|
隨著樓市止跌企穩并逐步升溫，廣州土地市場再次喧囂起來，頻現“地王”，土地價格被不斷刷新超越。然而，與此同時，2007年拍出的27個“地王”卻有24個未售或未動工，甚至閑置長滿荒草。
緣何開發商閑置“老地王”不建，卻又不斷拍出“新地王”？“地王”頻出的背后，開發商究竟打著什么樣的算盤？而這種土地市場之怪現狀，又將會為房地產市場帶來怎樣的不利影響？
“老地王”為何閑置
在廣州白云區金沙洲，保利地產2007年競拍的“地王”仍然沒有建起一棟樓，地上的荒草在陽光下顯得郁郁蔥蔥。看上去，與兩年前并無太大變化。
回到2007年9月11日，保利地產出手闊綽，以21.2億元和20.8億元奪得位于廣州市白云區金沙洲的兩塊土地，樓面地價分別高達8769元/平方米和8112元/平方米，這兩塊土地也成為金沙洲的“地王”。
與2007年的風光無限相比，當下，這兩塊“地王”顯得有些落寞。近兩年過去了，“地王”上面仍沒有蓋起一間商品房。
而這不是個案。“在2007年拍賣的土地中，不少土地都在曬太陽。”據廣州合富輝煌首席分析師黎文江介紹，“2007年廣州市共賣出住宅地294萬平方米，平均樓面地價4622元/平方米。若以此均價為基準，有27塊土地的成交價高于此均價。為方便稱呼，這27塊土地通稱為區域性“地王”，然而直到目前，有24塊“地王”未售或未動工”
“老地王”閑置與樓市低迷有關。“因為面粉都貴過面包了”廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同給記者算了一筆經濟賬，“去年金沙洲不少樓盤售價只有約6000元/平方米，而“地王”樓面地價則已超過了8000元/平方米。這樣的話，開發商就只有兩種選擇，要么讓地王曬太陽，要么退地”
而據了解，在目前政府硬約束不足的條件下，開發商不會因為閑置“地王”遭受太大的損失。據媒體報道，這些曬太陽的地王幾乎都沒有足額繳納土地出讓金，而且退地成本較低，其中以廣州市2007年未開發土地中總價最高的廣州開發區土地為例，這塊地盡管拍出了44.75億元的天價，但是最初開發商的定金只有8000萬，占整個地價的不到2%。
開發商再搶“新地王”意欲何為
盡管“老地王”還在那里長草，“新地王”卻在不斷涌現。
今年5月以來，廣州開發商展開新一輪土地爭奪戰，“地王”再現。在6月10日的土地拍賣中，經過了50輪舉牌競拍后，廣州城建地產擊敗保利地產等十多家開發商以樓面地價15323元/平方米，拿下珠江新城的一塊住宅用地成為區域地王。7月16日，廣州大學城住宅地又搶出了7296元/平方米樓面地價，成為該區域的新地王。
“新地王”的頻頻出現可能意味著開發商對后市持樂觀態度。據媒體報道，城建地產總經理梁由潘認為，城建地產愿意出高價拍得該地塊的原因有三：該地塊是珠江新城最后一塊住宅用地，確保了該地塊所建住宅在未來的稀缺性；就3.45億元的成交價格看，城建地產拍得該地塊所需動用的資金不大，符合預期；該集團非常看好廣州及珠江新城未來的發展前景。
不過，不少業內人士卻指出，這塊珠江新城“地王”的土地面積很少，如果開發商單獨開發這塊“地王”，將很難從中獲利，所以城建地產拍下這塊“地王”必然有其它意圖。
事實上，有些開發商短期內就沒有打算開發“地王”，而是試圖通過高地價來帶動在售樓盤房價的上漲。“地王”也正在成為開發商的一種“開發策略”，或者從土地資源演變為資本資源，尤其是對那些籌劃上市或者已經上市的開發商。
完善拿地退地機制
“地王”閑置為房地產市場造成了嚴重影響。“這24塊未售或未動工的總用地面積約121.4萬平方米，規模接近2008年的住宅用地總出讓量125萬平方米，這些土地的閑置意味著政府通過土地市場調控樓市的宏調計劃落空。”黎文江表示，而且今年隨著樓市轉暖，市場因此又出現了缺貨征兆。
此外，“地王”頻頻出現也直接拉升了房價，加劇了回暖基礎仍不牢固的房地產市場的不穩定性。在廣州，不少持幣待購的市民都感到恐慌，“土地價格又長了這么多，已經超出承受能力的房價還要再漲多少？”
為此，黎文江建議，房管部門應該采取有效措施促成這些地王的開工，有特殊原因不能開工的容許退地重新拍賣，避免影響政府的供應計劃。同時，提高退地成本，防止一些開發商一旦形勢變差，就向政府求救退地，或者要求改容積率等。 |