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13日下午，為期6日的“2009貴陽房交會”閉幕。在這次貴陽歷史上持續時間最長、參展面積最大的房交會期間，商品房銷售總成交額達2.5億元。共有517套商品房現場交易成功，交易面積達7萬余平方米。新華社記者歐東衢
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房價之高，成本幾何？雖然公眾熱切關注，開發商卻諱莫如深。江西省從9月1日起，首創全省范圍內房價成本公示制度，要求全省各設區市的樓盤“曬”成本。時至今日，半月有余，開發商公布的商品房成本價依然是“霧里看花”，有的成交價遠遠低于成本價，有的與銷售量相差無幾。外界盛傳房價暴利，難道“子虛烏有”？
房價公示內容真真假假、虛虛實實究竟有幾分？公示房價成本意義何在？究竟如何公示才能理清房價“糊涂賬”？江西省在全國率先要求開發商公布成本的舉報引發無數爭議。
公示樓盤“虧本銷售”與外界盛傳房價暴利不相符
今年7月23日，江西省住房和城鄉建設廳、監察廳聯合發出“關于建立健全房地產開發銷售信息公示制度”的通知，其中規定：9月1日起，房地產開發企業應在商品房銷售場所醒目位置和當地房地產行政主管部門網站上分別公示各項商品房開發銷售信息。其中包括，每平方米建筑面積商品住房平均成本，含土地使用權取得費用、前期工程費、房屋開發費、管理費、財務費用、銷售費用、其他費用、稅費等。
江西省監察廳有關負責人指出，老百姓對房地產業存在諸多抱怨，一個重要原因就是信息不公開、不透明和不對稱，要求開發商公示商品房成本，江西推出這個舉報實際上是在回應老百姓的需求。同時，此舉有利于整個房地產行業的發展。
8月31日，南昌市65個在售樓盤率先公示了相關信息。目前已有約百家樓盤公布了成本價。然而，令人們感到奇怪的是，根據公示信息，有約兩成的樓盤在“虧本銷售”，其公示的房價成本高于累計成交均價，讓老百姓有些“霧里看花”。
據南昌市樓盤公示的信息顯示，出現價格“虧損”的樓盤約兩成，既有剛剛開盤不久的新樓盤，也有開發時間前后長達八年、即將售罄的老樓盤，而且不乏總建筑面積達幾十萬平方米的大型樓盤。恒茂國際華城、玉河明珠、豐和新城、萬科四季花城等樓盤，成本價均高過累計成交均價。
位于市中心的恒茂國際華城公示的信息顯示，累計成交均價為5803元，成本價為8778元。平均每平方米虧本近3000元；位于南昌市重點開發新城區紅谷灘的樓盤香域尚城，公布的成本價為5148元，累計成交均價3899元，平均每平方米虧1000元以上。
信息顯示，開發商的利潤水平多在10%至20%之間；土地成本約占總成本的20%至30%，稅費成本約占開發成本的10%。似乎與外界盛傳的房價暴利不太相符。
“數據文章”看不懂房價仍是糊涂賬
一項揭開房地產開發成本神秘面紗的創新制度，引起人們熱議。多數人對公示成本的真實性產生懷疑。
記者采訪發現，公示的數據缺乏專業審核，主要由開發商自己上報，從目前的情況看，各開發商上報給房管局的數據比較混亂，難以判斷其真實性。位于紅谷灘新區的樓盤地中海陽光公布的成本價為2862元、累計成交均價為4713元的信息內容，其有關負責人在接受記者采訪時說，“數據有誤，我們的成本價絕對不止這個數，2862元的成本數據報出去前沒有經過我審。”
據了解，在需要公示的房價成本項目中，除土地使用權取得費用政府部門可以較直接的監督外，其他費用都可能存在“摻水嫌疑”。建筑安裝成本價就是其中一項。一位不愿透露姓名的業內人士表示，目前建筑安裝成本價格雖然有差異，但在省內的差異應該不會很大，一般多層建筑的建安成本約為每平方米1200元，小高層為1600元，高層建筑為2000元左右。但此次各樓盤公布的建安成本則有較大差距，有的樓盤甚至報出了400多元的低價，令人“奇怪”。
同時，在各樓盤公示成本構成中的稅費成本差異也非常大，樓盤公示數據顯示，有的樓盤稅費成本達到了1500元每平方米，有的樓盤公示的不到200元，其他樓盤都在每平方米300元至900元不等。有業內人士認為，盡管各樓盤所銷售的產品類型不同，稅費可能存在一定差異，但1500元的稅費成本占到了項目成本的約1/3，“不太可能”。
南昌市后期公布的一些樓盤價中，“虧本樓盤”較少，一些開發商表示，剛開始公布，沒有經驗“工作邊做邊看”。
采訪中，有不少群眾認為，開發商對公示成本的誠意不夠，隨意性太大，有“應付”之嫌，這樣的數據公布于眾，群眾根本看不懂。開發企業之間有可能搞“數據聯盟”，購房者還是“霧里看花”。
好政策要用好配套細則要跟上
從8月31日起至目前，南昌市已有近百家樓盤按規定公示房價成本信息，這項原本是“利市、利民”的政策，最終因所公示的樓盤許多存在成本“倒掛”而受到非議。9月11日，針對公示政策執行以來的情況，南昌市房管局召集多個大型房地產開發商企業和專家，聽取各方的意見和建議。與會人員普遍認為該項政策有利于房地產業健康發展，但坦言目前執行過程中需要一些改進，應該盡快出臺配套實施細則。
針對公示信息中的“虧本數據”，有開發商表示有客觀原因：“如一個420畝的樓盤，早在兩年前已經開發了300畝，銷售結束后現在只有100畝在開發，但公示出來的是整個420畝項目銷售均價，而成本則是按目前在建的房源計算，肯定會出現倒掛。而且精裝修和普通住宅、高層和多層住宅的成本是不一樣的。”據了解，各開發商上報給房管局的數據也比較混亂，有的是上報整個樓盤的成本和銷售均價，有的則是上報目前正開發中部分房源的成本，沒有統一的數據上報標準。
有開發商坦言：“現在公示的成本可以說都不是準確的，因為房地產業的成本是動態變化的，很難完全真實反映出來。在項目開發過程中，如建材等成本是隨市場而變化的，只有等到項目決算完成了才知道真實的成本。”
江西師范大學城建學院陶滿德教授認為，“作為一項新制度，能夠引起房地產業和老百姓的廣泛關注是好事情，房價成本公示對于穩定房地產市場能夠起到重要的積極意義，對于抑制房價非理性上漲能發揮一定的作用。”
他認為，開發商都公示樓盤成本和售價，老百姓就有一個比較、選擇的依據，開發商也會根據老百姓的反應來考慮定價問題，這也促進了開發商理性賣房。同時，對政府制定、調整房地產相關政策也能夠起到一定參考作用。 |