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隨著房地產價格的日益走高，京城普通住宅市場持續回暖現象似乎戛然而止，樓市觀望情緒漸濃。但與此同時，別墅市場特別是所謂“豪宅”卻越發炙手可熱。
北京別墅“金九”放量
8月，京城商品房、二手房成交量均呈現下降現象。然而，據中國不動產研究中心的監測數據，8月份北京別墅銷量卻創下今年以來的新高，成交超過650套，成交面積為25.06萬平方米，成交總金額達39.85億元。而2008年下半年，北京別墅一共才成交1320套。
今年以來，京城別墅成交量逐漸上升，6月以后別墅市場進入“旺市”。今年1月，北京別墅銷售130套；2月，別墅銷售88套；3月，別墅成交量出現一個小高峰。隨后，在別墅集中供應的推動下，5月份北京別墅銷售達378套，環比增長近五成。而7、8月份，北京市別墅銷售再度放量。
別墅銷售的火爆使得別墅開發商增強了推盤信心，別墅項目加快了推盤節奏，年內未開發別墅用地可能會加快釋放，有不少別墅新盤以及老盤后期紛紛有計劃推向市場。有數據顯示，北京目前在售房源的別墅項目有122個。其中，在售的獨棟項目有78個，占63.9%；在售聯排項目43個；在售雙拼項目21個；在售疊拼項目11個。業內預計，下半年北京別墅的供應量約為3000套，是上半年成交量的近兩倍。其中，9月份估計有12個別墅項目開盤，產品以獨棟項目為主，供應量預計超過700套。
豪宅成儲蓄轉移手段
在經歷滯銷的低迷后，北京豪宅市場明顯開始放量，表明投資性需求迅速復蘇。
“如果你在豪宅售樓處工作就可以知道，80%都不是理性消費，有人一買多套，而中國的富人在經濟危機中所受到的打擊顯然比開發商預想的要小。”一位不愿透露姓名的房地產經紀公司高管向本報記者表示，別墅的需求相對穩定并呈上升態勢，價格也在上漲。住宅市場波動較大，而別墅市場的波動卻較小。
亞豪機構統計數據顯示，僅5、6、7三個月，北京累計銷售了1340套別墅，這與2008年前三季度的別墅銷量基本持平，充分顯示出投資性購房者積蓄一年半后的強勁購買力，而別墅產品上佳的保值增值能力使其成了投資客的主要投資對象。雖然樓市在2008年遭受了“價量雙跌”的重創，別墅的銷量也隨之大幅減少，但價格仍然堅挺。統計顯示，2009年5月，北京在售別墅項目的銷售價格相比2008年同期平均上漲了13%。到了8月份，別墅價格上漲的趨勢更加明顯。
克而瑞(中國)研究中心總經理陳嘯天認為，在別墅市場中，改善性需求和投資性需求是主要的兩類購房者，由于兩類需求的差異性，不同需求所偏好的產品也存在巨大差異。改善性需求的客戶偏好經濟型別墅，旨在改善自住條件；投資性需求的客戶則偏好高總價的高端別墅，通過別墅的稀缺來達到保值升值的投資目的。“別墅、花園洋房等低密度高端物業表現良好，首先是因為占有稀缺自然資源；其次，具備良好環境，產品具有較高的附加值，在通脹預期下，這些物業具有保值增值功能。”中國不動產研究中心陳萍麗表示，低密度項目正日益成為高端人士進行資產沉淀和儲蓄轉移的手段。她預計，在9至11月別墅銷售的傳統旺季，北京別墅市場仍將保持活躍，成交量有望超過上半年。
獨棟別墅長線投資潛力大
近日，世邦魏理仕發布了《2009年上半年北京高檔住宅市場回顧及展望》。該報告顯示，自2008年高檔住宅銷售市場趨冷以來，高檔別墅的成交量也一直處于低位。受土地開發期限的限制，開發商早期囤積的別墅用地正在逐漸轉化成有效供應投向市場，近半年來新開盤的譽天下、清錦源，以及一些老牌別墅項目的后期如泰禾紅御、亞運新新家園四期等均屬于此類情況。政府對別墅用地的審批限制一直沒有放松，目前高檔別墅市場基本在消化近幾年的土地存量，未來高檔別墅項目的供應將十分有限，稀缺性使高檔別墅的價格前景看好。
該報告認為，目前政府對住宅銷售市場的鼓勵政策同樣涵蓋了高檔住宅市場，另外，2009年暫停對境外人士購買房產的限制政策對高檔住宅市場的需求回升起到了很大的推動作用。境外人士在北京住宅成交客戶中所占的比例在2005年一度達到了27%，2006年限外令出臺實施后這一比例在2007年和2008年分別下降到了4%和3%，可見在境外人士中存在相當大的購買需求。在寬松的貨幣政策下，通脹預期越來越強烈，為了規避通脹風險或賺取資產升值收益，房產投資需求近期開始回升。有關專家表示，真正意義上的別墅指的是獨棟別墅，在禁批令下達6年后的背景下，產品的確越來越少，長線投資潛力巨大。 |