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位于烏魯木齊市高新開(kāi)發(fā)區(qū)的一家房地產(chǎn)公司新建的小區(qū)剛剛開(kāi)盤，周末就迎來(lái)了大批購(gòu)房者前來(lái)排隊(duì)選購(gòu)，據(jù)介紹，僅7月25日一天，前來(lái)排隊(duì)購(gòu)房者就超過(guò)1000多人。新華社記者沈橋
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回暖，活躍，急漲，恐慌……兩年前似曾相識(shí)的一幕，在上半年的樓市再度上演。從交投零落到量?jī)r(jià)飛升，從門前冷落到半夜排隊(duì)搶購(gòu)，逆轉(zhuǎn)出現(xiàn)在區(qū)區(qū)數(shù)月間。樓市回暖是可喜的，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提供了助推力；但房?jī)r(jià)急飆是可怕的，客觀上壓抑了自住需求，加大了“保民生”的壓力，而炒樓漁利則分流了實(shí)業(yè)資本，阻礙了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。
樓市面臨過(guò)大關(guān)。如何讓房?jī)r(jià)與主流購(gòu)買力保持均衡，如何讓房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展成為支撐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要力量，如何加快保障房建設(shè)讓低收入人群安居，從而為和諧社會(huì)構(gòu)建“和諧樓市”？對(duì)剛剛企穩(wěn)回升的中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，這是下半年迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)課題。
房地產(chǎn)半年報(bào)：又見(jiàn)狂飆
研讀國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市上半年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，一幅節(jié)節(jié)上漲的“路線圖”清晰可見(jiàn)。
3月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.3%，環(huán)比上漲0.2%。當(dāng)月同比上漲的城市有30個(gè)，環(huán)比上漲的城市有39個(gè)。此時(shí)，樓市“回暖”端倪初現(xiàn)。
4月，上述城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.1%，環(huán)比上漲0.4%。同比上漲的城市有25個(gè)，環(huán)比上漲達(dá)到53個(gè)。房?jī)r(jià)升溫已非常明顯。
5月，全國(guó)房?jī)r(jià)同比下降0.6%，環(huán)比上漲0.6%。同比上漲的城市為29個(gè)，而環(huán)比上漲城市已達(dá)62個(gè)，房?jī)r(jià)開(kāi)始“全線上漲”。
6月，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，這是今年以來(lái)首次同比上漲；環(huán)比上漲0.8%，而環(huán)比上漲的城市已達(dá)到67個(gè)。至此，全國(guó)城市房?jī)r(jià)已一片“普漲”，差別只在于漲幅不同。
市場(chǎng)的熱度還在升溫。7月13日晚，南京仁恒置業(yè)一新房開(kāi)盤，600多套房源引來(lái)3000多人爭(zhēng)搶，上千人涌進(jìn)售樓處，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)失控，開(kāi)發(fā)商臨時(shí)停止發(fā)號(hào)，最終只得引進(jìn)公證機(jī)構(gòu)，對(duì)已發(fā)放的3000多個(gè)號(hào)牌進(jìn)行搖號(hào)選房。
“我愛(ài)我家”的一位李姓置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，現(xiàn)在北京市北四環(huán)一帶二手房的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了奧運(yùn)前房市巔峰時(shí)的價(jià)格。“那時(shí)均價(jià)是一萬(wàn)二三左右，這個(gè)價(jià)位徘徊了半年多，今年春節(jié)以后開(kāi)始漲，到現(xiàn)在已經(jīng)至少一萬(wàn)五了。”他說(shuō)，他遇到過(guò)一套60平米的房子，半個(gè)月足足漲了5萬(wàn)，“這種情況不在少數(shù)”。
在另一個(gè)樓市“風(fēng)向標(biāo)”城市上海，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)佑威·樓市通的數(shù)據(jù)顯示，3月份“小陽(yáng)春”時(shí)期商品住宅每平方米均價(jià)還停留在13500元上下，進(jìn)入5月則突破了14000元，6月已達(dá)到15525元。這是自2008年6月以來(lái)的最高單月成交均價(jià)。
購(gòu)房者驚呼：年初那陣子降價(jià)已曇花一現(xiàn)，房?jī)r(jià)飚漲輕而易舉就“填平”了降價(jià)留出的區(qū)間，仿佛“一夜回到了2007年”。
急速反彈的背后
短期內(nèi)，房?jī)r(jià)何以逆轉(zhuǎn)及至急速狂飆？
首要原因在信貸寬松、流動(dòng)性充沛。一方面，是開(kāi)發(fā)貸大開(kāi)“閘門”。上海一房企負(fù)責(zé)人告訴記者：“今年1月起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸大為寬松，基本是應(yīng)貸盡貸，有求必應(yīng)。”
業(yè)內(nèi)人士分析，流動(dòng)性充沛了，銀行為追求業(yè)績(jī)，只有把錢貸出去，才能獲得息差。一、二季度，實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)許多企業(yè)投資、貸款意愿并不強(qiáng)烈；外貿(mào)型企業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，銀行不愿放貸，于是銀行只能追著向開(kāi)發(fā)商尤其是具有國(guó)資背景的大開(kāi)發(fā)商放貸款。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月至5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得國(guó)內(nèi)貸款3962億元，同比增長(zhǎng)15.8%。
另一方面，是個(gè)人房貸“慷慨放行”。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，6月主要反映住房按揭貸款的居民中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款增長(zhǎng)1800多億元。而在去年11月，這一數(shù)據(jù)曾一度萎縮至40多億元。央行上海總部最新發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年上海中資銀行個(gè)人住房貸款增加261.7億元，同比多增203.2億元。
二套房的信貸閘門在一些地方已或明或暗地放開(kāi)。一貸款中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴記者，原先央行對(duì)二套房貸的規(guī)定，是“按戶放貸”，許多商業(yè)銀行則通過(guò)“按人放貸”打“擦邊球”，比如夫妻雙方各以主貸人的身份申請(qǐng)貸款，雖然對(duì)家庭來(lái)說(shuō)是“第二套房”，但各人卻都是首次貸款，從而繞過(guò)了二套房貸的政策。
于是，市場(chǎng)表現(xiàn)隨之徹底改觀：從打折促銷、低開(kāi)快走，演變?yōu)槠介_(kāi)高走、高開(kāi)高走，有的甚至封盤惜售，房?jī)r(jià)一路走高。
房?jī)r(jià)飆升的另一個(gè)推手是“通脹預(yù)期”。對(duì)于當(dāng)下熱點(diǎn)樓市，“自住剛性需求釋放”的說(shuō)法已經(jīng)失去了足夠的解釋力，通脹預(yù)期下投資、保值的沖動(dòng)甚至恐慌性入市，漸漸成為主要驅(qū)動(dòng)力。
上海中環(huán)內(nèi)一樓盤半年來(lái)已售出近千套房源，但銷售負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn)，3月買房的人大多是“自住”，而4、5月以后有超過(guò)50%的房源的買家都是投資者，“有人一買就是幾套甚至幾十套”，有不少買家是民營(yíng)企業(yè)主，“出于對(duì)通貨膨脹的擔(dān)心，他們認(rèn)為買房是一種避險(xiǎn)、保值的好辦法”。
中原地產(chǎn)對(duì)上海6月市場(chǎng)成交客戶結(jié)構(gòu)分析后發(fā)現(xiàn)，與3月初相比，首次置業(yè)的純剛性需求客戶已縮減至40%左右，改善性兼短期投資性的客戶量約占40%，長(zhǎng)線投資客約占20%。中原地產(chǎn)七寶店的一位業(yè)務(wù)員告訴記者，有不少買房人是普通居民，有不少存款，“他們覺(jué)得買房比存銀行要安全、劃算”。
講故事還是講事實(shí)
如何看待當(dāng)前的樓市？
毋庸置疑，樓市的回暖無(wú)疑是可喜的，它體現(xiàn)了中央政府“保增長(zhǎng)”一系列政策的豐碩成果。中國(guó)指數(shù)研究院的最新研究報(bào)告顯示，今年上半年，北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點(diǎn)城市的住宅成交面積同比增幅接近或超過(guò)100%，市場(chǎng)成交量基本恢復(fù)到2007年上半年的水平。這對(duì)于地方政府而言，無(wú)疑是福音，因?yàn)闃鞘小⒌厥械幕钴S，為政府提供了豐沛的稅收來(lái)源。不可否認(rèn)，一些地方財(cái)政收入上半年向好，與樓市的走強(qiáng)直接相關(guān)。此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)大，正如中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇指出，某種程度上，房地產(chǎn)業(yè)走暖就是經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)的有力保證，房地產(chǎn)成交活躍有助于推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)向好。
但是，房?jī)r(jià)狂飆是可怕的，因?yàn)樗鼤?huì)導(dǎo)致雙重“二律背反”。其一，樓市活躍有利于“保增長(zhǎng)”、“保就業(yè)”，而房?jī)r(jià)飛漲則加劇“保民生”的壓力。房?jī)r(jià)問(wèn)題也是民生問(wèn)題。眼下，不能忽視的事實(shí)是，隨著狂飆突進(jìn)的房?jī)r(jià)離普通需求越來(lái)越遠(yuǎn)，自住需求明顯受到壓抑。當(dāng)寄托所有人平凡安居夢(mèng)想的房子，越是成為一部分財(cái)富群體才能玩得起的投資工具，政府“保民生”的壓力就越會(huì)加劇。
其二，過(guò)多的產(chǎn)業(yè)資本融入樓市，會(huì)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)埋下隱患，有利于“短期增長(zhǎng)”但不利于“長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展”。知名房地產(chǎn)專家蔡為民指出，目前房地產(chǎn)業(yè)已成為一個(gè)巨大的“吸金池”，吸入了大量來(lái)自實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，將對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資產(chǎn)生“分流”作用，并進(jìn)一步阻礙民間投資的活躍。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟提醒，要警惕消費(fèi)、投資被房地產(chǎn)“牽著走”的情況發(fā)生。
分析人士指出，其實(shí)，說(shuō)通脹預(yù)期支撐房?jī)r(jià)上漲是在“講故事”。大家都不知道未來(lái)通脹究竟是在何時(shí)，通脹究竟脹到多少。但故事畢竟是故事。交通銀行發(fā)展研究部研究員唐建偉認(rèn)為，6月份，CPI、PPI仍是雙雙為負(fù)，短期內(nèi)我國(guó)并不存在通貨膨脹的壓力，即使到明年年底，CPI的漲幅也不會(huì)超過(guò)4%。 |