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在高房價面前，多個重點城市的樓市呈現“價升量跌”的態勢。這既與近期樓市新增供應量不足、“二套房貸”政策嚴格執行有關，也是房價不斷上漲將部分購房者“逼入”觀望狀態的結果。
在宏觀經濟回暖基礎尚未得到“夯實”之前，房地產業超常規的迅猛漲勢能持續多久？種種跡象顯示，樓市雖未逆轉，但已面臨“微調”。
購房者更趨理性，不再貿然“追漲”
上海中原地產提供的數據顯示，7月上海中原代理的二手房成交均價為17764元/平方米，環比上漲5.5%，但成交量卻環比下滑22%。
7月至今，“價升量跌”是全國樓市的一個新變化。國家統計局新近發布的數據顯示，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比、環比繼續雙雙上漲，且漲幅分別比上個月高出0.8和0.1個百分點。這是今年以來70個大中城市房價環比連續5個月上漲。另一方面，7月全國商品房銷售面積為7646萬平方米，環比6月的9465萬平方米下降近20%；商品房銷售額3800億元，環比6月的4411億元下跌近14%。這是兩項指標自今年3月以來遭遇的首次下跌。
這種態勢在8月依然繼續。來自易居中國的數據顯示，8月3日-9日這一周，上海新建商品住宅均價漲至16538元/平方米，環比上漲7.36%；而成交量為34.9萬平方米，環比大幅下滑20.6%，創今年3月中旬以來近20周新低。
綜合各方面的分析來看，近期成交量回落的原因，除新增供應量減少、“二套房貸”執行趨嚴等因素外，還有購房者熱情的減弱。上海中原地產研究咨詢部經理馬冀認為，經歷了前期持續火熱的市場行情之后，購房者更趨理性，不再貿然“追漲”，“如果房價繼續快速上漲，和普通購房者的心態將會脫節”。
樓市雖未逆轉但已面臨微調
上述事實表明，開發商不可能掌握房價的全部定價權，影響市場走勢的根本因素是供求；而即使是供不應求，一旦價格上漲過快、超出人們預期，也會面臨“有價無市”“有價少市”的局面。
一時的“價升量跌”并不意味著樓市已遭到逆轉，但種種跡象顯示，它正面臨著微調。
一個集中的表現是，繼不久前銀監會重申嚴格執行“二套房貸”政策后，有關部門繼續釋放加強房地產業監管的信號。8月4日，國家統計局撰文提醒政府必須警惕房價高漲。文章稱，高房價已成制約消費啟動的最大阻力；一旦房價大幅下降，地產金融危機不可避免。8月5日，國家稅務總局表示，近日將把房地產業的稅收作為監管重點，要求各地稅務機關加強房地產業等領域的稅收征管。5日晚，央行發布貨幣報告，首次提出要對寬松的貨幣政策“動態微調”。此外，國土資源部、國家發改委等部門近期對房地產調控的“小動作”也是頻頻不斷。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，目前很多城市房價上漲過快，市場繁榮之程度遠遠超出宏觀經濟面，部分城市新一輪的房價泡沫可能正在醞釀和產生。對此，應在維持市場穩定的前提下，進行政策的適度緊縮。
這幾天，上海多位有購房計劃的市民和記者交流時表示，房價已經相當高了，相信隨著供應量的增加和政策的“微調”，在三、四季度再出手可能更理想。
房產企業要頭腦清醒，理性地定價
中國房地產業協會副會長朱中一近日在上海表示“一定要保持房地產政策的連續性和穩定性”，但他同時呼吁要“十分珍惜和維護當前房地產市場的回暖態勢”。
在一些城市房價已“發燙”之際，還談“回暖”，看起來似乎是時機錯位，但許多權威數據說明，上述觀點并非過時之論。目前國際金融危機還未見底，房地產市場外部環境還有很多不確定因素。還有，房地產業本身有不少指標依然低迷，比如上海1-6月住宅投資開發同比下降11.8%，北京同比下降15.4%，廣東同比下降40.3%。而1-6月，全國31個省(自治區、直轄市)辦公用房的銷售同比下降16%，其中內蒙古、新疆、陜西、天津等8個省(自治區、直轄市)同比下降幅度均超過30%。再如，7月CPI和PPI依然雙雙為負且均創出年內新低，多項指標顯示，經濟回升的基礎仍不穩固。
朱中一表示，要處理好房地產業發展與當前保增長、保民生工作之間的關系，加大對房地產發展規劃與政策的研究。企業要保持清醒頭腦，理性地定價，避免捂盤惜售，以實際行動維護樓市回暖的大好局面。 |