交價(jià)款18.86億元，增長101.3%，同去年同期相比，地價(jià)明顯上揚(yáng)。新華社記者
周衡義 攝 |
自實(shí)行住房商品化改革以來，房價(jià)就一直牽動(dòng)著國民的心，于今尤甚。“兩會(huì)”前夕，包括新華網(wǎng)在內(nèi)的多家網(wǎng)站發(fā)起的實(shí)時(shí)調(diào)查顯示，住房問題以高票位列網(wǎng)民關(guān)注的民生話題之首。
在全國政協(xié)收到的各項(xiàng)提案中，關(guān)于住房問題的提案幾乎占據(jù)半壁江山。近年來，政府針對(duì)住房問題的一系列宏觀調(diào)控政策，實(shí)質(zhì)上是以調(diào)控房價(jià)為重心，但在現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，房價(jià)越調(diào)越漲、“房奴”越來越多已成公認(rèn)的事實(shí)。業(yè)內(nèi)有專家認(rèn)為，2010年是“后金融危機(jī)時(shí)期”的關(guān)鍵一年，中國經(jīng)濟(jì)能否平穩(wěn)運(yùn)行，很大程度將取決于能否破解房價(jià)畸高這一住房難題。
“調(diào)控”與“民愿”的距離
近年來，我國的房地產(chǎn)市場陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈，這種怪圈以“調(diào)控—觀望—反彈”的形式出現(xiàn)，每經(jīng)歷一次循環(huán)往復(fù)，房價(jià)都會(huì)攀升到一個(gè)新高點(diǎn)。自2003年以來，政府對(duì)住宅市場的宏觀調(diào)控政策逐年頻繁，幾乎是“一年一調(diào)”，房價(jià)也隨之“一年一漲”。
2003年，國務(wù)院18號(hào)文件提出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)被正式賦予產(chǎn)業(yè)的定義。自此，我國房價(jià)便開始了以每年兩位數(shù)的增幅快速攀升：
2004年，全國住宅的平均售價(jià)從2003年的2197元/平方米上漲至2608元/平方米，漲幅高達(dá)18.7%；
2005年，全國住宅平均售價(jià)繼續(xù)上漲12.6%。為穩(wěn)住房價(jià)，2005年國務(wù)院辦公廳連續(xù)出臺(tái)了兩個(gè)“國八條”，國家出手控制房價(jià)自此正式拉開序幕；
2006年，“國六條”繼續(xù)出臺(tái)，使2006年全國住宅價(jià)格漲幅降到兩位數(shù)以下。全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%；
2007年，市場經(jīng)過一段觀望后，再度出現(xiàn)房價(jià)大幅上漲的一個(gè)高峰，全國住宅平均售價(jià)增長率達(dá)到16.86%，住房銷售平均價(jià)格達(dá)到3645元/平方米。當(dāng)年8月國務(wù)院出臺(tái)24號(hào)文件，指出“住房問題是重要的民生問題”，強(qiáng)調(diào)了住房與民生之間的重要關(guān)系，并從保障和改善民生的要求出發(fā)采取了一系列的調(diào)控措施，不再把房地產(chǎn)單純看為“支柱產(chǎn)業(yè)”；
2008年，全國住宅平均售價(jià)的漲幅為7.5%，再度回到兩位數(shù)以下。由于遭遇金融危機(jī)，為實(shí)現(xiàn)“保增長”的任務(wù)，房地產(chǎn)的“支柱產(chǎn)業(yè)”定位又再度受到重視，并承擔(dān)起對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用；
2009年，房價(jià)在經(jīng)過3、4月份的“小陽春”之后，再度進(jìn)入瘋漲期。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止12月，全國70個(gè)大中城市的住宅平均售價(jià)達(dá)到4600元/平方米，比2008年均價(jià)上漲了1000元/平方米，創(chuàng)下26個(gè)月漲幅新高。其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一線城市的房價(jià)漲幅超過全國平均水平。
截至2009年底，全國城鎮(zhèn)住宅市場的平均銷售價(jià)格已從2003年的每平方米2197元上漲到了每平方米4600元。可以看到，政策的宏觀調(diào)控在抑制房價(jià)漲幅過高方面沒有取得預(yù)期成效，老百姓工資的增長水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價(jià)的增長水平，大部分中低收入人群望房興嘆。
房價(jià)調(diào)控失效根在政策認(rèn)識(shí)偏差
為什么房價(jià)且調(diào)且漲？為什么中央政府在住房問題上的宏觀調(diào)控政策往往事與愿違？其根源在于政策認(rèn)識(shí)偏差。
“政府對(duì)住房問題的定位偏差，是房價(jià)越調(diào)越漲的首要原因。”武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士張平石說，我國城鎮(zhèn)住房制度改革過于強(qiáng)調(diào)住房市場拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的作用，而忽視其社會(huì)保障的基本功能，即偏重將住房市場作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來看待，而對(duì)其關(guān)乎民生的重視程度則不夠，這直致導(dǎo)致政府在提供住房保障職責(zé)上缺位，進(jìn)而缺乏長期的、健全的、有效的住房政策。
因此，一系列住房政策都以如何發(fā)揮其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用為重心，為刺激經(jīng)濟(jì)高速增長、拉動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、防止經(jīng)濟(jì)過熱或防止經(jīng)濟(jì)過冷等頻繁地先后出臺(tái)多項(xiàng)政策。住房成為單純的商品，在市場競爭的逐利規(guī)律下，壟斷、“地王”就會(huì)不斷出現(xiàn)，進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)日益高漲。他認(rèn)為，由于在住房問題的認(rèn)識(shí)上存在偏差，導(dǎo)致我國目前在提供公共性住房的職責(zé)上存在明顯缺位，使商品房房價(jià)高漲。
如在1998年亞洲金融危機(jī)發(fā)生后，為避免這場危機(jī)可能帶來的經(jīng)濟(jì)下滑，我國加快了住房商品化改革步伐，出臺(tái)鼓勵(lì)家庭買房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，當(dāng)時(shí)對(duì)保增長確實(shí)起到了重要作用，但個(gè)別政策缺乏長遠(yuǎn)目標(biāo)，也產(chǎn)生了負(fù)面影響。典型案例就是國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)【1998】23號(hào))文件中規(guī)定：新建經(jīng)濟(jì)適用房原則上“只售不租”。
中央電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道《今日觀察》評(píng)論員劉戈也撰文指出，房地產(chǎn)業(yè)和住房問題是兩個(gè)完全不同的領(lǐng)域，讓居民能買到租到自己可以承擔(dān)得起的住房是政府的基本責(zé)任。而現(xiàn)在，很多地方在城市規(guī)劃和建設(shè)中卻以應(yīng)付態(tài)度對(duì)待，即使建設(shè)保障性住宅也往往安排在遠(yuǎn)郊，居民在那里既不方便生活也難以找到工作。所以，“城市建設(shè)應(yīng)多為普通人蓋房子”！
目前，我國現(xiàn)有保障性住房的供給量明顯不足，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資僅占全國住宅總投資的5%左右。廉租住房制度雖然從1999年逐步開始實(shí)施，但由于制度本身缺乏強(qiáng)制力，受益面至今仍然不高。同時(shí)，現(xiàn)有保障性住房普遍存在成本低、區(qū)位偏、居民窮、環(huán)境差等問題。
廣西房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)會(huì)長張協(xié)奎教授認(rèn)為，這種安置模式易造成“窮人群居”，長此以往將形成難以改造的貧民區(qū)，加劇貧富分化，潛伏矛盾隱患，危及社會(huì)和諧，巴西、美國等國家在此均已有慘痛教訓(xùn)。
張平石認(rèn)為，由于以商品房為主體的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)明顯，因而逐漸形成了以市場為主、政府為輔的住房政策。反過來，這些住房政策多以發(fā)展經(jīng)濟(jì)為目標(biāo)。同樣，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的政策只是為了解決低收入家庭的住房保障問題，即救濟(jì)一部分窮人，而忽視了應(yīng)為絕大部分社會(huì)成員提供安居之所的基本保障功能。在高速增長的經(jīng)濟(jì)體里，如果房價(jià)調(diào)控失效，終有一天，中等收入階層也將買不起房子。因此，在缺少保障性住房的住房市場，想依賴某一項(xiàng)或幾項(xiàng)政策措施來穩(wěn)定房價(jià)難以如愿。
正是由于政策認(rèn)識(shí)上的偏差，使得各地政府原本的滿足居住需求的土地供給目標(biāo)讓位于自身收入最大化的目標(biāo)，土地批租收入成了地方政府預(yù)算外資金的主要來源，其規(guī)模占到地方財(cái)政收入的40%至70%，形成國內(nèi)獨(dú)特的土地財(cái)政現(xiàn)象。 |