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| 房地產(chǎn)調(diào)整期：地產(chǎn)商要做些什么 |
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| 2010-02-12 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入調(diào)整期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要對(duì)以下六方面加以調(diào)整。
發(fā)展以產(chǎn)定銷(xiāo)模式
山西省政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)主任劉道友認(rèn)為，近來(lái)房?jī)r(jià)的快速反彈抑制了消費(fèi)的剛性需求，也擠出了部分投資需求。由于房?jī)r(jià)漲得太快，消費(fèi)者的觀望情趣勢(shì)必會(huì)暫時(shí)抬頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)在今年第四季度和明年第一季度高位振蕩一段時(shí)間，隨后再次進(jìn)入調(diào)整期。
北京翰斯投資顧問(wèn)機(jī)構(gòu)李志鋒認(rèn)為，在這種情況下，企業(yè)更加要轉(zhuǎn)變?yōu)榘词袌?chǎng)需求來(lái)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)去基本上是團(tuán)體開(kāi)發(fā)模式，就是買(mǎi)地、蓋房、賣(mài)房、匯款，基本是生產(chǎn)出來(lái)產(chǎn)品再銷(xiāo)售，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，總體上供應(yīng)量還是大于需求，開(kāi)發(fā)應(yīng)按照“以產(chǎn)定銷(xiāo)”原則進(jìn)行。
恒大綠洲集團(tuán)太原公司總經(jīng)理助理陳旭東說(shuō)，企業(yè)要生產(chǎn)符合市場(chǎng)要求、貼近市場(chǎng)要求、滿(mǎn)足多數(shù)消費(fèi)者的產(chǎn)品。政府如果能夠提出規(guī)劃條件展開(kāi)招標(biāo)，開(kāi)發(fā)商不過(guò)是一個(gè)加工者而已。
由銷(xiāo)售型物業(yè)向使用型物業(yè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變
房地產(chǎn)業(yè)的盈利模式不完全是賣(mài)樓，還有物業(yè)收入及增值等，這是國(guó)際通行模式。但目前我國(guó)絕大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其本土開(kāi)發(fā)企業(yè)，基本上是通過(guò)銷(xiāo)售型物業(yè)模式生存，由于盈利模式單一，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂情況。
浙江綠城物業(yè)管理有限公司武漢分公司副總經(jīng)理鞠宗霖說(shuō)，去年綠城調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除房?jī)r(jià)外，80%的業(yè)主非常注重物業(yè)管理的服務(wù)匹配。現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)在我國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的珠江三角洲和長(zhǎng)江三角洲已經(jīng)提上議事日程，因此，對(duì)于物業(yè)服務(wù)的投資和規(guī)范，未來(lái)必將成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的新焦點(diǎn)。
山西省政府辦公廳經(jīng)濟(jì)處處長(zhǎng)程章說(shuō)，政府是要支持房地產(chǎn)、振興房地產(chǎn)，但并不是振興房?jī)r(jià)。認(rèn)清這一點(diǎn)，就要求開(kāi)發(fā)商在保持價(jià)格不變的前提下，提升新建住房的綠地面積等各種配套服務(wù)。太原市房?jī)r(jià)與周邊城市相比雖不算太高，但普遍存在公共基礎(chǔ)設(shè)施不完善的問(wèn)題，對(duì)這些短缺項(xiàng)目的建設(shè)是大趨勢(shì)。
開(kāi)發(fā)類(lèi)型由單項(xiàng)型向復(fù)合多元型轉(zhuǎn)變
記者采訪(fǎng)中了解到，目前單一的開(kāi)發(fā)類(lèi)型造成了房地產(chǎn)企業(yè)多以住宅結(jié)構(gòu)為主。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)將由單一的住宅開(kāi)發(fā)逐步向多元項(xiàng)目轉(zhuǎn)變。比如一些工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，舊廠(chǎng)房的開(kāi)發(fā)，以及新農(nóng)村建設(shè)、城中村改造的開(kāi)發(fā)。
由暴利形象向合理利潤(rùn)轉(zhuǎn)變 山西省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)袁綸華認(rèn)為，世界開(kāi)發(fā)商的平均利潤(rùn)是5%，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)本身對(duì)緩解房?jī)r(jià)壓力也是一個(gè)出路。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商需要放棄追求比較豐厚利潤(rùn)的想法，因勢(shì)而變，加快房地產(chǎn)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度，縮短開(kāi)發(fā)周期，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本的回報(bào)率。
同時(shí)，為了降低開(kāi)發(fā)成本，政府應(yīng)調(diào)整或降低重復(fù)、交叉、不合理的稅費(fèi)項(xiàng)目。比如向開(kāi)發(fā)商“預(yù)收所得稅”并不符合國(guó)家法律，應(yīng)該跟其他領(lǐng)域的企業(yè)一樣，按照實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)征收所得稅。
山西大唐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)閆作利說(shuō)，企業(yè)在稅費(fèi)方面的壓力很大。要降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)的成本，除了政府應(yīng)該考慮降低適當(dāng)?shù)耐恋爻鲎尫绞剑ㄟm當(dāng)降低土地成本外，可以把土地增值稅或者是企業(yè)所得稅留出來(lái)一塊，專(zhuān)門(mén)為保障性住房做一個(gè)投資。
管理由粗放型向精確化轉(zhuǎn)變
記者采訪(fǎng)中了解到，在房產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商的工作重點(diǎn)也放在了拿地、融資、賣(mài)樓等環(huán)節(jié)上，對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理的精細(xì)化有待加強(qiáng)。
恒大綠洲集團(tuán)太原公司總經(jīng)理助理陳旭東認(rèn)為，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)精細(xì)化的管理，包括項(xiàng)目投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)物業(yè)、財(cái)務(wù)管理等各方面，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心利潤(rùn)率，獲得可持續(xù)發(fā)展。強(qiáng)化內(nèi)部管理，就是要建立規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)代管理流程，嚴(yán)格控制各個(gè)環(huán)節(jié)的成本，通過(guò)規(guī)模效應(yīng)整合良性的產(chǎn)業(yè)鏈。
由地產(chǎn)融資向地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)變 閆作利說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)是一個(gè)姊妹行業(yè)，前者對(duì)金融行業(yè)的依賴(lài)性非常強(qiáng)，但目前相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商是以建筑商的思維在搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有意識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具備的金融特點(diǎn)。
“我們經(jīng)常看到的現(xiàn)象就是一個(gè)企業(yè)拿500畝、300畝地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但沒(méi)有全盤(pán)考慮開(kāi)發(fā)什么產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)多大規(guī)模，需要多少資金，需要從銀行拿多少按揭，導(dǎo)致很多項(xiàng)目開(kāi)工后又沒(méi)資金了，被迫延長(zhǎng)周期，回報(bào)率也降低了。”閆作利說(shuō)，現(xiàn)在有80%的開(kāi)發(fā)企業(yè)都是通過(guò)銀行貸款，除了需要進(jìn)一步拓寬融資渠道以外，開(kāi)發(fā)商自身也需要加強(qiáng)地產(chǎn)金融的思維，要把提高資金的回報(bào)率作為一個(gè)主線(xiàn)，提高開(kāi)發(fā)效率。 |
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