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雖然銀川是西北地區的一個中等城市，房價也遠沒有北京、上海、深圳等大城市那么高，但是令人費解的是，去年以來銀川的房價漲幅曾經連續10個月在全國70個大中城市位居第一。即便是在“全國樓市一片紅”的7月，銀川仍以同比4%的漲幅處于漲幅榜前列。房地產研究專家和業內人士認為，潛藏在漲價背后的是開發商小動作不斷，壟斷企業、權力部門趁機團購，銀川樓市實為“虛火上身”。
外來人口投資居住推高房價
享有“塞上江南”之稱的銀川市近年來在居住環境上發生了巨變，隨著打造“兩個最適宜”城市的步伐加快，來自寧夏其他城市以及寧夏周邊的內蒙古、甘肅、陜西等地的購房者紛紛到銀川定居，刺激了房地產市場投資的大幅增長，在很大程度上不斷推高銀川的房價。
據銀川市住房保障局統計，上半年，銀川市轄區商品住房銷售面積超過103萬平方米，其中61%的房子都被外地人買走，而區外人員購房超過近19萬平方米，占全部銷售樓房的18%還多。
銀川樓市最典型的特點是外來新移民支撐、推動型。從購房對象消費水平看，區外新移民所購住房每平方米均價超過3500元，居各類人員購房的平均價格之首，說明外地人員在銀川購房多為中高檔樓盤，這在一定程度上推動了銀川房價上漲。
據銀川市房地產協會副會長王維國介紹，目前銀川市房地產品牌效應已經確立，由于市場前景廣闊，這幾年外來企業投資和外地人口購房都進入一個新的階段。目前在銀川各大中高檔社區，停滿了掛著陜、蒙、甘等地牌照的車輛。而從2007年到2009年，銀川市高端住宅的銷售價格像跨欄一樣，輕松地從每平方米4000元、5000元一直漲到6000元。
“盡管今年銀川市很多高端住宅漲幅比較大，但是基本上不愁賣。由于新建的高端社區基本上拿的都是比較優勢的地塊，外來購房者中居住、炒房的都有。隨著寧夏周邊地區能源工業恢復，銀川房市可能還會走高。”寧夏隆湖房地產開發公司負責人徐毅說。
由于漲幅過快，大小開發商紛紛上調房價。記者走訪多家大型房地產企業發現，從6月到7月不到2個月時間里，一些樓盤由以前的“低開高走”變為“高開高走”，樓盤起價每平方米升高500元左右。
開發商預期走高萌生捂盤沖動
在經歷一年多的低迷之后，6月份以來我國房地產市場有了全面復蘇的跡象。近期，由于對房價的預期走高，很多開發商小動作不斷，樓盤捂盤惜售現象日趨嚴重。
連日來記者走訪了銀川市多個在售樓盤，所到之處售樓員不是說“房子已經賣完了，您先登記下一期”，就是說“房子還剩下邊上的了，要買就趕緊”，似乎銷售場面異常火爆。開盤不到2個月的一個大型高端住宅，售樓處的銷控表上可售的房子居然也屈指可數。
銀川市網上房產備案信息顯示，很多房子并非“名花有主”。一些開發商故意制造銷售火爆、房源不多的假象，由于消費者無法及時、準確地了解樓盤銷售信息而受蒙蔽。在銀川市網上房產備案信息查詢系統，記者發現近期很多宣告售罄的樓盤實際上銷售量還不到50%，一些兩年前開盤的住宅項目，也有20%左右的房源閑置。
截至6月底，銀川市商品房空置面積達到230萬平方米，其中住宅空置112萬平方米，同比增長32.6%。一些房地產業內人士表示，今年房價突然上漲，而且漲幅較大，在這種情況下如果開發商資金充足，捂盤的意愿肯定是比較強烈。但是捂盤也有風險，目前商業銀行貸款仍然不能滿足開發商需要，民間借貸在開發投資上占有不小的比例，一旦房市再次風云突變，倒霉的將是開發商自己。
強勢企業和部門以團購為名變相炒房
今年以來，銀川市掀起了一股團購風，一些能源壟斷企業、國有銀行、稅務部門趁便將一些地理位置好、投資前景好的樓盤搶購一空，不少樓盤把普通購房者拒之門外。
寧夏大學房地產研究所的一位專家分析，現在很多開發商以遠低于市場價格500元到1000元的價位出售一些熱點住宅給一些部門或壟斷企業，而這些購房者往往都已經有2到3套房子。他們購買這些房子通過的是合法的市場行為，但是實際上是投資、炒房。由于很多房不是自住，這些房子很快就會流入二手房市場，變相抬高城市的房價。
另外，據一位房地產業內人士反映，現在團購房屋已經成為很多人的特權，而這些特權隨時都可以轉讓變現。一個銀川市北部的樓盤，團購者轉讓購房權的價格已經被炒到7萬元，相當于給這個住宅項目每平方米加價500元以上，團購、轉讓似乎已經成了很多強勢部門和企業的變相福利。
據一些知情者分析，除了一些壟斷企業通過團購解決員工的住房問題以外，很多與房地產開發企業聯系密切的放貸銀行、政府部門都在團購。雖然這些交易行為看起來是合法交易，但是對房地產市場的健康也有影響，很大程度上妨礙了普通購房者的平等權利。而這些房產的投機性非常強，很多是虛假需求，無疑會給后市帶來很大的泡沫。
樓市虛火背后謹防陷阱
從長期低迷到漲聲一片，從沒人要地到高價拿地，很多地區的樓市都有些虛火。這里面固然有國家相關鼓勵政策發力的作用，但是金融信貸支持同時也透支了普通消費者的購買力。
寧夏大學房地產研究所副所長鄧宇說，很多城市的樓市很可能會出現泡沫，西部城市房產開發在全國來看處于起步、后發階段，尤其要注意。在銀川，一些高端樓盤價格迅速邁過每平方米6000元大關，同時也刺激了中端樓盤追漲，這反映了開發商過高的市場預期。由于銀川房市漲幅長時間在全國領跑，很多購房者失去了持幣觀望的耐心，一些開發商行情剛見好就開始打擦邊球違規，沒有預售證就賣房、違規發放VIP卡等。
銀川一些房地產開發企業和專家分析認為，銀川的房價漲幅長時間位居全國榜首，風險也隨之增大。目前市場仍處于波動狀態，這一輪的漲價到底是穩中有升還是很快就停止上漲，也有待觀察。
對于普通購房者來說，一味追漲和持幣觀望都不可取，在漲聲一片的情況下保持良好的心態，廣泛搜集中意樓盤的銷售信息，不能輕易被開發商忽悠，要選擇適合自己的房子；另外，現在銀川、蘭州等西部城市的房地產市場分化也越來越明顯，有三四千元的中檔房屋，也有五六千元的高端房屋，買房要量力而行，不可盲目攀比。
對于投資者來說，銀川房市還沒有經歷過大落的市場考驗，過于樂觀、盲目投資置業不是好事。從投資成本的角度來看，西部二三線城市的房價不是太高，炒房的利潤空間比在東部大城市要小得多；從投資風險來說，今年銀川等城市房價呈現漲幅過快的趨勢，在下半年因房價過高很可能會造成房市交易量萎縮，所以投資買房需選擇升值潛力大的核心地塊。 |