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今年以來，房地產市場的持續回暖給股市注入了新鮮血液，包括萬科A、保利地產、招商地產和金地集團等在內的龍頭股票轉勢騰挪，帶動多數上市房企都實現了估值翻番。
不過，自從7月以來，有關二套房貸收緊的消息不斷傳來，為炙熱的房地產市場增添了幾分變數，受此影響，房地產板塊此前連續上升的勢頭霎時放慢了腳步。多數權威機構對此的判斷是，盡管政策微調的預期愈加強烈，然而量價齊升已成為當前房地產行業的真實寫照，經過短期充分整固后，房地產板塊將來仍有上拓空間的潛力。
銀監會預警給市場帶來壓力
今年7月以來，在房價大漲、地王歸來等熱落景象下，關于樓市泡沫浮現的警告不絕于耳，杭州、南京、廣州、深圳、上海、成都等地也相繼傳出二套房貸收緊的消息。對購房者來說，二套房貸從原來的首付兩成、享受7折優惠利率，調高到首付四成、利率為基準利率的1.1倍。
近期頒發的銀監發[2009]59號文件———《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》中明確指出，要嚴格執行第二套房貸的相關政策不動搖。這一《通知》指出，最近部分地區房地產市場出現較大波動，房地產信貸尤其是按揭貸款業務中諸如“假按揭”“假首付”“假房價”“二套房貸”標準放寬等問題也開始有所暴露。《通知》強調，要嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖。要堅持貸款標準，嚴格借款人資格審查，審慎評估借款人風險，確定合理的貸款利率。不得以征信系統未聯網、異地購房難調查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。
與《通知》下發相映襯的是，銀監會主席劉明康7月17日在“2009年第三次經濟金融形勢通報會”上強調，當前，要特別防范房地產市場風險等新的風險點。劉明康表示，要控制房地產貸款風險，嚴格執行“二套房”標準，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。對投資性住房要堅持首付高成數、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則，嚴格執行與借款人100%“面談”“面簽”制度，采取切實有效措施防范“假按揭”“假首付”現象的發生。
政策調控下的地產或仍精彩
針對管理層對房貸政策微調的苗頭，中金公司發布報告稱，一兩次政策調整不會改變房價走勢，要看累積效應及經濟大方向的變化。
國泰君安分析師孫建平則表示，銀監會在二套房貸政策上可能適度微調，而商業銀行在等待上調后的新增信貸額度，但貨幣政策整體基調依然寬松，而且中央和地方對房地產投資和經濟復蘇的政策目標沒有改變，因此房價上漲趨勢難以改變。
除了券商之外，基金對地產股的青睞也較為普遍。東吳基金近期發布的投資策略報告稱，下半年將超配地產股。報告認為，下半年房地產銷售將持續景氣，預計全年住宅銷售面積同比增長35.42%。下半年重點城市房價繼續上漲為大概率事件。在全球通脹的預期下，房地產行業景氣度提升將得到持續。
申萬巴黎基金也認為，經濟內在趨勢正逐步取代政策預期成為主導A股市場走向的主要因素。最近房地產開發商積極拿地，預示著未來一段時間房地產投資會進一步反彈，政府主導的基建投資將逐步讓位于經濟內生性投資。
投資者需要把握買入良機
在對目前房地產板塊的估值問題上，國泰君安認為，A股市場主流房地產公司目前估值處于合理偏高區域。而中金公司的判斷是，通脹預期下銷售量和銷售價格漲幅超預期，將促使地產股再次上漲；但經過前期股價大幅度上漲，地產板塊估值已不便宜，所以建議投資者逢低吸納優質公司并耐心持有。
國金證券分析師毛銳表示，在經過前期的大幅上漲后，地產板塊近期持續呈震蕩整理。而管理層將嚴控二套房貸的消息無疑加劇了地產板塊的資金流出。
根據國金證券的分析，盡管房地產是今年下半年機構一致看好的重要板塊，但由于目前大部分地產股明顯處于回落整理的階段，因此地產股仍有維持震蕩整理走勢的要求，預計短期房地產板塊將跑輸大盤，因此，建議投資者在觀望一段時間后，再等待逢低介入機會。“盡管管理層對地產行業的調控給地產板塊帶來短期的調整風險，但房地產行業的回暖是實實在在的。因此，投資者可逢低關注房地產產業鏈中的中游產業，包括水泥、鋼鐵等板塊。”毛銳說。
中信建投房地產行業分析師張朝暉建議，在房地產行業調整階段，建議配置股東實力、資金實力和品牌實力雄厚，具有良好成長性的房地產上市公司，同時選擇融資空間大的公司。 |