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隨著樓市回暖，京、滬等一線城市“捂盤惜售”現象再次抬頭，盡管中央及地方政府紛紛出手整治，但“捂盤惜售”現象仍屢禁不止，快速增長的住房需求已經與開發商延期推房之間形成了巨大的供需矛盾，開發商肆意捂盤、盲目漲價將這一矛盾更加激化。
為何近些年來“捂盤惜售”現象一直無法根治？業內人士認為，違規的收益遠遠大于成本，正是開發商屢屢不惜以身范險的原因。
北京開發商：沒開盤就不算是捂盤
7月，上至國土資源部、住房和城鄉建設部等中央部委，下至上海、北京、深圳等地方政府，均開始對樓市供給給予極大關注。北京市住建委還明確規定，自8月1日起，開發企業在預售、銷售商品房時必須在售樓場所明確公示所售樓棟的銷控信息表、擬售均價以及未開盤樓棟的擬定開盤時間等。
記者近日來到北京市宣武區馬連道附近一個即將開盤的小區售樓處。該售樓處內各顯要位置均看不到任何公示信息。銷售人員表示，該小區即將在一個月左右時間內開盤一棟商住兩用樓，預售許可證已經拿到，但開盤具體日期、擬售均價還無法公布。當問及為何不按北京市住建委的要求公示時，該銷售人員回答，小區尚未開盤，“沒開盤就是沒有進入預售期，也就沒必要公示。”記者隨后在北京市房地產交易管理網上查到，該小區數棟樓確實已經取得預售許可證。據業內人士解釋，商品房預售期應從取得預售許可證之日算起。記者再次撥打該售樓處電話，其工作人員又表示對相關情況“不清楚”。
這不僅僅是個別現象，記者在北京走訪10個樓盤發現，住建委的這一系列規定并沒有得到開發商很好的執行。調查中，僅有兩個樓盤對銷售均價等做出詳細公布，其余樓盤銷售現場均沒有公示銷售均價，而是以各種理由搪塞購房者。
一位不愿透露姓名的開發商甚至表示：“銷售均價沒法公示，一套房一個價。面積、朝向、樓層不一樣，每套房的價格都不一樣，公示了，反而會造成購房人的誤解。”
事實上，京城開發商捂盤已成多年來的行業癥結。今年第二季度以來，隨著樓市快速回暖，房屋價格、開盤信息、銷售進度等對購房者而言開始再次變得撲朔迷離。“各大樓盤對銷售信息‘遮遮掩掩’，也是為了捂盤推漲房價。如果銷售均價以及開盤時間一旦公示，銷售信息透明度就高了，而開發商在獲利方面就比較被動。不公示銷售均價能夠方便開發商隨時調價，而且不至于引起購房者不滿。”業內人士向記者表示。
上海開發商：向房管部門送交“澄清說明書”
7月，上海出臺實施《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》，要求嚴格執行“3萬平方米”規定，防止“少量多批”。此外，開發企業應當在商品房銷售方案內列明用于銷售、租賃以及保留自有的情況，保留自有的房地產應當符合“少量、合理”的原則；對于保留自有和用于租賃的房屋，則規定在取得大產證前不得再申請上市預售。上海市房管局還重申，對于已達到規定條件但無理由長期不申請預售，或取得商品房預售許可證但未按規定將全部房源公開對外銷售，涉嫌捂盤惜售的，房管部門將按規定發出《行政告知書》，責令開發企業限時辦理相關銷售手續。《暫行規定》明確：有上述涉嫌捂盤惜售行為的，在商品房銷售方案備案時應當予以整改；捂盤惜售行為將被記入企業信用檔案。
“目前看來，上述措施取得一定成效。”上海市房管局房地產市場監管處副處長蔣慰如介紹，為增加供應，上海要求“已批的土地盡快開工，已開工的項目盡快上市，能上市的項目不能捂盤”。為此，區縣房管部門將為每一塊施工地塊建立“項目檔案”，每月上報工程進度，并隨時幫助企業解決困難，監督企業加快施工。此外，企業“拿到預售證”和“開盤”的時間差也從過去的5天、8天壓縮至3天。對于新開盤項目的銷售情況，還派專人到現場監督檢查。蔣慰如介紹，7月上海新增供應一手商品住宅122萬平方米，比6月增加7%。此外，7月新上市的樓盤中，每批銷售面積在3萬平方米以上的占40%，明顯高于6月的26%。
此前，上海有媒體報道了個別可能捂盤的項目，遭曝光的開發商隨即向房管部門送交“澄清說明書”。比如，“英郡別苑”項目開發商上海英之倫房地產發展有限公司在說明書中稱，“根據規劃許可證和施工許可證的要求，同時因施工許可條件的限制，公司對西園工程陸續分批開始建造。2008年10月上旬，有14321.48平方米的工程主體結構完成，達到預售條件，因資金運轉困難，故向市房地局申請預售，在當月28日取得預售證，并在11月8日正式預售。另有剩余工程‘有部分是樣板房和裝修房’，故暫不申請預售”。記者發現，這個總建筑面積約5.4萬平方米的項目，至今至少分成4批銷售，每次推盤量均達不到“3萬平方米”的下限要求。開發商解釋這是由于“去年整體市場不景氣，資金回籠不太樂觀”導致“施工進度緩慢”。
一位不愿具名的開發商向記者介紹，開發商有很多辦法繞過種種規定，達到“惜售”目的，歸納起來主要有：一是以資金、建材供應等原因放緩施工進度，拖兩三個月沒有問題；二是將毛坯房改為裝修房，延緩上市時間；三是申請預售手續繁多，要經過測繪、資質認定、批準預售等四五個環節，正常情況下需要兩三個月，每一道程序都需準備大量材料，開發商只要故意不交齊材料，就可以贏得大量時間。此外，即使進入開盤銷售階段，如果把價格定得奇高，也可以“嚇退”購房者，達到惜售目的。花樣繁多的捂盤惜售手段，主管部門防不勝防，消費者更是難以辨別。一位熟知房地產營銷運作的業內分析人士坦言，開發商惜售的“擦邊球”很多，真正要找到“拿到預售證而長期不銷售”這種理論上真正的“捂盤”個案，幾乎是不可能的。
“捂盤惜售”現象為何屢禁不止
早在2007年推出的“國六條”實施細則中就將“捂盤惜售”與囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等行為并列，并表示“要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰”。根據北京市建委的相關規定，房企取得預售許可證3天后必須開盤，沒有經過備案的房屋必須銷售。而1994年通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》僅確立了商品房預售制度，并未對銷售期限進行相關規定。因此，企業自動控制銷售進度的行為“不違法，但違規”。
“現在100%的樓盤都會控制銷售速度，如果一個項目在兩天之內全部售出，這個項目的銷售總監肯定會被業內取笑。”華高萊斯國際地產顧問公司副總經理公衍奎表示，這意味著該項目在可控范圍內的利潤沒有獲得。一個較為普遍的違規現象是，一些項目雖然拿到了預售許可證，卻仍舊不按規定時間開盤。現實中也很難分辨哪些是主觀故意捂盤，哪些是因為客觀被動原因延緩銷售，主管部門對此的處罰也并不嚴厲。
公衍奎認為，違規的收益遠遠大于成本，而商人都是追求利潤最大化的。他提到，一些惜售的項目寧愿返還雙倍的訂金而違反當初的約定，因為增加的利潤遠遠超出訂金部分。對此，主管部門管理和處罰的力度依然不夠，期望通過開發商的自我約束來杜絕“捂盤惜售”現象是不可能的。
思源房地產經紀公司董事長陶紅兵亦表達了相似的觀點，他認為對于各種違規的現象，主管部門應該加大處罰力度。但對于企業決定銷售周期的行為，政府應該減少干預。與其利用處罰的辦法進行“堵”，不如疏導。
公衍奎認為，由于拆遷成本上升，整理土地難度逐漸加大，短期內增加供應量不容易，但主管部門應該增加購房者的知情權。雖然目前購房者可以通過房地產信息管理網查詢到在售樓盤狀態，但只能查詢到取得預售許可證樓盤的狀態，無法查詢到項目整體規劃中究竟還有哪些尚未取得預售許可證，銷售究竟到了怎樣的進度。
下半年政府或將狠打“捂盤囤地”
“現在住建委幾乎老打電話來，問我們的施工進度，還經常約談開發商動員加速開盤。”北京通州區的一位開發商向記者表示。盡管近期以來北京市住建委已經出臺了一系列打擊捂盤的政策，并且大規模約談了15家開發商，并公開處罰了一批開發商，但是“捂盤惜售”的狀況并沒能得到根本改觀。業內人士預計，今后政府可能會強行規定樓盤的推盤速度。
北京房價連續暴漲，早已引起政府有關主管部門的注意。7月28日，北京市住建委緊急召集京城主要開發商開會，主要意圖只有一個：督促開發商抓緊推進樓盤上市銷售，沒有拿預售許可證的盡快拿證，已拿到預售證的盡快開工。影響到上市速度的問題，例如拆遷等問題，住建委可以幫助協調解決。另據記者了解，繼15家開發商被北京市住建委約談之后，北京當代房地產開發有限責任公司開發的安寧莊瀚泓家園項目、北京璽萌置業有限公司開發的星辰苑項目、北京天鴻置業有限公司開發的萬象新天家園項目，因存在未公示商品房預售面積測繪技術報告書的行為，已被責令其整改。而北京中聯置地房地產公司開發的遠洋一方二期項目，因未取得商品房預售許可證即向購房者收取預訂款性質費用而被處罰。
記者從北京一些城區的住建委了解到，近期關于開發商捂盤肆意漲價的投訴越來越多。一些開發商也表示，“現在住建委對項目盯得非常緊，嚴令必須快開盤并且要加大推盤量”。業內人士分析，今年下半年樓市的調控將圍繞著狠打“捂盤囤地”展開。快速增長的住房需求已經與開發商延期推房之間形成了巨大的供需矛盾，開發商肆意捂盤、盲目漲價將這一矛盾更加激化。一位業內人士認為，在開發商捂盤風愈演愈烈的情況下，住建委出臺相關措施無疑是為了購房者的利益，但效果如何還得看開發商對規定的執行力度，因此相關部門的監管也顯得格外重要。
[相關鏈接]如何識別開發商的捂盤手法
一般來說，開發商“捂盤惜售”的手段主要有五種：
手段一：晚領證分批拿
開發商盡可能地拖延拿預售許可證的時間，或是分次分批地拿證。這種方法不僅可以將一個項目中品質較差的房源先賣掉，同時還可以為樓盤爭取更多的宣傳和前期房價市場調查時間。
手段二：大幅提高開盤售價
開發商脫離市場均價，大幅提高開盤價，導致市場內無人應價，變相拉長銷售周期，這是最典型的捂盤行為。對于想長期捂盤的開發商來說，這種手段效果很好。
手段三：后續房源轉售為租
開發商將一些項目的后續房源轉售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內部裝潢，再高價出售，有的甚至就帶租約出售，瞄準長線投資。這種變相捂盤方式不但可以延長銷售周期，而且還可以拿租金來償還銀行利息。
手段四：謊稱進入尾盤期
有些樓盤開發商對外宣傳已經全部賣出，但如果上網查詢，則會發現還有房子根本沒有售出。這種手段不算高明，但被開發商廣泛利用。
手段五：逐次推盤、不斷提價
比如一個新樓盤拿到預售許可證后，開發商并不是全部放出來賣，而是分多次銷售，每次限量推盤。如果首次推盤市場反響不錯、置業者興趣濃厚、銷售狀況良好，下一次便加價推盤。往往經過三四個節點的加價，最后推出的樓盤要比最早的每平方米均價高出幾百元。開發商就是通過多次推盤，制造當日售罄的火熱現象，來誘導消費者恐慌性購房，借此逐步提價。 |