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務(wù)院5月底批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見，再次提到“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，并要求由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部具體負(fù)責(zé)。類似的“研究開征物業(yè)稅”的通知已不是第一次發(fā)出，此次通知再次顯示出國家對于開征物業(yè)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心。業(yè)內(nèi)人士關(guān)注，繼2007年二套房貸政策之后，物業(yè)稅是否將成為下一個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控“利器”？
從“空轉(zhuǎn)”邁向落實(shí)
雖然具體時(shí)間表至今尚未成型，但作為房地產(chǎn)稅制改革的重要組成部分，開征物業(yè)稅離我們越來越近了。
所謂物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。
早在2003年10月，十六屆三中全會(huì)上就曾提出，要“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。
自2006年起，包括北京、深圳在內(nèi)多個(gè)城市和地區(qū)對物業(yè)稅征收進(jìn)行了“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。所謂的“空轉(zhuǎn)”是指沒有進(jìn)行實(shí)際收稅，而是模擬操作步驟。
物業(yè)稅受到社會(huì)大范圍的關(guān)注還是在《物權(quán)法》出臺(tái)之后，2007年10月1日開始實(shí)施的《物權(quán)法》明確提出“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”，而物業(yè)稅就是公民要為得到保護(hù)的合法私有財(cái)產(chǎn)支付的稅之一。在當(dāng)年的十屆全國人大五次會(huì)議審議的財(cái)政預(yù)算報(bào)告中，首次提出將“研究開征物業(yè)稅的實(shí)施方案”。此后，每年的深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見中都有“研究開征物業(yè)稅”。
有關(guān)專家評價(jià)說，國務(wù)院此次再度發(fā)布研究開征物業(yè)稅的通知，實(shí)際上是將物業(yè)稅提上研究立法的日程。中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，目前，財(cái)政部和國家財(cái)政總局關(guān)于物業(yè)稅征收的技術(shù)條件已經(jīng)具備了，在幾個(gè)城市模擬測試運(yùn)行，如果政府需要征收，征收的條件也已經(jīng)初步具備。
穩(wěn)房價(jià)的“殺手锏”
經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為，目前國內(nèi)房地產(chǎn)稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財(cái)政收入的比重也僅為8.12%。正因?yàn)檫@樣，樓市炒房現(xiàn)象泛濫難止，個(gè)人住房消費(fèi)也呈盲目擴(kuò)張之勢。
易憲容指出，房地產(chǎn)稅收政策的嚴(yán)重不足，造成了房地產(chǎn)市場嚴(yán)重的財(cái)富分配不公，也使房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏生產(chǎn)中低端產(chǎn)品的動(dòng)力。同時(shí)，持有較多住房的投機(jī)者也不愿把住房流入市場，從而人為制造房地產(chǎn)供求關(guān)系的緊張，不斷地推高房價(jià)。
開征物業(yè)稅將是穩(wěn)定房價(jià)的一把“殺手锏”。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授劉桓表示，“開征物業(yè)稅將增加囤房捂盤者的持房成本，最終‘逼迫’炒房者降價(jià)出售存量房，平衡市場供需關(guān)系。”
易憲容也認(rèn)為，在房地產(chǎn)炒作較為嚴(yán)重的地方，通過開征物業(yè)稅，將使房地產(chǎn)炒作者顆粒無收，那么國內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格一定會(huì)回落到真實(shí)的市場價(jià)格上來，市場泡沫也會(huì)自然消退。
與此同時(shí)，我國目前調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收重稅，雖然起到了加大住房投機(jī)成本、抑制投機(jī)需求的作用，但在供求緊張的市場環(huán)境下，這些稅收成本最終多是轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。
國家信息中心在其發(fā)布的經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)測分析報(bào)告中指出，較高的交易稅和零持有稅使得一部分居民保有住房的意愿增強(qiáng)，也限制了存量房地產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，更加劇了住房供應(yīng)矛盾。從國外的經(jīng)驗(yàn)看，目前的稅收調(diào)節(jié)只能作為一種權(quán)宜之計(jì)，房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)應(yīng)該以物業(yè)稅等保有階段的稅種為主。物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房價(jià)，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。
尚需更充分的研究
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開征物業(yè)稅是“實(shí)屬必然”，只是目前尚需更加充分的研究和準(zhǔn)備。
易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者，開征物業(yè)稅關(guān)鍵是稅基和稅率分類的確定問題。只要根據(jù)擁有房產(chǎn)的質(zhì)量、檔次、套數(shù)相應(yīng)的確定稅基和稅率，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔(dān)心。
雖然在國外物業(yè)稅的征收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接移植和復(fù)制。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)指出，在美國，不動(dòng)產(chǎn)稅已經(jīng)占當(dāng)?shù)卣?cái)政收入的40%至50%。但是由于中國的房屋情況差別很大，存在像公房、單位集資建房、商品房等各種類型的住房，而且不同城市的房價(jià)有較大差異，因此首先需要解決如何統(tǒng)一的問題。
社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業(yè)稅是基于產(chǎn)權(quán)私有基礎(chǔ)上的財(cái)產(chǎn)持有稅，而在我國，土地屬于國家，轉(zhuǎn)讓的只是使用權(quán)。如果開征物業(yè)稅，必須考慮政策的銜接性，對于已經(jīng)買房交納了70年土地出讓金的房主業(yè)主，他們是否需要在70年之后再交納，或者如何核定他們目前應(yīng)該交納的物業(yè)稅也是需要明確的地方，這中間需要深入的研究。
陳國強(qiáng)認(rèn)為，對于征稅條件、課稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率的確定，也存在很大爭議。一次性付清的土地出讓金轉(zhuǎn)化為分年限支付的物業(yè)稅，將引起相關(guān)利益集團(tuán)的博弈。
在我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商一次性交付土地出讓金購買國有土地70年的使用權(quán)，隨后開發(fā)商在開發(fā)中，將這一使用權(quán)平攤到每套商品房中，轉(zhuǎn)讓給購房人。如果開征物業(yè)稅，則土地出讓金將失去法理依據(jù)。開發(fā)商的開發(fā)模式或多或少將發(fā)生改變。這種改變將對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響也值得深入研究。
物業(yè)稅欲為樓市投資降“虛火”
近一時(shí)期，有關(guān)開征物業(yè)稅的新聞引起了各方熱議。作為直接作用于房屋持有環(huán)節(jié)的全新稅種，人們關(guān)注的焦點(diǎn)是：物業(yè)稅如果開征，能否成為療治樓市投資“虛火”的良藥？
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世界各地物業(yè)稅
香港：如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。每一個(gè)課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，稅率為15%。
臺(tái)灣：按臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，144平方米以上的房源，每年收取的稅費(fèi)將有可能在房屋總和0.8%至1.5%。
新加坡：由新加坡國內(nèi)稅務(wù)局對所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%，其他類型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。
日本：日本財(cái)產(chǎn)稅主要是對房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)課征的不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊執(zhí)照稅等，同時(shí)還有遺產(chǎn)繼承稅與贈(zèng)予稅。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為14%。
韓國：韓國的財(cái)產(chǎn)稅和綜合土地稅達(dá)到驚人的30%。而韓國在接下來的2年內(nèi)，還有可能進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)稅率。財(cái)產(chǎn)稅和土地稅將會(huì)被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產(chǎn)為50%，而第三套房產(chǎn)為60%。
美國：不動(dòng)產(chǎn)稅，歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下，稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例。目前美國的50個(gè)州都征收這項(xiàng)稅收，各州和地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同，大約平均1%到3%。
德國：不動(dòng)產(chǎn)稅：根據(jù)評估價(jià)值的1%至1.5%征收。
法國：不動(dòng)產(chǎn)稅：持有不動(dòng)產(chǎn)者，每年按3%的公平市場價(jià)值納稅。公司將自己房產(chǎn)裝修后出租，按稅基的84%繳納15%至30%營業(yè)稅。稅基包括：公司房產(chǎn)的出租價(jià)值，或16%的公司所付出租金。
瑞典：不動(dòng)產(chǎn)稅，征收額度為不動(dòng)產(chǎn)稅務(wù)評估價(jià)值的0.5至1%。自2001年起，對于單棟獨(dú)立家庭住房(相同于國內(nèi)別墅的那種住房)，稅率為1%，對共同產(chǎn)權(quán)型的公寓住宅，稅率為0.5%。商業(yè)物產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)稅率為1%，工業(yè)物產(chǎn)稅率為0.5%。
意大利：不動(dòng)產(chǎn)稅：按照稅務(wù)評估價(jià)值的0.4%至0.7%。
西班牙：不動(dòng)產(chǎn)稅：按照稅務(wù)評估價(jià)值征收(一般低于市場價(jià)值的50%)，稅率在3%。 |