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“地價(jià)都這樣了，房?jī)r(jià)得啥樣啊？長(zhǎng)春是不是想把房?jī)r(jià)整成東北第一啊？”中海地產(chǎn)近日在吉林省長(zhǎng)春市拍下當(dāng)?shù)亍笆飞献钯F地塊”，凈地成交單價(jià)破萬(wàn)，在這個(gè)房地產(chǎn)二線城市引起強(qiáng)烈反響。“地王”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？會(huì)不會(huì)讓已經(jīng)瘋漲的房?jī)r(jià)再度發(fā)飆？政府官員、開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者各執(zhí)一詞，莫衷一是。
正方“地王”影響有限
10月30日，中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司經(jīng)過(guò)263輪競(jìng)價(jià)，以14.64億元的總價(jià)拿下長(zhǎng)春“長(zhǎng)鈴地塊”，溢價(jià)率266%，創(chuàng)下了長(zhǎng)春經(jīng)營(yíng)性土地出讓史上的三宗“最”：拍賣(mài)次數(shù)最多、單宗地成交額度最大、住宅用地價(jià)格最高。該地塊起始價(jià)4億元，成交之后凈地價(jià)格達(dá)到每平方米10448元，樓面價(jià)每平方米達(dá)到3480元。
長(zhǎng)春市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)盛學(xué)永認(rèn)為，單價(jià)過(guò)萬(wàn)的“地王”對(duì)普通商品房市場(chǎng)影響不大。盛學(xué)永說(shuō)，黃金價(jià)格拿下的地塊，開(kāi)發(fā)的必是黃金價(jià)格的產(chǎn)品，中海拿下長(zhǎng)鈴地塊肯定要做高端項(xiàng)目。而高端項(xiàng)目針對(duì)的是獨(dú)立的高端客戶群，與保障房和普通商品房客戶群不同。保障房的用戶不會(huì)考慮商品房，普通商品房的客戶也不會(huì)買(mǎi)高檔房，三類(lèi)客戶群并不沖突。所以，中海長(zhǎng)鈴地塊對(duì)長(zhǎng)春普通樓市的影響不會(huì)很大。
長(zhǎng)春市國(guó)土資源局相關(guān)人士也表示，土地單價(jià)過(guò)萬(wàn)并不奇怪。高地價(jià)的結(jié)果也不一定就是高房?jī)r(jià)，決定房?jī)r(jià)的根本因素是市場(chǎng)。2007年上海綠地在長(zhǎng)春拿下南部新城“地塊”，土地單價(jià)6403元/平方米，成為當(dāng)年“地王”。但是“綠地新里”開(kāi)盤(pán)后，售價(jià)并沒(méi)有明顯高出市場(chǎng)價(jià)格水平，每平方米4000元左右。該人士認(rèn)為，這表明，房?jī)r(jià)如何，不僅要看地價(jià)，更要看開(kāi)發(fā)商后期如何運(yùn)作，市場(chǎng)才是決定價(jià)格的關(guān)鍵。
大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)長(zhǎng)春有限公司副總經(jīng)理劉淼在接受購(gòu)房網(wǎng)采訪時(shí)表示，單個(gè)小宗地塊影響不了整體市場(chǎng)。劉淼認(rèn)為，衡量土地價(jià)格是否合理，不僅要看單價(jià)，更要看樓面價(jià)。中海長(zhǎng)鈴地塊折合樓面價(jià)不到3500元/平方米，這個(gè)價(jià)格在長(zhǎng)春來(lái)說(shuō)并不算特別高。而且，單個(gè)小宗地塊的交易都是個(gè)案，即使價(jià)格略高，也代表不了什么，更不會(huì)對(duì)整體產(chǎn)生過(guò)多的影響。
反方“地王”一出，房?jī)r(jià)必漲
與政府官員與部分開(kāi)發(fā)商觀點(diǎn)不同，大多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為，“地王”一出，房?jī)r(jià)必漲。
“這不是地，是一塊流著金湯的大肥肉，就要焅\了油，端上餐桌，由你、我、他來(lái)買(mǎi)單。”一些網(wǎng)友在第一時(shí)間表達(dá)了對(duì)“天價(jià)地”的無(wú)法接受。網(wǎng)友一只小貓說(shuō)：“我本來(lái)還想在這片混的，現(xiàn)在看來(lái)沒(méi)這個(gè)實(shí)力了。”據(jù)了解，長(zhǎng)春市今年1-9月的商品房均價(jià)為每平方米3700元。長(zhǎng)鈴地塊樓面地價(jià)3480元，預(yù)計(jì)該地塊未來(lái)房?jī)r(jià)至少在7500元/平方米。
“長(zhǎng)鈴地塊咱不打算買(mǎi)，也買(mǎi)不起，問(wèn)題是‘地王’一出，周邊房?jī)r(jià)跟著漲”，市民王剛說(shuō)。他本來(lái)都跟附近一家賣(mài)房者談得差不多了，“地王”一出，這家人暫時(shí)不打算賣(mài)了。王剛說(shuō)，高檔樓盤(pán)帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲的例子不勝枚舉。
業(yè)內(nèi)人士顧永超表示，樓市一旦出現(xiàn)新的高價(jià)樓盤(pán)，會(huì)產(chǎn)生一種“天花板效應(yīng)”，即大家都向它看齊，只要不高過(guò)這個(gè)價(jià)格，都會(huì)被認(rèn)為是合理的。“在今年5月份和記黃埔的御翠豪庭賣(mài)出7000元一平方米的高價(jià)之前，長(zhǎng)春的高層、小高層能超過(guò)5000元，想都沒(méi)人敢想，現(xiàn)在遍地都五六千……”
長(zhǎng)春豐和地產(chǎn)公司副總經(jīng)理?xiàng)钍嬖揭脖硎荆啊赝酢瘯?huì)提高其他開(kāi)發(fā)商的心理預(yù)期，大哥賣(mài)10塊，小弟至少也得賣(mài)5元吧。所以，高價(jià)盤(pán)一出，樓市整體價(jià)格包括普通商品住宅價(jià)格的提升不可避免。”
“限地令”能否管住“地王”？
近日，國(guó)土資源部對(duì)商品住宅項(xiàng)目設(shè)置上限，即宗地出讓面積，小城市(鎮(zhèn))不得超過(guò)7萬(wàn)平方米，中等城市不得超過(guò)14萬(wàn)平方米，大城市不得超過(guò)20萬(wàn)平方米。此令一出，立即引來(lái)了各方猜測(cè)，有業(yè)內(nèi)人士指出，國(guó)土部此舉是為了遏制近期國(guó)內(nèi)“地王”頻出的現(xiàn)象。
長(zhǎng)春房地界一位業(yè)內(nèi)人士表示，“地王”頻出的過(guò)程，就是少數(shù)大鱷用“天價(jià)”提高房地產(chǎn)行業(yè)門(mén)檻、剝奪更多中小企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)的過(guò)程。特別是像長(zhǎng)春這樣，本地大型開(kāi)發(fā)企業(yè)較少、外埠企業(yè)占據(jù)主流市場(chǎng)的二、三線城市，大企業(yè)對(duì)土地的壟斷會(huì)造成小地產(chǎn)商無(wú)地開(kāi)發(fā)的局面。據(jù)購(gòu)房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)春市從9月份到現(xiàn)在，共舉行了7次土地使用權(quán)出讓儀式，共出讓商業(yè)、居住用地11幅，累計(jì)面積130多萬(wàn)平方米，萬(wàn)科、保利、中海三大房企先后奪得其中5幅地塊，共115萬(wàn)平方米，占總出讓面積的88%。
“限地令”有可能給中小開(kāi)發(fā)企業(yè)更多參與競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。據(jù)記者了解，從去年起，長(zhǎng)春市在土地出讓中開(kāi)始有意劃小宗地面積，減小出讓規(guī)模，目的就是降低拿地門(mén)檻。“這個(gè)辦法還是起到一些作用的，一些大企業(yè)不屑做的小地塊，幾萬(wàn)平方米的，我們就有機(jī)會(huì)拿到”，長(zhǎng)春豐和地產(chǎn)公司副總經(jīng)理?xiàng)钍嬖秸f(shuō)。
不過(guò)，長(zhǎng)春地產(chǎn)界一位資深人士指出，與其限制規(guī)模，不如嚴(yán)厲打擊囤地。一個(gè)典型的例子是，2007年與綠地同期拿地的另一“地王”中海地產(chǎn)，以與綠地大體相當(dāng)?shù)牡貎r(jià)拿下長(zhǎng)春“西水地塊”后，擱置了兩年多一直未開(kāi)發(fā)。現(xiàn)在這塊地的價(jià)值不言而喻。
“市場(chǎng)好就蓋房賣(mài)高價(jià)，市場(chǎng)不好就囤地不動(dòng)，這才是地王們最該受到限制的地方。”該人士說(shuō)。 |