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與東北大平原上許多經濟欠發達城市一樣，吉林省長春市土地市場供應相對充足，用相關部門的話說“咱不差地”。不過，這個不差地的城市，近年來房價越來越高，地價在房價中的比例也越來越高。
地價占房價比例在25%至30%之間
據長春國土部門提供的資料，長春市中心城區面積19424公頃，全市每年開發的土地數量基本保持在12平方公里左右，土地供給水平能夠滿足城市功能調整和項目落位的需要。從近幾年長春市經營性土地供給計劃看，長春市經營性土地供給也比較充足。2007年，全市計劃出讓經營性土地850萬平方米，實際出讓522萬平方米；2008年，全市計劃出讓經營性用地800萬平方米，實際出讓226萬平方米；2009年，計劃出讓經營性用地500萬平方米，到6月中旬，實際出讓73萬平方米。
如果僅就數字來看，長春市土地供應不僅“不差地”，而且供大于求。但是長春市地價近年快速上漲，地價在房價中所占比例也越來越高。根據長春市國土資源近三年長春市招拍掛出讓的經營性用地地價的測算，2006年平均地價是782元/平方米，2007年是1274元/平方米，2008年達1595元/平方米。今年上半年也在1600元左右。
長春市國土資源局相關負責人認為，地價上漲的主要原因是商品房價格上漲的帶動，“從2007年開始，隨著商品房價格上漲，居住用地的地價水平和增速達到了歷史最高水平，呈現了前所未有的需求膨脹。”
地價上漲的直接結果是地價在房價中所占比例越來越高。長春市住房保障和房地產管理局調查顯示，長春市地價占房價的比例，2004年為18%，2005年為22%，2006年為23%，2007年為25%。2008年和2009年長春地價仍然穩中有升，業內人士估計地價占房價的比例在25%至30%之間。
地價上漲推高了房價
“長春這樣的東北城市與南方城市比，盡管地價不高，但是建筑成本高。同樣5000元的房子，在南方地價可能占2000元，建筑成本占1000元；在長春，地價可能1000元，但建筑成本要2000元。建筑成本是一定的，所以地價對房價的影響并不比南方小。”一家全國性房地產企業在長春的相關負責人分析說。
今年房交會期間，長春某樓盤推出了2500元左右一平方米的特價房，該樓盤開發商告訴記者，“我們拿地較早，每平方米600元左右，所以盡管房價降了，但是還不賠。”另一家高價拿地的開發商則告訴記者，盡管他們的房子賣到了近5000元一平方米，但是并不賺錢。“地是2007年時每平方米3000多元買的，在地價最高點進場，樓市最低點入市，我們不是不想降價，實在是沒有降價空間。”
“房價和地價關系是，地價降，房價不一定下降。但是地價漲，房價肯定漲。土地占房地產開發成本的比例越高，地價上漲對推動房價上漲的作用越直接。”長春房地產界資深人士顧永超說。
地方政府必須從“借地生財”沖動中解脫出來
事實上，房價和地價誰綁架了誰并不重要，關鍵是如何把房價降下來。吉林省住房和城鄉建設廳相關負責人指出，房地產是一個較長的產業鏈條，土地、稅收、信貸、開發商等都是相關利益者，在房價高企的現實之下，不能僅要求開發商降價，而不觸動其他利益環節，這樣既不現實也沒有多少降價的空間。房價回歸應該是整個房地產鏈條上所有環節一起降。而占房地產開發成本大頭的土地價格應該率先降下來。地價一降，未來新入市商品房價格成本下降，價格有了下降空間，同時會對市場預期形成連鎖反應，粉碎了存量商品房高價預期，存量房和二手房想不降價都難。
不過，土地出讓價格能否下降，與市場有關，更與政府有關。記者在采訪中發現，長春市政府近年來一直試圖在平抑房價和保持經濟增長、增加財政收入方面找到一個平衡點。長春市市長崔杰在多個場合表示“不希望房價快速上漲，超出居民承受能力”，但是在土地出讓的時候，政府又采取“適度”控制的辦法，力求土地價值最大化，“向土地要收成，向土地要收益”。這種矛盾心態導致的結果是土地價格一直居高不下，房價節節攀升。
業內人士認為，要破解這一難題，從地方政府角度看，要真正把“民生”放在首位，一方面轉變“賣地生財”的觀念做法，穩定地價，另一方面加大保障性住房用地的數量，兩手抓兩手都要硬；從中央政府角度看，要使地方政府的事權與財權相統一。 |