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2007年下半年，寧波新建住房銷(xiāo)售價(jià)格曾以?xún)晌粩?shù)的同比漲幅位居全國(guó)第一。時(shí)隔2年，今年7月份，寧波新建住房售價(jià)以6.4%同比漲幅，再次成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲最快的城市。那么，此次寧波“領(lǐng)銜”有哪些動(dòng)因呢？
大規(guī)模拆遷帶動(dòng)剛性需求
“今年以來(lái)，寧波新一輪的城市建設(shè)和軌道交通建設(shè)的啟動(dòng)，帶來(lái)大規(guī)模拆遷，導(dǎo)致中心城區(qū)房屋交易量的攀升，是寧波7月份新建住房銷(xiāo)售價(jià)格快速上漲的重要原因。”寧波市統(tǒng)計(jì)局貿(mào)易處長(zhǎng)王麗波分析說(shuō)。
據(jù)了解，今年寧波市計(jì)劃拆遷8749戶(hù)，截至目前，寧波市市本級(jí)累計(jì)完成投資約22億元，建成工程20個(gè)，新開(kāi)工程建設(shè)項(xiàng)目六個(gè)，完成征地約4400畝，完成拆遷約50萬(wàn)平方米，安置4000戶(hù)左右。
此外，寧波城市改造“五路四橋”項(xiàng)目的建設(shè)，現(xiàn)已累計(jì)完成拆遷協(xié)議簽訂2700多戶(hù)，完成拆遷協(xié)議簽訂面積51萬(wàn)多平方米。王麗波說(shuō)，大規(guī)模的拆遷增加了大量剛性需求。以海曙區(qū)為例，從今年4月份開(kāi)始，海曙區(qū)啟動(dòng)歷史上最大規(guī)模拆遷，涉及15個(gè)區(qū)塊，房屋建筑面積近40萬(wàn)平方米，居民約4000戶(hù)。王麗波說(shuō)，一般拆遷戶(hù)再次選購(gòu)商品房，除了套數(shù)增加外，住房面積也極有可能超過(guò)以往。
投資入市推波助瀾
多年來(lái)一直關(guān)注寧波房市動(dòng)向的搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)首席代表金不庸認(rèn)為，寧波房?jī)r(jià)快速上漲的背后，是投資投機(jī)型需求加速入市、二套房貸政策松動(dòng)、供應(yīng)量缺少、土地市場(chǎng)非理性“搶地”等諸多因素的互相作用。
金不庸說(shuō)，除了剛性需求大量入市外，在對(duì)未來(lái)通脹預(yù)期的心理影響下，投資項(xiàng)需求甚至投機(jī)性需求大量進(jìn)入寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高了房?jī)r(jià)。由于目前國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄，大量資金都不約而同地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)投資商。從寧波目前房市來(lái)看，投資性購(gòu)房要占30%以上。金不庸表示，金融危機(jī)讓很多人把資金投入到地產(chǎn)，作為資產(chǎn)保值的一個(gè)載體，再加上通脹的預(yù)期各種大環(huán)境讓房地產(chǎn)意外景氣，而寧波這次較大面積的拆遷和城市各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的投入等都托起了寧波目前地產(chǎn)較好的基本面。
高地價(jià)催生高房?jī)r(jià)
人們對(duì)后市判斷相當(dāng)重要的一個(gè)指標(biāo)便是地價(jià)。目前，寧波樓市的熱度已開(kāi)始傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，寬松的資金、樂(lè)觀的預(yù)期使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商再次大膽出手拿地，寧波的鄞州中心區(qū)、梅墟、潘火等熱點(diǎn)區(qū)域近期不斷刷新“地王”記錄。在這樣的情況下，“看來(lái)房?jī)r(jià)還要漲”便成為購(gòu)房者的普遍認(rèn)同。
寧波福華房產(chǎn)公司總經(jīng)理劉曉華說(shuō)，最近，寧波江東梅墟地塊拍出了每平方米8000余元樓報(bào)價(jià)的高價(jià)，以此計(jì)算，該樓盤(pán)的售價(jià)當(dāng)在1.5萬(wàn)元左右，而這一區(qū)域目前房?jī)r(jià)僅8000至1萬(wàn)元，這勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)水漲船高。
因此，劉曉華認(rèn)為，高地價(jià)已實(shí)質(zhì)性地推高了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，看好市場(chǎng)通脹預(yù)期，一些手頭資金比較充裕的客戶(hù)看準(zhǔn)目前高端市場(chǎng)的價(jià)格還維持在相對(duì)不高的水平，認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)高端房產(chǎn)具有更高的保值和增值作用，在這種情況下這一類(lèi)人紛紛出手高端市場(chǎng)，成交均價(jià)被繼續(xù)拉升，因此造成7月份房?jī)r(jià)攀升。劉曉華表示，相對(duì)國(guó)內(nèi)其它城市來(lái)說(shuō)，寧波的房?jī)r(jià)還在理性范圍之內(nèi)，而且還有一定上升空間，否則開(kāi)發(fā)商不會(huì)這么“大手筆”拿地，由此也證明寧波市場(chǎng)整體來(lái)說(shuō)還是健康的，當(dāng)然不排除部分區(qū)域房?jī)r(jià)的虛高成分。
下半年房?jī)r(jià)有可能止?jié)q回落
寧波統(tǒng)計(jì)局王麗波處長(zhǎng)說(shuō)，上個(gè)月，寧波市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.5%，環(huán)比漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，這是今年以來(lái)環(huán)比漲幅首次回落。這極有可能是樓市短期回穩(wěn)的跡象。總體來(lái)說(shuō)，從第三季度起，寧波樓市將逐步由熱趨穩(wěn)。
關(guān)于下半年寧波樓市狀況，據(jù)王麗波處長(zhǎng)分析，一方面，是供給減少。去年，不少房地產(chǎn)企業(yè)放緩拿地速度，導(dǎo)致今年住宅類(lèi)房屋新開(kāi)工、施工面積都有所下降，而今年上半年市場(chǎng)需求旺盛，消化速度快，房屋銷(xiāo)售面積同比增幅遠(yuǎn)高于同比竣工面積增幅，預(yù)計(jì)下半年無(wú)論是新開(kāi)盤(pán)樓還是在售樓盤(pán)供應(yīng)量都將有所減少。另一方面，需求也在減少。本次大規(guī)模拆遷工作大部分已經(jīng)在上半年完成，接下來(lái)一段時(shí)間拆遷釋放量相對(duì)較小，剛性購(gòu)房需求將有減緩。 |