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隨著房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)五年多時間成為社會各界關(guān)注的焦點，人大代表的提案、政協(xié)委員的發(fā)言中，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)出“不同的聲音”。一些專家學(xué)者接受記者采訪時表示，房地產(chǎn)行業(yè)與國外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程非常相似，已經(jīng)進(jìn)入改革“深水區(qū)”和發(fā)展的“關(guān)鍵期”，迫切需要對國外的房地產(chǎn)政策進(jìn)行借鑒。
消費(fèi)結(jié)構(gòu)“跨界期” 政府扶持仍是“重中之重”
武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士張平石將各國的房地產(chǎn)消費(fèi)與人們消費(fèi)聯(lián)系考察，認(rèn)為伴隨著人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級，住宅消費(fèi)與住宅產(chǎn)業(yè)呈階段性發(fā)展的規(guī)律，一般可大致分為四個階段：
第一是溫飽消費(fèi)型階段：在此階段人均GDP低于1000美元，恩格爾系數(shù)在40%以上，住宅消費(fèi)低水平并且增長緩慢，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限等原因，人們生活水平很低，住房短缺成為普遍的社會問題，政府只好出面，制定住房政策，但由于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限等原因，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍處于較低水平。
第二是數(shù)量增長型階段：在此階段人均GDP在1000美元至3000美元之間，恩格爾系數(shù)在40%以下。住宅消費(fèi)水平開始提高。雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有了較大發(fā)展，但人們生活水平仍處于較低水平，中、低收入家庭沒有能力解決住房，住房短缺仍然是普遍的社會問題。這一階段充分體現(xiàn)了政府的住房政策，為了解決居民住房困難，政府撥出財政資金，公建或扶持社會建房，促進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但在這種背景下建造的住房，只解決無房可住的問題，因此大部分是質(zhì)量差、單位面積小的簡易住宅。
第三是增量與質(zhì)量并重階段：人均GDP在3000美元至10000美元，恩格爾系數(shù)在30%左右，人均住宅面積增速減緩，住宅質(zhì)量的提升成為主要方面。居民在要求“居者有其屋”后，還會要求居住的舒適程度，越來越看重居住的內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量。在這樣的消費(fèi)需求背景下，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展由單純數(shù)量增長型向增量與質(zhì)量并重型發(fā)展。在此階段，政府鼓勵私人投資購房，逐步進(jìn)行住宅機(jī)制的轉(zhuǎn)換，政府用于住房保障的資金相應(yīng)減少，逐漸理順住宅需求機(jī)制，實現(xiàn)住宅市場的良性循環(huán)。
第四是居住總體水平提升階段：即人均GDP超過10000美元后，恩格爾系數(shù)在30%以下，人均住宅面積增長相對停滯，住宅質(zhì)量的提高成為主要改善內(nèi)容。在居住面積基本滿足要求的情況下，居民對居住質(zhì)量的要求越來越高，追求居住功能設(shè)施齊全、服務(wù)高質(zhì)量及環(huán)境舒適的傾向增強(qiáng)，政府這時的政策導(dǎo)向是在實現(xiàn)住房商品化的基礎(chǔ)上，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)向不斷提高建筑質(zhì)量、增強(qiáng)住宅功能、注重居住環(huán)境等總體水平，智能化、社會化方向發(fā)展。
張平石分析認(rèn)為，我國的尷尬之處恰恰在于：盡管我國人均收入進(jìn)入3000美元，但城鄉(xiāng)差距、地區(qū)差距仍然很大，少數(shù)居民確實具備了消費(fèi)住宅質(zhì)量的階段，但相當(dāng)一部分居民還面臨著住房短缺的問題。這就是典型“跨界期”。
張平石說：“‘跨界期’的最大特點就是住房還需要國家和地方政策給予扶持，但居民對住房的質(zhì)量也有了更高的要求，這就需要將確保我國居民的住房權(quán)利定位為一個長遠(yuǎn)的基本國策，惟其如此，才能在減少房地產(chǎn)市場暴利的同時，兼顧社會公平，引導(dǎo)全社會從投資拉動型向消費(fèi)拉動型轉(zhuǎn)軌。”
“發(fā)展共性”凸顯“借腦外力”
記者采訪的多位專家學(xué)者均認(rèn)為，我國正在進(jìn)入房地產(chǎn)政策變化的關(guān)鍵時期，這一情況與世界各國住房政策進(jìn)入“調(diào)整期”、“轉(zhuǎn)型期”的時間幾乎完全一致：經(jīng)濟(jì)發(fā)展到某個階段，住房面臨短缺，國民居住狀況惡化和引發(fā)一系列社會問題產(chǎn)生。
但是，各國政府介入住房問題的認(rèn)識不同，導(dǎo)致其在制定住房政策的指導(dǎo)思想上產(chǎn)生差異，進(jìn)而效果不同。
我國香港特別行政區(qū)政府利用土地政策對住房保障制度給予支持，實現(xiàn)“為民謀利”。常年在香港進(jìn)行土地問題研究的專家莫慶宇分析說，香港政府對土地實行高度壟斷，以保證政府的最終業(yè)權(quán)。香港實行土地公有制度，政府代行土地所有權(quán)，以市場地價向私人開發(fā)商批租土地獲得的收入向房屋委員會注資，使房屋委員會有能力制訂和實施公共住房發(fā)展計劃，同時以免費(fèi)和下調(diào)地價向房屋委員會和房屋協(xié)會供地，使其有能力以低于市場的房價向中低收入家庭提供房屋和夾心層住房。
目前，新加坡被國際公認(rèn)為解決住房問題最成功的國家之一，其“組屋政策”對我國解決住房問題有一定借鑒意義。
新加坡國土面積僅699.4平方公里，卻居住著448萬常住人口，人口密度很大，在1959年建國初期時一度面臨嚴(yán)重的“屋荒”。為此，新加坡政府于1964年推出“居者有其屋”的政府“組屋”計劃，將發(fā)展住宅建設(shè)，解決公民的住房問題，實現(xiàn)“居者有其屋”納入基本國策。在此前提下，新加坡政府制定了《建屋發(fā)展法令》、《土地征用法令》等一系列法令和財政、金融、土地等相關(guān)配套政策，設(shè)立專門法定機(jī)構(gòu)，取得了成效，全國住房自有率超過了90%。目前，新加坡居住在政府組屋的人口約占總?cè)丝诘?5%，其中有90%以上是業(yè)主，7%的低收入家庭向政府廉價租房，形成世界上少見的政府解決大部分民眾居住問題的獨特模式。
張平石建議：第一，將住房問題作為一項保民生的基本國策來通盤考慮，盡快制定長遠(yuǎn)性政策與法律保障。他指出，住房是構(gòu)建和諧社會最基本的民生問題，“安居樂業(yè)”的中華居住文化理念應(yīng)重新受到重視。對全體社會成員來說，住房屬于生活必需品，即使是最低收入的家庭也應(yīng)有房住。因此，在制定住房政策時應(yīng)從保障基本人權(quán)、維護(hù)社會公平、實現(xiàn)社會和諧穩(wěn)定的角度出發(fā)，首先要考慮住房的社會特征和福利屬性對保障民生、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定的作用，然后再考慮如何發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)特征和商品屬性對發(fā)展經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，使二者相輔相成、互為促進(jìn)、良性循環(huán)。
第二，建議在住房問題上政府調(diào)控與市場調(diào)節(jié)并重，應(yīng)以政府為主、市場為輔，實行“兩條腿走路”的雙軌制。市場化住房的功能側(cè)重于滿足高收入人群需要，而政府應(yīng)承擔(dān)起60%以上中低收入國民的基本住房保障，確保住宅用地的低價供應(yīng)，從根本上抑制高房價產(chǎn)生。在公共性住房和商品房供應(yīng)體系同時有效存在的前提下，綜合運(yùn)用土地、金融、財政等各項政策措施，推動住房市場良性發(fā)展。 |