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北京秋季房展會上商家打出的“給房價一針鎮(zhèn)靜劑”宣傳口號道出了很多購房者的心聲。本報記者 陳偉
攝 | “沒想到，太出乎意料了！”
“看不懂，像霧里看花一樣！”
談及今年的樓市，多數(shù)被采訪對象都表達了這樣的感慨。從“量價齊跌”到“量價飆升”再到“量跌價漲”；從土地流拍到“地王”歸來；以往需要兩三年走過的“路”今年僅僅用了半年多的時間。這期間不僅樓市坐上了“過山車”，房價也上演了“撐竿跳”。進入7月下旬，情況又在悄然發(fā)生變化，雖然房價仍舊“牛氣沖天”，但已顯露出疲態(tài)。成交量則出現(xiàn)了明顯下滑。同時，多部門開始發(fā)文警示樓市風險，多種信號顯示樓市正在醞釀調整，下半年可能上演“變臉”。
從“量價齊跌”到“量價飆升”樓市坐上“過山車”
今年1月末開始，受傳統(tǒng)農歷新年的節(jié)日效應，以及國內外經濟形勢的不明朗的影響，樓市新年開局不利，“量價齊跌”成了新年的第一個關鍵詞，以北京為例，中原地產統(tǒng)計顯示，1月的商品房銷售均價僅為10085元/平方米，同比下降29.36%，環(huán)比下降20.98%。
“雖然房價有所調整，但我并不想馬上出手，還打算再觀望一段時間。”年初一位購房者接受記者采訪時語氣堅定地說。
和這位購房者的觀點相似，年初時多數(shù)被采訪對象都表達了相同或相類似的觀點。正是在濃厚觀望情緒的影響下，北京、上海、深圳等多個一線城市樓市紛紛“告急”，為了暖市各地也絞盡腦汁出臺各種政策以期改變頹勢。
進入3月，樓市出現(xiàn)轉機，在房價下調和剛性需求釋放，以及各種利好消息的刺激下，樓市開始出現(xiàn)“小陽春”，當時還引發(fā)了“樓市‘春暖’暖幾何？”的大范圍討論。之后出現(xiàn)了戲劇性的變化：房屋銷售面積迅速增長，房價快速飆升。在短短不到半年的時間，“價量飆升”又成了這一階段樓市的流行詞，尤其是北京、上海、深圳等一線城市房價節(jié)節(jié)攀升，更是引起業(yè)內外一片驚呼。
中原地產監(jiān)測顯示，7月北京、上海、廣州、深圳四大一線城市一手住宅成交價格比年初累計上漲幅度超過30%，天津、成都累計上漲幅度約10%；北京、上海、廣州、深圳等五大城市二手住宅價格比年初累計上漲幅度近20%。
與此同時，房價從熱門城市領漲向“普漲”格局轉變。7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%，環(huán)比上漲0.9%。這是今年以來全國70個大中城市房價同比環(huán)比連續(xù)兩個月出現(xiàn)雙上漲。環(huán)比方面已經連續(xù)五個月上漲，且漲幅逐月擴大，其中，3月份環(huán)比上漲了0.2%，4月份環(huán)比上漲0.4%，5月份環(huán)比上漲0.6%。
全國房價上漲的城市也明顯多于下降的城市。其中，新建住房銷售價格同比上漲的城市有43個，同比價格下降的城市只有26個，環(huán)比價格上漲的城市有63個，環(huán)比價格下降的城市只有3個。
成交量方面也表現(xiàn)不俗，1至7月，全國商品房銷售面積41755萬平方米，同比增長37.1%。其中，商品住宅銷售面積增長38.8%。
“量價飆升”的火爆局面，更是刺激了房企的拿地熱情，特別是6月份以來，土地成交市場一改北京一枝獨秀的局面，北京、武漢、廣州、上海和杭州等全國多個城市相繼上演土地大戰(zhàn)。國內一線城市的地價不斷刷新，一批天價地王涌現(xiàn)。
利好政策、強勁需求、投資客入市多個因素成房價飆升“幕后推手”
從去年下半年的“冰凍”變?yōu)榻衲甑摹盎馃帷保瑑?yōu)惠的購房政策、強勁的剛性需求、寬松的信貸以及卷土重來的投資客無疑是促成這種變化的“主角”，也成了重要的“幕后推手”。
21世紀不動產分析師孟奇說，去年受國際金融危機的波及，消費者對樓市發(fā)展前景一直處于觀望，大量購房需求被抑制，為了暖市，政府連續(xù)出臺多項房地產市場刺激政策。國家利好政策的出臺，尤其對二手房影響比較大，在一定程度上消除了消費者對樓市深度調整的顧慮，使得壓抑了較長一段時間的剛性需求在今年上半年集中釋放，這造就了成交量尤其是二手房市場單月交易量屢創(chuàng)新高，而市場行情的升溫也間接帶動了房價的反彈，由此導致房價急速上漲。
剛性需求也起到了推波助瀾的作用。亞豪機構副總經理高姍接受記者采訪時說，在2007年房價瘋狂上漲，許多剛性需求的消費者無力購買，到去年樓市開始出現(xiàn)低迷，房價也隨之步入調整通道，觀望氣氛成為了主流。今年初，在利好政策和開發(fā)商低價入市策略影響下，壓抑許久的剛性需求集中爆發(fā)，這使得部分項目得以熱銷，進而有了提價的底氣。
業(yè)內人士指出，開發(fā)商的提價行為很快就產生了“跟風”效應，進而演變?yōu)榇蠓秶摹案L漲價”。其中一個重要原因是一季度以來政府的信貸政策較為寬松，大額的信貸支持，大大地緩解了資金壓力，開發(fā)商不再急于銷售產品緩解資金困境，所以他們才敢于提價銷售。
幾乎每次房價的上漲都能看到投資、投機客入市的身影，這次也不利外。記者了解到，投資客的再度瘋狂在深圳豪宅市場上可見一斑。上半年來自市場的信息是，深圳豪宅紛紛開出“豪華價”：一平方米兩三萬元只是剛起步，七八萬元也很常見。南山后海填海區(qū)的兩個樓盤尚未發(fā)售，但銷售人員稱價格將在3萬元/平方米左右。羅湖華潤幸福里的精裝修公寓，去年向業(yè)界透露定價將超過4萬元/平方米時，引起強烈的質疑，如今銷售價格超過4.7萬元/平方米以上。
除了對資源的極度占有，豪宅“豪華價”的重要推手就是投資客。“豪宅漲得這么快，有投資者炒作的因素。”深圳中原地產總經理李耀智表示，買一套800萬元的豪宅，比買10套80萬元的普通住宅還要漲得快，所以很多投資客涌入豪宅市場。高姍也表示，正是由于通脹預期加大，投資性置業(yè)復蘇樓市，才助推了房價的回升。
從“量價齊升”到“價漲量縮”樓市下半年可能上演“變臉”
房價的牛市行情仍在繼續(xù)，但成交量疲態(tài)已開始顯露。受價格快速上漲、新增供應減少及房貸政策緊縮等多重影響，市場觀望氛圍在7月又開始顯現(xiàn)，住宅市場持續(xù)近半年的“量價齊升”的態(tài)勢也開始出現(xiàn)轉折，各地市場成交開始出現(xiàn)分化。“價漲量縮”似乎又成了樓市的主題詞。業(yè)內人士認為，下半年樓市“變臉”的可能性在加大。
中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，7月，一線城市住宅成交量出現(xiàn)了下滑勢頭。此輪調整中率先觸底反彈的深圳、廣州則加速下滑。其中，深圳7月成交量已是連續(xù)第四個月下降，廣州亦是第三個月呈下滑趨勢。二線城市杭州也出現(xiàn)連續(xù)第二個月大幅下滑。
8月，成交量下滑的態(tài)勢并未出現(xiàn)改觀。中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)最新數(shù)據(jù)顯示，8月中原所監(jiān)測的九個城市住宅成交量，今年首次環(huán)比上月出現(xiàn)全面下降，平均降幅12%。按照降幅依次是，深圳-23%；杭州-22%、北京-14%、成都-14%、重慶-9%、武漢-8%、廣州-7%、上海-5%、天津-3%。
其中，8月第四周(8月24日至8月30日)，被監(jiān)測的大部分城市成交出現(xiàn)下滑，其中深圳最為顯著，為今年二月以來成交最少的一周。這一周僅成交688套，比上周減少576套，環(huán)比下降四成。其次為成都，下降14%。其余成交出現(xiàn)下滑的城市，包括上海、天津、重慶和杭州降幅在5%至10%之間。
李耀智說，現(xiàn)在看房人數(shù)確實減少很多，業(yè)主沒有再漲價，但是也沒有拋盤，雙方進入了僵持期，中介壓力越來越大。自住客如果越來越少的話，風險就會很大。李耀智說，一般說的調整是有價無市，目前來看還沒到這個程度，主要看二套房貸政策是否轉向，目前銀行仍在靠優(yōu)惠搶客戶。
深圳大學國際金融研究所所長國世平稱，貨幣政策一旦真正從緊，大批房子可能以低于預期的價格沖向市場，而高位買房的市民將會面臨財富的損失，香港和日本都曾有這樣的教訓。
業(yè)內人士認為，住宅市場交易火熱、部分城市價格屢創(chuàng)新高，這些現(xiàn)象已引發(fā)政府管理部門的警惕和擔憂。7月中旬，商業(yè)銀行從嚴執(zhí)行“二套房貸”政策的消息在各地陸續(xù)傳出，房地產調控政策由“刺激”趨向“中性”的信號正在逐漸釋放，住宅市場或將面臨新一輪調整。因此，預計以后幾個月，政策干預的可能性將逐步增強。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，3至8月市場偏熱，成交量非常大，已經透支了“金九銀十”的能量，樓市恐難再現(xiàn)熱潮。其中，一線城市年度成交量高點是6月，下半年成交量整體將步入下行通道。價格變化滯后于成交量幾個月，下半年價格可能依然堅挺，但明年一季度有可能止?jié)q，快的話年底就有可能出現(xiàn)漲不動的情況。
和悲觀的預測相比，深圳社科院房地產與運營中心主任高海燕表示，在當前背景下，今年年底出臺實質性的政策來改變樓市的可能性不大。他分析說，大部分人買房的需求都是剛性需求，投資客不像去年那么集中，所以樓價保持了相對穩(wěn)定。而今年下半年的交易量會有走低的過程，但是房價不會大起大落。 |