|
10月15日召開的吉林省長春市首屆土地招商推介會，吸引了全國上百家房地產(chǎn)企業(yè)參加。繼深圳、上海等地土地放量、地王頻出后，“搶地?zé)帷遍_始向二三線城市蔓延。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年四季度，全國房地產(chǎn)市場將迎來新一輪“搶地”熱潮。
“搶地?zé)帷鳖l現(xiàn)，地王迭出
據(jù)記者了解，長春市首屆土地招商推介會上，集中推出了19個(gè)地塊、419萬平方米，占年度經(jīng)營性土地出讓計(jì)劃的80%還多。“每出一塊地都有好幾家搶”，長春市國土資源局局長朱亞福說。
據(jù)朱亞福介紹，長春土地市場與一線城市相比稍顯滯后，年中北京、深圳、上海等地“地王頻出”的時(shí)候，長春土地市場依然偏冷。今年前三個(gè)季度，長春市經(jīng)營性土地出讓112萬平方米，只完成年度計(jì)劃的22%，大多數(shù)開發(fā)商仍在等待觀望。進(jìn)入下半年，長春土地市場漸熱，近兩三個(gè)月迅速回暖，出現(xiàn)了一地多求、起叫價(jià)數(shù)度被刷新的形勢，拿地?zé)犷^直追2007年。9月初，保利地產(chǎn)以5.41億元的價(jià)格競得凈月開發(fā)區(qū)內(nèi)一宗16.8萬平方米土地，超出起始價(jià)2.2億元，溢價(jià)部分占起始價(jià)的68.5%。10月中旬，萬科集團(tuán)經(jīng)過101輪現(xiàn)場競價(jià)以10.01億元拿下22.8萬平方米的長春柴油機(jī)廠地塊，溢價(jià)部分占起始價(jià)的108%。
“這次大規(guī)模推地，我們是順勢而為”，朱亞福說。朱亞福認(rèn)為，按照開發(fā)商目前的拿地?zé)崆椋L春市年底前完成500萬平方米的年度出讓計(jì)劃應(yīng)該不成問題。
一線城市開發(fā)商拿地?zé)崆橐苍诳礉q。國慶長假前夕，上海市規(guī)劃和國土資源管理局公布了一份國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓“預(yù)公告”，一口氣推出40塊住宅用地，共計(jì)約335萬平方米。這是上海有史以來最大規(guī)模的一次土地集中供應(yīng)。此前的9月30日，綠地集團(tuán)以72.45億的總價(jià)競得上海市中心城區(qū)徐匯區(qū)一幅大型綜合性地塊，打破了中海剛剛創(chuàng)下的70億元“地王”紀(jì)錄，再創(chuàng)地王紀(jì)錄新高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，四季度上海土地市場將掀起搶購風(fēng)潮。中國房地產(chǎn)測評中心相關(guān)人士表示，目前全國很多城市的土地出讓僅完成全年任務(wù)的三分之一，這意味著四季度仍是個(gè)地王頻出的季度。
“地主家也沒有余糧”？
“萬科自2001年進(jìn)入長春，開發(fā)了六個(gè)項(xiàng)目，手里已經(jīng)沒有地可開發(fā)了”，柴油機(jī)廠地塊競拍前，長春萬科的一位人士說。“地主家也沒有余糧了”，不僅是長春眾多開發(fā)商的真實(shí)狀況，也是全國普遍現(xiàn)象。
據(jù)了解，長春市經(jīng)營性土地出讓面積近幾年一直在下降。2006年出讓面積730萬平方米，2007年520萬平方米，2008年226萬平方米，2009年前三個(gè)季度共出讓112萬平方米。國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1-9月，全國商品房銷售同比增長44.8%，銷售額增長73.4%，但是土地出讓面積下降了22%，開工面積下降6%。“今年的房地產(chǎn)市場上，老百姓買房子的熱情遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)商建房子的熱情，呈現(xiàn)出房產(chǎn)熱、地產(chǎn)冷的現(xiàn)象”，中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌說。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，造成這種局面的主要原因一是前兩年放地太多，開發(fā)商消化不良；二是2008年房地產(chǎn)市場的突然變化令開發(fā)對市場前景缺乏信心，紛紛加入等待和觀望，放緩了拿地的步伐；三是政府有意控制土地出讓節(jié)奏，為保證土地價(jià)格穩(wěn)定減少了出讓面積和頻次。
“總體來說，需求大于供給是導(dǎo)致今年房價(jià)上漲的主要原因”，顧云昌說，“就全國范圍看，土地供應(yīng)不足的問題是制約房地產(chǎn)市場發(fā)展的突出問題。”
不過，在一些房企無地可用、無米下鍋的同時(shí)，一些國企和上市企業(yè)“囤地”現(xiàn)象也層出不窮。潘石屹不久前放言，稱上市房企土地儲備的最高可開發(fā)年數(shù)高達(dá)151年。據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)和中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的2009年三季度房企銷售情況報(bào)告，截至9月底，中國前十大房企的平均土地儲備面積高達(dá)3000萬平方米。其中恒大、碧桂園以5100和4160萬平方米位列第一和第二位。萬科、保利則以2450和2350萬平方米位列第九和第十位。業(yè)內(nèi)人士指出，即使以恒大前三季度453萬平方米的銷售速度計(jì)算，要完成所有土地儲備的全部銷售變現(xiàn)，仍需近十年時(shí)間。
因此，對目前市場上出現(xiàn)的新一輪的“搶地?zé)帷�，業(yè)界看法不一。有觀點(diǎn)認(rèn)為，“搶地?zé)帷庇欣诜科髽I(yè)增加土地儲備，緩解樓市供應(yīng)不足的緊張局面；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，“搶地?zé)帷笨赡苁挂恍┓康禺a(chǎn)企業(yè)借機(jī)囤地。還有人擔(dān)心，新一輪“搶地?zé)帷倍紩炀鸵慌靶碌赝酢保贡疽愿咂蟮姆績r(jià)火上澆油。
穩(wěn)定市場，避免過熱或過冷
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌分析認(rèn)為，在國際金融危機(jī)影響仍未見底，出口狀況未出現(xiàn)根本好轉(zhuǎn)的宏觀形勢下，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展仍然是明年實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。他認(rèn)為，房地產(chǎn)要達(dá)到保增長的目的，同時(shí)又能使過高房價(jià)得到抑制，加大供應(yīng)仍是最優(yōu)選擇。
那么，在加大供應(yīng)的同時(shí)，如何保證市場穩(wěn)定，避免土地市場過熱引發(fā)的種種矛盾和問題呢？
長春市國土資源局局長朱亞福認(rèn)為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，避免過冷或過熱，關(guān)鍵要科學(xué)決策，控制好土地供應(yīng)閘門。2006-2007年，長春房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱苗頭，長春市增加了土地供應(yīng)量，2年內(nèi)成交經(jīng)營性用地1250萬平方米，迅速釋放了土地市場的剛性需求和拿地欲望。2008年土地市場遇冷后，長春市開始減少土地供應(yīng)量，穩(wěn)定市場和交易價(jià)格。在全國大部分城市房價(jià)大幅下挫的情況下，長春的地價(jià)、房價(jià)依然保持了穩(wěn)中有升，沒有出現(xiàn)大量的土地閑置和資金沉淀。今年前三個(gè)季度，在市場徘徊不前的情況下，長春市采取減小土地出讓規(guī)模、提高掛牌出讓比例、降低成交價(jià)款首付比例等措施，使土地市場逐步回暖。根據(jù)目前房地產(chǎn)市場供略小于求的實(shí)際，長春市土地市場將在四季度有一個(gè)集中放量。
長春房地產(chǎn)資深人士顧永超認(rèn)為，公開透明、提升土地供求雙方的信息交流和互動水平有助緩解開發(fā)商的“土地恐慌”，避免市場過熱。上海市此次“預(yù)公告”的40塊住宅用地以前所未有的“打包”形式亮相，增加了信息透明度。以往“招拍掛”樣式出讓土地，大多是在公告出來后開發(fā)商才知曉土地底價(jià)，而在這次“預(yù)公告”中，上海市規(guī)土部門對大多數(shù)地塊的出讓價(jià)格都作了預(yù)測，這樣可以較為合理地引導(dǎo)開發(fā)商在競買過程中的市場預(yù)期，防止不理性競價(jià)行為出現(xiàn)。
顧永超還指出，在擴(kuò)大供應(yīng)的同時(shí)，必須打擊“囤地”行為。不久前，國土資源部門連續(xù)發(fā)文，表示要嚴(yán)厲打擊囤地行為，并要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象的發(fā)生。事實(shí)上，在打擊“囤地”方面，國家近幾年早就三令五申，出臺過多個(gè)相關(guān)規(guī)定，但在各地的實(shí)施過程中，這些規(guī)定并沒有認(rèn)真執(zhí)行。這次打擊“囤地”行為，在重申規(guī)則之外，必須要加大政策法律的執(zhí)行力度，特別是加大對執(zhí)法主體的監(jiān)管力度。顧永超說，只有把打擊“囤地”落到實(shí)處，才能抓住土地市場調(diào)控的“七寸”。 |