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金融危機(jī)以來(lái)，“持續(xù)”“控制”“調(diào)整”“低迷”“觀望”等詞語(yǔ)，更加頻繁地現(xiàn)身于房產(chǎn)業(yè)界。然而，在“房?jī)r(jià)”這個(gè)多方較量的博弈場(chǎng)，各方都在關(guān)注著同樣一個(gè)聲音：“是漲還是降，路在何方？”
漲了？降了？
受金融危機(jī)影響，2008年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體疲弱，2009年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整仍將繼續(xù)。房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷：欲購(gòu)房者持幣觀望，房產(chǎn)商持地硬撐，政府意欲穩(wěn)市，媒體釋放出的放大效應(yīng)，讓這場(chǎng)博弈格外激烈。
2008年伊始，位于中國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力排行榜前列的萬(wàn)科開(kāi)始降價(jià)，沿海一些城市的開(kāi)發(fā)商也相繼降價(jià)，政府采取發(fā)放住房補(bǔ)貼、免除個(gè)人所得稅、加大保障性住房的建設(shè)力度等多項(xiàng)措施，政府效應(yīng)在一些城市初步顯現(xiàn)。然而，對(duì)于買(mǎi)房，多數(shù)老百姓仍在觀望。
山西省房產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)賈保民說(shuō)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回歸理性尚未完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整還沒(méi)有結(jié)束。前幾年房地產(chǎn)非理性繁榮，而經(jīng)濟(jì)規(guī)律是不可抗拒的，樓市調(diào)整是一種必然。我國(guó)的房?jī)r(jià)透支了未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的空間，也使得廣大消費(fèi)者的住房需求被高房?jī)r(jià)所抑制，難以轉(zhuǎn)化為有支付能力的需求。”
記者采訪發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平下，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力仍難以釋放，參與其中的各利益主體都發(fā)出了不同的聲音，表達(dá)著不同的訴求，但有一點(diǎn)是共同的希望——建立一個(gè)可持續(xù)的、健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
從“高蹺”上下來(lái)
瘋狂走高的房?jī)r(jià)，如同踩在高蹺上的孩子，走在一片坑坑洼洼地上，忽閃地令人擔(dān)心。而問(wèn)題的關(guān)鍵所在是，我們要如何修整這片“土地”，如何說(shuō)服“孩子”走下高蹺，腳踏實(shí)地，穩(wěn)步向前？
“現(xiàn)在我們出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的矛盾，房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)、成本結(jié)構(gòu)都出現(xiàn)了大的問(wèn)題，所以房地產(chǎn)要健康發(fā)展必須優(yōu)化結(jié)構(gòu)，分類(lèi)管理。從房地產(chǎn)的功能結(jié)構(gòu)來(lái)講，中高檔住房的比例過(guò)大，普通住房、適用房、廉價(jià)房的比例過(guò)低。”山西省商務(wù)學(xué)院容和平說(shuō)。
據(jù)介紹，目前我國(guó)的住房分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，其中廉租房并不進(jìn)入市場(chǎng)。由于在土地稅收方面的優(yōu)惠以及對(duì)利潤(rùn)空間的控制，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格比商品房低。
“我國(guó)人口眾多，如果不做或少做經(jīng)濟(jì)適用房，總是搞商品房，那么價(jià)格要往下降也難。”山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院教務(wù)處處長(zhǎng)馬培生說(shuō)，“住房又是剛性需求，像在太原很多人買(mǎi)的是期房，而不是現(xiàn)房。”
改革開(kāi)放以來(lái)，土地由過(guò)去的無(wú)償無(wú)限時(shí)使用變?yōu)橛袃斢邢迺r(shí)使用。“現(xiàn)行政策是住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓是70年，土地出讓金須在簽訂土地使用權(quán)出讓合同之后一次性支付，存在著很多的弊端。”山西省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)賈保民說(shuō)。
據(jù)介紹，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展過(guò)程中，土地低價(jià)時(shí)代結(jié)束。同時(shí)，我國(guó)土地資源十分稀缺，土地的需求量極多，18億畝耕地稍有不慎就可能失守。
賈保民說(shuō)，一次性支付的土地出讓金使得房子總價(jià)非常龐大，以此作為稅費(fèi)的基數(shù)，相關(guān)稅費(fèi)都在增加，這就增大了交易成本，不利于住房的消費(fèi)，也不利于二手房市場(chǎng)的發(fā)育和存量住房的流轉(zhuǎn)。
“這極易刺激地方政府快賣(mài)地、多賣(mài)地的沖動(dòng)，當(dāng)?shù)卣梢垣@得最大的收益，而下級(jí)政府卻面臨著無(wú)土地收益的危險(xiǎn)，影響到城鎮(zhèn)政府財(cái)政收入的穩(wěn)定性和城市建設(shè)可持續(xù)的發(fā)展。”
專(zhuān)家認(rèn)為，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)時(shí)要靠自己籌措資金，銀行不予貸款，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)階段時(shí)，手中可用的資金已經(jīng)不多，于是有的開(kāi)發(fā)企業(yè)就靠收取訂金等方式籌錢(qián)，這必然會(huì)造成工期拖長(zhǎng)、房子品質(zhì)下降、各種矛盾糾紛不斷等問(wèn)題。
樓盤(pán)開(kāi)發(fā)要分層次
在日前太原市舉辦的第11屆房產(chǎn)會(huì)上，一位前來(lái)參展的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者，所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，基本上都是瞄準(zhǔn)中高檔收入的群體。
此語(yǔ)恰恰切中了令眾多購(gòu)房者心痛的高房?jī)r(jià)問(wèn)題。“現(xiàn)在商品房要么是皇家豪宅，要么就是奢華樣板間，實(shí)際上還是普通住房需要的人多，買(mǎi)房難自然就產(chǎn)生了。”一位購(gòu)房者告訴記者。
“建房子要從老百姓的需求出發(fā)。”對(duì)于這一現(xiàn)象，山西省政府辦公廳經(jīng)濟(jì)處處長(zhǎng)程章認(rèn)為，面對(duì)大多數(shù)普通消費(fèi)者，開(kāi)發(fā)商還是應(yīng)該減少開(kāi)發(fā)高檔的大面積住房。
“降低建設(shè)成本，降低開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)，防止過(guò)度炒房是降低房?jī)r(jià)的三條路子。”山西省地稅局專(zhuān)家趙杰說(shuō)，“十六屆三中全會(huì)提出來(lái)要適機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅，防止部分人過(guò)度炒，你多產(chǎn)就要多交稅。”
山西省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)賈保民建議，一次性征收土地出讓金可以改為分年度向政府交納土地使用稅，房屋產(chǎn)權(quán)人變更，繳費(fèi)主體隨之變更。“這樣可以使龐大的土地出讓金從房?jī)r(jià)中調(diào)出來(lái)，有益于調(diào)動(dòng)住房消費(fèi)，也減輕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力。”
“另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己也要轉(zhuǎn)變觀念，實(shí)行以產(chǎn)定銷(xiāo)，由銷(xiāo)售型物業(yè)的開(kāi)發(fā)向使用型物業(yè)的轉(zhuǎn)變，由開(kāi)發(fā)類(lèi)型向復(fù)合多元型轉(zhuǎn)變，由暴利型向合理利潤(rùn)轉(zhuǎn)變，由粗放型的管理向精確化管理轉(zhuǎn)變，由地產(chǎn)融資向地產(chǎn)金融這個(gè)過(guò)程轉(zhuǎn)變。”北京翰斯投資顧問(wèn)機(jī)構(gòu)李志鋒建議。 |