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即使在“地王”頻現(xiàn)的年景，有地方國企和上市公司背景的北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱大龍開發(fā))以50.5億元拍得順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地的舉動仍引來了前所未有的轟動。
引發(fā)轟動當(dāng)然不僅是起拍價、總地價、樓面價高得前所未有，也不僅是大龍開發(fā)的“黑馬”身份，而是到目前為止，新科“地王”大龍開發(fā)帶來了太多的不確定，盈利能力和資金來源至今仍顯得撲朔迷離，更遑論項目運作的章法了。對于種種疑惑，記者曾聯(lián)系大龍地產(chǎn)，而大龍地產(chǎn)證券部的工作人員對記者表示，對于所謂的“地王”，公司曾對媒體進(jìn)行過說明，目前沒有更新的說法。
既然，任人抽絲剝繭的分析很難得出結(jié)論，那么，猜想或許就是一種接近事實的途徑。
190輪激烈的競價
11月20日上午，北京市土地整理儲備中心的交易大廳里28號號牌再一次被堅定地舉起，“50.5億”的價格報出之后，關(guān)于“北京中央別墅區(qū)最后一塊低密度地塊”的爭奪終于可以一錘定音，贏家是上市公司大龍地產(chǎn)(600159，SH
)的子公司大龍開發(fā)。
經(jīng)過十月住宅用地掛牌交易的冷清，順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地(以下簡稱天竺22號地)的 推 出 格 外 引 人 注 目
。 起 拍 價
達(dá)14.1億元，容積率為0.62，是北京今年容積率最低的一塊住宅用地。
與列席此次競拍的其他對手相比，大龍開發(fā)顯得有些名不見經(jīng)傳。龍湖、百仕達(dá)、遠(yuǎn)洋、保利等重量級開發(fā)商早已蜚聲業(yè)界。190輪雖然不是競價次數(shù)的最高紀(jì)錄，但緊張而微妙的過程也頗值得回味。
龍湖起初表現(xiàn)得氣定神閑，在百仕達(dá)、安邦保險、冠城、融僑、大龍、保利等均參與叫價時，它并未急于出手，29.4億是其第一次舉牌喊出的價格。叫價至36億后融僑退出競逐，事后，融僑集團北京分公司人士表示，對于其此次拿地行為“看不懂”。
在多輪數(shù)次競價的過程中，大龍開發(fā)一直不溫不火地跟進(jìn)，在46.5億的叫價之后，遠(yuǎn)洋和龍湖宣布偃旗息鼓，此后，大龍開發(fā)終于顯山露水，最終用“50
.5億”摘得新科“地王”頭銜。
大龍開發(fā)有關(guān)負(fù)責(zé)人在隨后的采訪中表示，以后要把順義作為立足點，目標(biāo)是在順義的業(yè)務(wù)量提升到60%，并將持續(xù)關(guān)注順義房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，利用本地企業(yè)的優(yōu)勢，不斷把企業(yè)做大做強。
意料之外的結(jié)局讓人們開始搜索這個有關(guān)贏家的信息。資料顯示，大龍開發(fā)是大龍地產(chǎn)控股93.3%的子公司，大龍地產(chǎn)在2005年借殼寧城老窖上市，其大股東——北京市順義大
龍 城 鄉(xiāng) 建 設(shè) 開 發(fā) 總 公 司 成 立
于1987年，是北京市順義區(qū)區(qū)屬國有企業(yè)，資料稱北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司經(jīng)過20多年的發(fā)展總資產(chǎn)近百億元。另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，大龍公布的土地儲備約為160萬平方米。因此無論從哪個角度看“這都不是個小公司”，長期研究房地產(chǎn)市場的仁達(dá)方略管理咨詢有限公司董事長王吉鵬提醒。
面粉貴過面包？
大龍開發(fā)的上述相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對外界強調(diào)，大龍是順義本地最大的地產(chǎn)公司，對順義房地產(chǎn)市場及其發(fā)展趨勢非常了解，本次參與競拍，是貫徹公司立足順義發(fā)展戰(zhàn)略的一部分，在該地塊推出前就已做過詳細(xì)的考察和價值評估，50.5億元的價格也在預(yù)料之中。
盡管如此，仍有很多人表示看不懂大龍開發(fā)拿地的戰(zhàn)略，覺得大龍開發(fā)拿地價格太高。
國內(nèi)某知名房地產(chǎn)公司資深人士接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，隨著房市和土地市場的升溫，大家的風(fēng)險偏好都在增加，要想在行情好的時候通過公開市場獲得優(yōu)質(zhì)土地儲備，必須報出競爭對手無法承受的高價，雖然該項目容積率較低，可以開發(fā)出稀缺的低密度高檔住宅，但除非他獲得了競爭對手所未了解到的關(guān)于區(qū)域規(guī)劃的信息，或者擁有比競爭對手更為卓越的項目運作能力，否則，前景堪憂。
據(jù)了解，在規(guī)劃之中并非全部為住宅面積，還有一些幼兒園以及市政公用設(shè)施等，整個配套設(shè)施有3500平方米以上。把這部分面積減去，住宅規(guī)模就變成了165626平方米。照此
計 算 ， 該 地 塊 的 樓 面 地 價 就
由29859元/平方米變成了30490元/平方米。
不過，在王吉鵬看來，只要精打細(xì)算的話上述擔(dān)憂都顯得沒有必要“一個企業(yè)在拿地之前肯定要做相應(yīng)的成本測算，各個企業(yè)的資源稟賦不同，而大龍地產(chǎn)能夠認(rèn)可和接受這個價格，那么對他來說可能價格就不高。”
王吉鵬進(jìn)一步分析：“有人說0.6的容積率只能做聯(lián)排別墅，其實未必如此，凡事都不能絕對，完全可能做混搭，都屬于高檔低密度住宅，況且還有地下空間。”
規(guī)劃意見書約定的控制建筑規(guī)模是指地上建筑面積，地下的建筑面積沒有約定。此前就有業(yè)內(nèi)人士推算：按照一般的規(guī)劃，三層的聯(lián)排產(chǎn)品，地下室部分的面積一般能占到地上部分面積的30%-50%，按照北京別墅銷售的慣例，地下一層的建筑面積可以做到產(chǎn)權(quán)證里，補交完地下部分的土地出讓金，就可以按建筑面積銷售。這樣可供銷售的住宅面積將增至20多萬平方米，攤算下來，樓面價沒有3萬那么高，可能也就2萬出頭。
收回投資或不成問題
今年下半年出爐的一份研究報告顯示，2005年至今產(chǎn)生的全國50個“地王”項目中，約有半數(shù)尚未開工，不到兩成的“地王”項目處于在建中，個別“地王”地塊還出現(xiàn)了退地現(xiàn)象。僅占四分之一的在售的項目中，多個項目賠本出售。
有人為大龍開發(fā)算過這樣一筆賬：樓面價加上其它建筑成本，該項目全部開發(fā)成本將在4萬元/平方米左右，產(chǎn)品要賣到6萬元/平方米左右才能實現(xiàn)財務(wù)上盈利。而目前與該地塊毗鄰的龍灣別墅、龍湖滟瀾山別墅等項目相匹配的產(chǎn)品售價在2萬元至4萬元之間。
于是，如何解決盈利問題成為大龍開發(fā)最迫切的現(xiàn)實問題。“大龍開發(fā)是在賭大勢，明年地價比今年再漲30%他的項目就可以盈利了。”上述人士說。這代表了業(yè)界的一種典型推論，即大龍地產(chǎn)可以采取拉長周期等待價格上漲，以時間換價格。
還有一種猜測是增加容積率。一位業(yè)內(nèi)人士分析，由于大龍開發(fā)與順義區(qū)政府關(guān)系非同小可，完全可以通過正常程序申報增加容積率，“規(guī)劃蓋10層，可以將其‘運作’成12層”。對此，有反對意見指出，北京市環(huán)境保護規(guī)劃明確提出了“溫榆河綠色生態(tài)走廊”的概念，天竺22號地正在其區(qū)域范圍內(nèi)，出于對溫榆河環(huán)境保護的剛性要求，限高只有12米，不太可能允許高層建筑。
作為區(qū)屬國企，得到地方政府的財政返還倒是很有可能。“但即使拋開一些可能存在的背后邏輯，僅將之看作一次純粹的商業(yè)行為，結(jié)果也不會很悲觀。”王吉鵬樂觀估計，收回投資問題不大，并且也絕非“華山一條路”。
王吉鵬說，這不單單是一個項目的問題，如果把這個項目與企業(yè)的整體戰(zhàn)略聯(lián)系起來看視野就會開闊許多。比如，“地王”的產(chǎn)生無疑可以推動周邊房價的上漲。據(jù)披露，自“地王”產(chǎn)生后，順義的獨棟別墅掛牌均價已經(jīng)達(dá)到了38000元/平方米左
右 ， 環(huán) 比1 1月 上 半 月 上 漲
了9.5%。而疊拼別墅等也由19500元/平方米上漲到了21800元/平方米左右，漲幅達(dá)到了12.5%。
有業(yè)內(nèi)人士對《經(jīng)濟參考報》分析，如果周邊樓盤有其相關(guān)資產(chǎn)，那么這個新標(biāo)桿帶來的升值價值就是很大一筆收入。如果再加上上市公司在資本市場運作中的長袖善舞，回報就會很快突破單純意義上的售樓收益。
可能引入投資方
大龍地產(chǎn)2009年三季度報表顯示，公司總資產(chǎn)29 .41億人民幣，凈資產(chǎn)14
.37億人民幣，期末現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物9934萬人民幣。往前追溯，2008年年報表明，大龍地產(chǎn)總資產(chǎn)31
.75億人民幣，凈資產(chǎn)是12.29億人民幣，期末現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物8085萬人民幣。
一個凈現(xiàn)金額尚未過億的上市公司，其旗下一個子公司如何撬動高達(dá)50億的項目？關(guān)于地價款的支付能力一直為各方所懷疑。
12月3日，有消息稱，北京市土地整理儲備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人已證實，大龍開發(fā)已經(jīng)按時簽訂了土地出讓合同，第一筆定金已經(jīng)到位。然而，人們的憂慮并未自此煙消云散。據(jù)相關(guān)規(guī)定，地價款的80%應(yīng)在180天內(nèi)交清，即2010年5月20日前，大龍開發(fā)需交清40.4億元人民幣。
早前，開發(fā)商為緩解一次性支付的資金壓力，通常會采取分期開發(fā)的辦法，通過地塊分割取得土地使用權(quán)證，申請土地抵押貸款，實現(xiàn)分期或延期支付土地出讓金，現(xiàn)在國土資源部已明令禁止此種行為，那么“留給大龍開發(fā)的選擇其實并不多。”王吉鵬說。
他進(jìn)一步分析，從成本到收益中間還有一個不容忽視也至關(guān)重要的資金鏈問題。在通常情況下，企業(yè)會有三種選擇：擴股增資、尋求地方政府擔(dān)保的貸款和與其他企業(yè)聯(lián)手獲得注資。
王吉鵬指出，通過擴股增資方式籌集的資金會很有限，相比地價總額而言可能杯水車薪。不僅如此，還有媒體披露，大龍地產(chǎn)上市5年來未分配一次紅利，而按有關(guān)規(guī)定，連續(xù)3年不分紅就要喪失公開配股與發(fā)行新股的資格。
接下來，便是尋求地方政府擔(dān)保向銀行借款。作為順義區(qū)的國有企業(yè)，大龍開發(fā)獲得地方政府信用擔(dān)保的可能性很大，但全部依賴銀行貸款卻不大可能。業(yè)內(nèi)人士分析，銀行借貸所需償還的利息就有可能對沖掉其大部分利潤。
那么，最后的選擇便是尋求合作了。“雖然手段有限，但焉有‘買得起馬置不起鞍’的道理？”王吉鵬推測，大龍開發(fā)接下來最可能的策略就是引入一個或多個資金方，讓對方分享自己“資源稟賦”的同時借用對方的資本運作體系。而保利、龍湖、遠(yuǎn)洋等既有雄厚的資本又具有高端住宅開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商很可能成為大龍開發(fā)的合作伙伴。
有幕后推手？
從拿地時的“爆冷”勝出到盈利能力和資金來源尚存諸多不確定因素，大龍開發(fā)演繹的“地王”事件就如同一部懸疑故事片，使人們在種種懸念的強大磁場下，樂此不疲地尋找幕后推手的蛛絲馬跡。
無一例外，人們首先將目光匯聚到大龍開發(fā)的背景。資料顯示，大龍開發(fā)實際控制人是北京市順義區(qū)人民政府。此信息一經(jīng)披露，眾分析人士紛紛會意：作為順義區(qū)區(qū)屬國企對地方財政“保增長”的重任義不容辭，有網(wǎng)友甚至戲稱“天竺22號地，還沒有出生，它就風(fēng)華正茂了”。
的確，地方政府利用土地財政實現(xiàn)財稅收入最大化已成為一種比較普遍的做法，有學(xué)者指出，地方政府土地財政的基本路徑是預(yù)算內(nèi)靠城市擴張帶來的產(chǎn)業(yè)稅收效應(yīng)，預(yù)算外靠土地出讓收入實現(xiàn)增加財政支配能力的目標(biāo)。而國企的參與將最終實現(xiàn)資金“在一個筐里運作”。
國企或央企通過市場競標(biāo)拿到“地王”或許本無可非議。但如果按照上面的邏輯，順義區(qū)政府是大龍開發(fā)拿到天竺22號地的幕后推手的話，那么，這個幕后推手也將承擔(dān)巨大風(fēng)險。
尤其在房地產(chǎn)市場短期波動不可避免的預(yù)測聲中，國企斥巨資刷新北京“地王”紀(jì)錄，著實狠狠地刺激了各方的神經(jīng)。
一旦房價出現(xiàn)較大波動，房地產(chǎn)市場發(fā)生的多米諾骨牌式的連鎖反應(yīng)，不僅會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨額損失，危及地方財政資金和銀行資金的安全，最終還會導(dǎo)致與地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的鋼鐵、水泥、建材、裝修等產(chǎn)業(yè)群的產(chǎn)能利用率降低，效益將無法保證，這一點并不會因“國企地王”而有所改變，各方人士大多都對此表示擔(dān)憂。 |