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12月14日國務院常務會議提出“國四條”遏制高房價，其中特別提到要適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，完善土地招拍掛制度。“要實現這一目標，增加中低位商品房土地供應，就不能把現行的招拍掛制度當做惟一的供地模式，而是應該實行土地出讓的‘有限市場’，而不是完全由價高者得的‘自由市場’”，《房地產報》總編助理馬峻嶺分析說。
土地供應應轉向“有限市場”
今年國家出臺的關于土地方面的新政策并不多，令人印象較深的是上月國土資源部發布的《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》，即業界所稱的“限大令”，主要內容是限制地塊出讓面積以遏制地王，被看做是對招拍掛制度的一次補充和完善。此次國務院再提完善招拍掛制度，業內人士認為，主要會側重于監督“限大令”和打擊囤地等方面的政策落實情況。
而國務院常務會議提出的要適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，目前還沒有出臺進一步的解釋和相關配套政策。長春市國土資源相關人士表示，對國務院的相關要求，他們也在“揣摩”、“領會”。
業內人士認為，抓住增加土地供應這一龍頭抓住了增加普通商品房供應的根本，但如果相關細則不出，這個要求很難落到實處。
據了解，今年吉林省住房和城鄉建設廳曾經發文要求在商品房小區按5%的比例配建廉租房，以解決廉租房用地問題，擴大房源，但是這個5月份出臺的規定，至今也沒有得到執行。“一是該規定涉及土地等多個部門，建設口一個部門難以協調；二是缺乏具體的可操作性強的細則”，吉林省住房和城鄉建設廳相關人士向記者表示。
中央黨校研究室副主任周天勇曾提出改革現行土地制度的一攬子建議，包括改變政府寡頭壟斷一級市場供應的局面，形成供給方也充分供應的市場；集體土地、城鎮國有土地都可以自由入市等。
長春房地產業內人士顧永超認為，由于我國仍然面臨著“保增長”的任務，明年對土地市場不可能進行較大規模的調控，只會做一些小的修補。
“供應普遍商品住房的用地肯定不會跟高檔房用地一樣，一起拿到土地市場上去競拍，否則，招拍掛來的土地，想建普通商品房也普通不了。”馬峻嶺說。他認為，明年對普通商品房的用地與高檔商品房用地會采取不同的政策，區別對待。
“如果說國家要增加普通商品房供應，那么哪些地是為這些房子服務的，肯定會有相關配套政策，比如，政府提供補貼，或者在招拍掛中運用綜合評定指標，而不僅僅是價格。這就是‘有限市場’”。馬峻嶺說。
長春“地王”爆冷引發對招拍掛反思
近兩天長春市最大的新聞是地王“爆冷”，萬科集團“一錘定音”，僅以10.5億元拿下長春東光地塊。該地塊是長春南湖周邊的“絕版地塊”，也是長春市今年呼聲最高的“地王”，對此地塊成交價的預期最低的在20億元，最高的達30億元甚至40億元。萬科、中海、保利三大地產巨頭拍賣前都繳納了四億元的競買保證金。由于此前三大家在長春土地市場上已經數度廝殺，業內人士普遍認為東光地塊的競買將是又一場火并。但是出人意料的是，當競買從10.5億元開始后，舉牌的只有萬科一家，另外兩家完全做旁觀狀，結果萬科輕取東光地塊，拍賣現場一片嘩然。
盡管長春市國土資源局局長朱亞福接受媒體采訪時表示，這個價格是一種理性回歸，不過很多業內人士對此并不認同。易居中國長春分公司總經理王喻冬認為這個價格不正常。40多天前出讓的長春長鈴地塊，土地面積比東光地塊少近13萬平方米，區位優勢也遠不及東光地塊，卻拍出了14.64億元的總價。易居中國此前對這塊地的價值進行過測算，成交價應該在20億元以上，十五六億沒有一點問題。
對此結果，業內人士對此比較一致的看法是，三家開發商達成了某種默契，聯合起來與政府博弈。
“是不是開發商事先協商過？”吉林省社科院經濟所研究員李曉群謹慎地表達了自己的看法。
“如果是這樣，那就意味著，開發商拿地已經從過去的只有‘硬拍’一種辦法，轉向‘合縱聯橫’，以達到曲線降低成本的目的。”馬峻嶺分析說。
事實上，此前已經有開發商通過收購有土地儲備的中小企業的方式直接獲得土地，以繞開通過招拍掛可能產生的高地價。
土地供應不能只靠招拍掛
萬科以10.5億拿下東光地塊后，業界普遍認為，最感意外的可能是當地政府，因為政府此前對這塊地抱有很高的希望。朱亞福局長在該地塊拍賣后曾坦誠，“國土資源局代表政府賣地，我當然希望賣得高一些”。并且，今年12月初，長春市國土資源局曾高調表示今年土地收入可能超過100億元。而當時的土地收入只有78億元，在距年底只有一個月的時間內放出這個話來，顯然對東光地塊寄予厚望。
據了解，在招拍掛制度特別是在“地王”效應的哄抬之下，土地溢價被空前放大，政府財政收入水漲船高。某機構研究成果顯示，目前土地拍賣的收入占到地方財政收入的40%至50%甚至更高。
“不改變地方政府對土地財政的依賴，提供更多的普通商品房就是一句空話。”長春某房地產公司負責人表示。他們是一家專門做普通商品房的企業，多年來一直以低價取勝，所售商品房從來沒有高于3500元/平方米。但是，從年初開始，他們選了一年也沒有選到合適自己的地塊，因為“地價越來越高，想靠低地價來平衡房價建低價房越來越難。”
不只是普通商品房，即使通過劃撥方式取得用地的經濟適用房、廉租房等保障性住房，同樣面臨用地難題。長春市經濟適房用價格2150元/平方米，比商品房低近一半，但是去年建設的經適房至今還有800套沒有賣出去，主要的原因是全部集中在比較偏僻的城市北郊，是人們眼中全市區域價值最低的地方。
業內人士表示，增加普通商品房的土地供應必須從根子上改變地方政府對土地的訴求。“現在地方政府在編制用地計劃時，出發點是這個計劃一年能賣多少錢，如果改變一下訴求，以供多少地能平抑房價為出發點，土地市場供應局面一定會有所改觀。”馬峻嶺說。 |