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由于上海樓市新盤大幅漲價拉動樓市強勁反彈，21世紀不動產上海區域市場中心發布的最新數據顯示，上海約有2成二手房業主將待售房源轉租或暫緩出售，以期在后市獲得更高報價。圖為市民在上海市曹楊路上的一家房屋中介所前查看房源信息。
新華社記者陳飛 攝 |
銷量猛增，房價暴漲，地王瘋狂，出乎年初許多人的意料，房地產業近幾個月來顯示出“強勢復蘇”的跡象。樓市下半年的走勢又將如何，是一鼓作氣還是“再而衰、三而竭”？業內人士分析，受高房價抑制的剛性需求不可避免地將進一步萎縮，新地王的頻頻出世，樓市泡沫勢必沉渣泛起。房地產圈內對“緊箍咒”式政策調控的擔憂已現端倪。
房價暴漲剛性需求急現萎縮
在過去半年里，陳炎偉連續“吃”進了6套房子，現在該是“收網”的時候了，他粗粗地算了一筆賬：運氣好的話，6套房子一轉手就能賺到100萬元現金。
在福州樓市摸爬滾打了近8年的陳炎偉很少在同一時間“吃”進這么多，哪怕2006年福州房價“跳躍式”上漲的那會兒，他最多只“吃”過5套房子。
“今年比任何時候都不一樣，寬松的信貸和低利率的政策大環境，再加上開發商消化庫存拋售的小環境，這都是難得的時機。”陳炎偉說，以他手中一套今年年初“吃”進的100平方米的商品房計算，開盤價每平方米5000元，總價50萬元，貸款八成。6月底，這套房子的均價已經漲到了7000元，通過轉按揭的方式將房子“賣”給自己，再次貸款八成，減去交易過程中的各種稅費，就已經從銀行賺到了十七八萬元的差價。
“今年上半年，很多人都這么干，連開發商自己也這么干，銀行睜一只眼，閉一只眼。房價暴漲是件很自然的事。”陳炎偉說。
據統計數據顯示，作為二線城市的福州5月份新開盤商品房均價已突破每平方米8000元的“防線”，進入7月，其上漲勢頭依然兇猛。
房價“高歌猛進”在一線城市北京也沒有任何“剎車”的跡象。有關統計數據顯示，4至5月間，北京有36個樓盤項目漲價，最大漲幅達到每平方米5000元以上；6月份新上市的項目中，老項目基本都在前期價格基礎上上漲了千元；7月份開盤的項目依然呈現“千元跳躍式”的漲勢。
在珠三角，根據廣東省統計局披露的數據，5月份這個省商品房銷售均價為每平方米6107元，增幅3.7%。而具體到深圳，數據顯示，5月份其住宅成交均價已經處于每平方米12900元的較高水平，而進入6月份之后，猛增至每平方米15400元。
與房價暴漲相比，剛性需求急現萎縮態勢。6月以來，北京、上海、深圳等一線城市商品住宅的成交量已連續數周環比回落，距離4月份的高點已下降10%至20%；福州、杭州、廈門等二線城市在二季度商品房銷售量回落幅度均在10%以上。業內人士認為，這是累積的剛性需求逐步釋放殆盡的結果。
專家指出，短期來看，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外，開發商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態；同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。
金融業界人士開始擔憂，房價如果繼續上漲，很多剛性需求群體可能將無法再通過延長還款期限來支撐買房。“四五年前，個人按揭的年限一般是8年或10年；到了2006年，按揭年限上升到15年至20年；而現在，普遍是20年以上，30年的也不在少數。”一位不愿透露姓名的銀行個人信貸部經理如是說。
地價瘋狂新地王制造新泡沫
房價“回暖”的信號在今年二季度已明顯地傳遞到了土地市場。廈門、重慶、北京等城市連連拍出了多個高價地王，2007年那個地價瘋狂的時代似又卷土重來。
6月8日，廈門市一口氣推出8宗土地，結果8宗土地統統順利拍出，而且平均的樓面地價在萬元以上。
6月25日，保利地產在重慶以38.1億元拿下西南土地市場出讓價格最高的鴻恩寺地塊。而萬科雖然爭奪地王“失利”，但仍然拿出了9.5億元在重慶的另兩場土地拍賣中拿下了兩塊住宅用地。
6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的天價拍得了北京廣渠門15號地，不僅成為“全國地王”，還再次刷新北京單價最貴土地紀錄，樓面價高達每平方米15320元。
北京的土地市場在3月份還是一片清冷，基本都是底價成交，5月份后，土地市場開始“發燒”，頻頻出現高溢價土地。6月份更是瘋狂，天價地此起彼落，接近周邊項目售價甚至超過售價的土地也開始出現。
按照參與6月30日競拍的SOHO中國總裁潘石屹的計算，廣渠門15號地每平方米面積所包含的地價成本超出了周邊房子的平均價格，蓋好的房子售價將是每平方米3萬元。
盡管土地市場的回暖并不能簡單等同于房地產的回暖，但“面粉比面包貴”后，“面包”一定會漲價。在地價的推動下，為房價新一輪的上漲埋下伏筆，也將帶來更多的房地產新泡沫。
廈門均和房地產評估公司總經理王崎接受記者采訪時說，促成開發商大舉進入土地市場的根源應該就是樓市成交量和資本市場的雙重利好刺激。開發商現在已經不再擔心房子賣不出去了，他們擔心的是接下來有沒有房子可賣。
最近股市房地產板塊的瘋狂上漲，是房地產企業“不差錢”的形象注腳，房地產企業有三股資金活水，首先是信貸，據中原地產的一份報告稱，在今年3月份，瑞安房地產、綠城中國等7家大型的房地產企業分別獲得了各大銀行授信的總額超過850億元；其次是資本市場，在資本市場的增發融資增加了房地產企業的資金實力；其次是預售款，一些房地產開發商以首付一成代付一成的優惠條件，誘惑投資者進入樓市。
經濟學家張曙光對此表示了擔憂，巨量信貸資金分流進房地產業，雖然能夠帶動十幾個相關行業的發展，但仍然是個危險的信號。這將在樓市制造更多的泡沫，可能會造成比現在更壞的結果。
強勢復蘇恐面臨政策“緊箍咒”
去年底以來，國內房地產市場的強勢復蘇與政策刺激直接相關。業內人士認為，定量寬松的貨幣投放造成的通脹預期正在加強。而房價回歸歷史高位后的進一步上漲，應引起警惕。
在房地產圈內，對政策“緊箍咒”的擔憂已現端倪。浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權告訴記者，目前個人買房的“杠桿”已明顯放大，月供的壓力也已大幅增加。現在是低利率環境，一旦經濟復蘇明確，通脹壓力上升，寬松的貨幣政策將有所收緊，屆時，購買力會隨著利率的上升而削弱，前期因貸款寬松和利率低廉造成的房價泡沫，很可能出現破裂的風險。
聯合證券魚晉華認為，供求關系逆轉造成房價溫和上漲可以被市場接受，但在通脹預期下，更多投資性需求的釋放將推動房價泡沫化，這也是政府所不愿看到的。而寬信貸和低利率金融環境的結束，將終結樓市的“好日子”。
實際上，所謂的“通脹預期”，必須在去庫存化的基礎上去考量，而房地產庫存過大，一直是國內經濟的難題之一。有專家表示，我國經濟最難消化、也最需要消化的、最大的庫存不是工業庫存，而是房地產。以一個庫存嚴重的商品或投資品追求資產保值的目的，是不現實的。
那么，政策調整的時間還有多遠？
申銀萬國最新報告預測，未來一兩個月仍將是政策的“真空期”，在決策層無法確定經濟出現明顯回升趨勢之前，房地產政策出現緊縮概率不大。
也有業內人士認為，隨著開發商信心的恢復，房地產投資增速有望進一步提升。如果房價上升過快，面臨的政策風險將加大，其中抑制房價過快上漲的政策包括：提高第二套房首付比例，提高按揭貸款利率水平等。
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