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據北京中原地產的統計數據顯示，北京存量高檔住宅(總價300萬元及以上)上半年成交量呈“井噴”態勢，與2008年同期相比上漲87.08%。業內人士指出，下半年北京二手高檔住宅需求量雖將有所減弱，但價格仍將繼續走高。
二手高檔住宅交易活躍
北京中原三級市場研究部日前對北京總價300萬元及以上的別墅、高檔商品住宅和面積較大的普通商品住宅進行的調查顯示，自1月中旬以來，北京二手高檔住宅交易量一路走高，上半年成交總量較去年同期上漲87%，其中3月份成交量環比大幅上漲55.56%，創上半年環比最大漲幅。從價格方面來看，存量高檔住宅價格也出現微量的上浮調整，統計樣本樓盤數據顯示，6月京城存量高檔住宅中的高檔公寓均價為26643元/平方米左右，環比5月上漲2.6%。
北京中原三級市場研究部副總經理宮萍認為，北京存量高檔住宅市場交易高漲并持續活躍的原因主要有四個方面：一是受國際金融危機影響而持幣觀望的投資者需求在2009年春節后集中釋放，而價格的回落使高檔住宅類產品的總成本明顯降低，助推了交易量的上漲。二是2008年底、2009年年初的存量房交易稅費減免和貸款利率降低等利好政策促使消費者購房成本大幅降低，尤其是高檔住宅類總價高的產品稅費減免后的購房成本降低更為明顯。三是對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋限制的解除，釋放了大量境外人士購買商品住宅的需求，一定程度上促進了京城存量高檔住宅市場的活躍交易，外企高管成為存量高檔住宅的主力成交對象。四是京城二手樓市在春節后隨爆發的需求量節節攀升，“買漲不買跌”的傳統觀念開始占據市場消費者的主導，同時，持“通脹預期”觀點的消費者積極地購買不動產以促進資產的保值，推動了交易量的繼續回升。
投資性需求推高市場價格
北京中原三級市場研究部分析師靳瑞興表示，春節前后，即2月到4月份，剛性需求的自住消費者占整體住房消費的70%，輔以25%改善型購房的消費者和5%投資等其他消費者。進入6月到7月，市場低價房源消化完畢，中高檔二手商品房價格大幅上漲，部分剛性需求的自住型消費者持觀望態度，交易占比降低至50%，改善型消費者的占比持平仍為25%左右，小部分投資客及持“通脹預期”觀點將資金投入不動產的消費者陸續進入市場，占比達25%左右。
靳瑞興指出，投資占比的上升折射出市場旺盛的投資需求，投資資金的流入助推了二手高檔住宅市場的繁榮，下半年北京二手高檔住宅市場很可能還將保持走高態勢。
二套房貸政策影響有限
雖然中國銀監會不久前再次重申，要控制房地產貸款風險，必須嚴格執行“二套房”標準，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。但從7月北京網簽交易量來看，加強二套房貸政策執行力度對樓市的影響仍不甚明顯。7月北京市存量住宅網上簽約交易量為24916套，創2009年的歷史新高，環比上漲7.37%。
靳瑞興表示，加強二套房貸政策執行力度將會直接為樓市抬頭的投資性需求降溫，給近期飛速回升的京城樓市以緩沖，但其對于以總價較高的高檔住宅類產品進行投資的投資客的影響則相對有限。預計下半年高檔住宅的需求量將有所減弱，成交略低或與上半年成交量持平。不過，隨著京城“地王”頻現和投資客陸續進入市場，下半年京城二手高檔住宅的價格仍將保持繼續走高的態勢。 |