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一些房地產商幾個月前還為樓市“量價齊跌”而苦悶，但進入今年5月，政策扶持帶來的樓市“小陽春”，突然在一些城市急劇升溫，這在危機陰影下出乎人們意料。新華社記者
王定昶 攝 | 均價6400元/平方米，比普通商品房高出一倍，一開盤就賣出280套———長春房地產市場最近出現了一個怪現象，越貴的越好賣，這令房地產業內外人士均大惑不解：長春人買房“不差錢”？
高端項目紛紛熱銷
近日，和記黃埔在長春開發的小高層住宅“御翠豪庭”賣出了均價6400元/平方米的高價，并且一開盤就賣出280套，成為房地產界熱議的話題。
據記者了解，高端項目熱賣并非和記黃埔這一個例，最近一段時間以來，長春融創、中海等高端項目紛紛呈現熱銷場面：融創120套花園洋房120分鐘內售罄，中海金域中央熱銷，中海南湖一號熱賣……
“原以為御翠豪庭會受到市場的冷遇，沒想到長春人還真給李嘉誠大叔面子。”一位網友感慨說。長春市商品住宅均價目前在每平方米3200元左右，而和記、融創、中海等項目的商品住宅均價均在5000元以上，和記則翻了一倍。
“太反常了，真是看不懂”，吉林省住房保障和城鄉建設廳一位官員表示。依照過去的經驗，房交會后，長春房地產市場往往會出現一個沉寂期。去年6月份舉行的2008年長春房交會5天成交30億元，成交均價4200多元，成交量、價均創歷史最高，但是房交會后形勢急轉直下，量價雙雙下跌，很多樓盤不得不推出各種措施進行促銷，房交會成為市場的分水嶺。
今年長春房交會較去年提前了一個月，5天時間成交面積36.99萬平方米，成交金額13.24億元，同比分別下降48%和56%，成交均價3300元，較去年相比每平方米降低近1000元，無論成交面積、成交價格和成交金額均不敵2008年。據此，大多數人認為本屆房交會將成交長春房地產市場的“拐點”。
然而，令業內外人士都大惑不解的是，房交會后，長春房地產市場不僅沒有出現“拐點”，反而出現了新一輪的熱銷，特別是品牌地產、高端地產的熱銷，出現了“越貴的房子賣得越好”的反�，F象，市場再一次顯示了其難以預見性。
“貴的”就是“對的”？
長春房地產業資深人士馬峻嶺認為，盡管“越貴越好賣”的現象十分令人費解，但是仔細分析，仍然可以發現，這些高價樓盤確實有一定的熱賣理由。
這些熱銷的高端樓盤無一不是品牌開發商的產品，或來自香港，或來自國內上市公司，特別是和記黃埔在長春的項目更是其在東北的首個項目，從2005年在長春買地開始，就引起了當地人的極大關注，并被寄予厚望�！百I李嘉誠的房子”，不僅意味著居住的舒適，更被當作一種身份地位的象征。
這些高端樓盤都占有城市中最好的地段。其實，研究長春房地產市場可以發現，目前長春市敢賣高價的樓盤，不只是和記黃埔和中海這樣的品牌地產，凡是在市中心、占有優越地理位置的樓盤，在去年年末房地產形勢最不好的時候，也很少降價。“地段、地段、還是地段”，正如李嘉誠所言，對于消費者來說，置業最關鍵的因素除了地段還是地段，因為一個城市的中心資源是不可復制的�！敖祪r的都是城邊的房子，市中心的根本沒降”，經過去年的房地產低迷期，越來越多的買房者也看清了這一點。
產品品質更好，物有所值。長春高端物業以花園洋房為主，經過幾年的探索和演變，品質越來越好，舒適度越來越高，低密度、高綠化，特別是融創和中海等的花園洋房，露臺、下沉式庭院等設計，使得花園洋房可以部分代替別墅的居住感受，卻大大低于別墅的價格。“低調而舒適”，一些業內人士甚至認為，花園洋房有望成為未來市場銷售的主流。
高超的市場營銷手段和定價策略。和記黃埔在長春5年，開工緩慢，行事低調，給人們留下了諸多神秘色彩。本次和記黃埔商品房項目開盤，據說由香港總部定價。均價6400元，這個定價最初不僅令長春市民不解，連和記黃埔在長春的工作人員也捏了一把汗。據知情人士透露，這個定價體系的市場調研做得非常細，包括對當地經濟現狀和經濟潛力的分析，還會有目標消費群體的調查———你的產品要賣給誰，哪個階層，目標市場在哪里，現在的買家和預期的買家是誰？高價熱銷的事實證明，和記黃埔的定價策略確實有過人之處。
改善性需求或成下一波市場主力
無論產品和營銷如何成功，房地產市場的好壞說到底，仍然是供需關系決定。長春高檔物業熱銷表明，在剛性需求爆發之后，長春的改善型需求正在跟進。
長春房地產市場春節后曾經出現了一個“小陽春”，支撐“小陽春”的主要是婚房等剛性需求，戶型以中小戶型為主；當時很多人懷疑“小陽春”是“回光返照”，但是從五月份開始，“小陽春”還未結束，長春大戶型產品開始走俏，如花園洋房、別墅等。這些高檔物業買家多數都是二次置業者，屬于升級換代的改善性需求。
長春力旺地產副總經理李昕認為，促使改善型需求跟進的原因主要有二：
一是國內宏觀經濟形勢趨暖。以改善型需求為主的高端客戶，對于市場的敏感程度更高，因為他們的財務狀況往往與一個行業甚至幾個行業的景氣狀況相關。長春這樣一個外向度較低的城市，原本受金融危機的影響就遠不如沿海外向度高的發達城市，加之國內宏觀經濟形勢趨暖，房地產市場日漸活躍，使這部分改善型需求繼剛性需求后堅定了入市信心；
二是“現金恐慌”。部分有錢人迫切希望為自己手中的現金尋找一條保值的出路，在存款利率幾次下調、股市動蕩不安的情況下，只有不動產是相對穩妥的保值渠道。
據了解，近一段時間，上海、南京等地的高端物業也出現了熱銷現象，與國內其他大中城市相比，長春仍然是房地產價格洼地，即便是和記黃埔在凈月潭的別墅項目，目前售價也才10000元左右，5000元至6000元/平方米的花園洋房，對長春市是高價，與其他城市相比價格仍然較低，這就意味著有更大的升值空間。 |