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一般而言，房地產行業的周期是3至4年，然而中國樓市從2008年下半年的“寒冬”，發展到目前的火爆，只用了短短半年時間。
政策利好刺激剛性需求釋放
不可否認，本輪樓市上漲行情的發端是觀望了一年之久的剛性需求的集中釋放。“幸虧當時買了房，不然不知道還要耽擱多少事。”今年初陳小姐以每平方米1.3萬元的價格在深圳福田區皇御苑買了一套70多平米的房子，當時還嫌貴，沒想到現在又漲了20多萬元。
“這實際上代表了很多購房者的心態。”亞豪機構副總經理王英男說，在2007年房價瘋狂上漲，剛性需求的消費者受高房價抑制無力購買。到2008年樓市低迷，房價步入下行通道，觀望氣氛成為了主流。而到了2009年，樓市進入震蕩期，供需雙方進入博弈階段，在政策利好下，在開發商的低價入市策略下，壓抑許久的剛性需求集中爆發，一些項目出現熱銷，尤其是那些性價比較高的自住為主的中小戶型項目，取得了非常好的銷售成績，銷量的攀升支撐了價格的上漲。
根據深圳國土房管局的統計，今年前5個月，深圳新建商品房銷售面積329.57萬平方米，同比增加140.31%，二手住房成交規模為375.13萬平方米，同比增加197.27%。北京、上海也是類似情況。
寬松的信貸、貨幣環境緩解了開發商資金鏈條
寬松的信貸、貸幣政策給予了開發商資金上的支持，緩解了資金鏈緊張的局面，特別是對于品牌資質高的開發商和盈利前景較好的地產項目，信貸資金的支持有利于穩定房地產開發投資，恢復市場信心。
截至今年一季度的統計數據顯示，房地產行業全部資金來源同比增長9.15%，其中自籌資金、國內貸款、定金(預收款)分別同比增長了13.14%、8.01%、1.59%。央行統計顯示，5月份全國新增人民幣貸款6645億元，今年以來累計新增貸款5.84萬億元。5月末，人民幣各項貸款同比增長30.6%，廣義貨幣供應量增長25.74%。
有券商指出，隨著新房銷售節奏的加快、房價的迅速拉升，以及大量信貸的出籠，開發商的資金鏈條正在得到很大程度的緩解。一個例證就是近期各地“地王”不斷出現。
“這顯示出開發商對后市的強大信心，而土地成本的上漲將支撐區域房價繼續上揚。”亞豪機構副總經理王英男說，在寬松的貨幣和信貸環境中，必然有部分信貸資金流向樓市，進而傳導至土地市場。
此外，維持較低的利率水平也有助于促進購房消費，對首次置業和改善性置業房貸利率的7折優惠降低了購房人每月供款的壓力，促進了一部分消費的提前釋放，購房需求的增長促進了價格的穩定提升。
通脹預期下投資者卷土重來
房價的不斷上漲與投資性購房消費重進樓市密切相關。金融危機的爆發讓世界經濟陷入了深度的恐慌之中，為了挽救經濟，“開動印鈔機救市”成了各國的武器，在這種大的經濟背景下，世界經濟面臨著較大的通脹風險。
當手中的錢幣變得不可靠時，類似于硬通貨的不動產，成為了許多投資者規避風險的首選。
“目前投資客比例在兩成左右，做長線的多。”世華地產研究市場研究中心總監肖小平說。而在深圳中原地產總經理李耀智看來，今年年初時深圳樓市的投資客比例不到5%，而現在已經達到30%左右，投資客開始大量入市，房價上漲已經呈現出泡沫成分。
“目前全球性的金融危機仍在持續，許多行業的投資回報率明顯減少，而此時中國的經濟形勢相對于歐美等地區更為穩定，中國的房地產行業則更是保值性較強的行業，因此在市場信心逐漸恢復之后，部分投資客重現樓市，必然在一定程度上助推房價升高。”21世紀不動產市場分析師孟奇說。 |