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四五月份，房地產(chǎn)市場成交結(jié)構(gòu)變化明顯。在剛性需求之外，投資性需求加速入市，高端物業(yè)銷售明顯活躍。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投資資本加速進入樓市，部分是通脹預(yù)期驅(qū)動所致。這也使得尚在“維穩(wěn)”階段的樓市面臨更多考驗。
樓市成交結(jié)構(gòu)生變：投資性需求比重加大
今年前4個月，北京樓市成交量創(chuàng)下三年以來新高。上海樓市前5個月商品房成交量同比增長26%。而今年5月，杭州樓市成交量刷新歷史紀(jì)錄，高達10058套，而2007年6月創(chuàng)下的最高紀(jì)錄也不過才6000多套。許多開發(fā)商自己也沒想到，樓市的歷史新高會在金融危機影響仍難預(yù)期的時候到來。
上海中環(huán)內(nèi)一熱銷樓盤的開發(fā)商告訴記者，一二月份，前來買房的幾乎全是自住者，關(guān)于投資者“連傳聞都沒有”；三四月份，開始接觸到個別買房投資客了；5月份以后，這樣的投資者明顯增多。5月中旬，有一位溫州富商找上門來，有意把這一樓盤二期首批剩余的80余套房源“全部買下”。
這位開發(fā)商分析，三四月份上海經(jīng)歷了樓市成交的高峰，是去年被壓抑的剛性需求與今年新增剛性需求疊加所致，不過這類需求到5月時已釋放較多；上海5月樓市成交量依然不低于三四月份，說明“投資性需求已經(jīng)明顯增加”。
以投資者為目標(biāo)人群的高端物業(yè)的成交在四五月份也開始“松動”。房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司世邦魏理仕代理的一高檔公寓項目位于盧灣區(qū)濟南路，共有現(xiàn)房20套，成交價為8萬元/平方米左右。世邦魏理仕中國區(qū)高級董事陳煒介紹，該公寓今年3月份售出1套，4月份便增加到7套，5月至中旬已售出4套。
來自中房指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，4月，全國各地高端住宅銷量激增。4月深圳的別墅銷售較去年同期增長了654.55%，而1、2、3月的增幅還分別只有16.9%、50.82%和36.11%；上海4月的別墅銷售與供應(yīng)比已達1.59∶1。易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，高端住宅的熱銷，不僅與高端人群的改善性需求有關(guān)，也與他們的投資行為密不可分。
投資性需求“回場”的同時，企業(yè)買地行為也逐步“復(fù)蘇”。4月以來，各地土地流標(biāo)率明顯降低，開始出現(xiàn)高溢價土地，北京、上海、深圳、天津等城市，均出現(xiàn)溢價成交土地；金地、綠地、保利等大開發(fā)商頻現(xiàn)土地交易市場。
通脹預(yù)期驅(qū)動因素明顯
陳煒介紹，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，目前投資高端物業(yè)的主要有兩類人群，一是私營業(yè)主，二是各行各業(yè)的高管，他們對經(jīng)濟形勢都很敏感，眼下很多投資者都有一種“對通貨膨脹的擔(dān)心”：“大家覺得，今年銀行放貸大增，全世界都在不停地印鈔票，萬一出現(xiàn)通脹怎么辦？國內(nèi)有些地區(qū)樓市相對較好，可以成為一個避風(fēng)港。”
陳煒的表述中包含了對國內(nèi)樓市趨旺的兩種解釋：一是對中國經(jīng)濟率先轉(zhuǎn)暖的信心，二是對通脹可能出現(xiàn)的擔(dān)心。而后一種驅(qū)動力，需引起更多關(guān)注。
上海開發(fā)商谷文勝的一個朋友在江蘇南通擁有一家櫥柜廠，由于出口嚴(yán)重萎縮，去年下半年至今該企業(yè)一直處于困境。不久前，這位企業(yè)主關(guān)閉了工廠，手拿數(shù)千萬元現(xiàn)金來上海全部買了房子。谷文勝說：“最近圈子里的朋友經(jīng)常討論，大家擔(dān)心有可能出現(xiàn)通貨膨脹，在這種情況下，還是買房子更安全。”民營資本對實體經(jīng)濟的投資相對謹(jǐn)慎，如此急切地投向樓市，可以看出已出現(xiàn)較強的通脹預(yù)期。
中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘最近對媒體表示，很難說房地產(chǎn)市場已經(jīng)徹底回暖，一些開發(fā)商買地可能是為了抵御通貨膨脹，“在全球貨幣供給速度加快的情況下，很難說一年后不出現(xiàn)通貨膨脹的局面，正是有了這樣的預(yù)期，也激發(fā)了個人購房行為和企業(yè)的買地行為”。
國際經(jīng)驗顯示，投資者為抵御通脹傾向于購買房產(chǎn)和硬通貨。比如，樓市走高的同時，黃金市場也十分強勁。不少銀行的黃金業(yè)務(wù)出現(xiàn)井噴行情，買賣總量激增，價格也持續(xù)上漲。
投資性需求過熱會影響樓市調(diào)整
當(dāng)前大量實體行業(yè)依然處于困境，宏觀經(jīng)濟基本面依然面臨大量不確定性，消費者的消費能力和消費預(yù)期依然沒有根本改變，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)面極廣、資金依賴度極高的房地產(chǎn)業(yè)為何逆勢上行？
投資性需求的快速入市某種程度上制造了樓市的“繁榮”。上海房價在3月份還有明顯波動，進入四五月后則穩(wěn)步回調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，5月11日至17日這一周，上海全市商品住宅成交均價漲至14106元/平方米，為今年春節(jié)以來新高。“小陽春”階段降價留出的些許空間，幾乎已被“填平”。來自上海多家二手房中介的數(shù)據(jù)則顯示，進入5月，房屋成交周期由以往的2至4天拉長到5至7天，市場觀望氣氛加重。
北京樓市也呈現(xiàn)出較大波動。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)截至5月30日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京5月共賣出新房(期房)13067套，比4月減少18.6%，這是北京新房成交量5個月以來首次環(huán)比下降。
分析人士指出，短時間內(nèi)的“降而復(fù)升”會影響樓市健康調(diào)整，而通脹預(yù)期驅(qū)動下大量投資性需求的入市可能會加速房價走高。如果剛性需求再次被過高的房價壓抑，市場新一輪低迷調(diào)整的風(fēng)險則會逐步累積。
經(jīng)濟學(xué)家郎咸平最近在自己的博客中說，實體經(jīng)濟發(fā)展之后的回暖才是真正的回暖，大量實體經(jīng)濟的避險資金進入樓市，對下一步經(jīng)濟復(fù)蘇會帶來隱患。 |