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本報訊
“2008年是中國房地產上市公司的調整年，131家上市公司的總資產規模達到15796.95億元，總營業收入達到3374.68億元，凈利潤額為603.23億元。受去年房地產市場低迷的影響，房地產上市企業盈利能力和成長能力并不樂觀。其中，近半數房地產上市企業盈利乏力，近九成上市公司成長乏力。”這是記者近日從中國房地產測評中心發布的《2009年中國房地產上市公司測評研究報告》中獲悉的。
記者了解到，該報告是以2008年滬深上市的103家和大陸在港上市的28家，合計共131家房地產上市公司為研究對象。
近半數房地產上市企業盈利乏力
2008年受房地產市場低迷的影響，半數以上的滬深上市公司出現凈利潤下降或由盈利轉為虧損，損害了企業未來的發展能力。測評中心根據上市公司的盈利特征將其劃分為四種類型：突破型、平穩型、乏力型和可疑型。其中，僅有4.85%的上市公司實現盈利突破，平穩型企業約占整個上市公司數目的1/4，盈利乏力型的企業超過半數，同時，盈利可疑型企業比2007年有所上升，達到15.53%。
測評結果顯示，盈利突破型企業的凈利潤均值達到21.55億元、凈資產收益率均值高達16.11%，與之形成鮮明對照的是盈利可疑型企業上述兩個指標為-0.48億元和-19.96%，處于被淘汰的邊緣。
2009年滬深房地產上市公司盈利能力居前的萬科、保利和萬通的經營業績，在2008年的逆市中得到充分體現。其中，萬科2008年共實現銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元；保利2008年共實現銷售面積258.49萬平方米，銷售金額205.11億元；萬通2008年的凈利潤較2007年增長220%，凈資產收益率達到25%。
行業抗風險能力整體健康
關于房地產上市公司抗風險能力，測評結果顯示，房地產上市公司的整體抗風險能力比通常預計的要好一些，屬于強和中抗風險層級的企業占總數的73.78%，行業整體處于較為健康的狀態。
結合房地產開發企業面臨的行業特征，考察滬深房地產上市公司抗風險能力10強企業資產負債率季度變化數據，可以發現，其資產負債率水平基本處于正常狀況，相當一部分10強企業呈現小幅下降趨勢。尤其是金融街從2007年的近70%，下降到2009年第一季度不到50%，抵抗市場銷售量、成交價格波動的能力顯著增強。流動比率和速動比率也扭轉了2008年年中的趨勢，至2009年第一季度出現大幅攀升的現象，有效地提高了企業的短期償債能力。
但測評結果特別指出，根據資產負債率、流動比率、速動比率、總資產周轉率和存貨周轉率均值的比較分析，處于低和無抗風險層級的企業狀況堪憂，如果2009年市場調整進一步下行，那么這類企業將無法有效地維持生存。此外，中抗風險層級的企業的抗風險能力也將持續下滑，有可能進入到更低的層次。
記者了解到，低抗風險層級和無抗風險層級企業的資產負債率均值分別達到74.91%和71.43%，再考慮到其資產中有相當一部分流動性較低的存貨，那么這兩類企業的命運完全寄托在2009年市場銷售量持續增長上。2009年第一季度季報也說明，這兩類企業尤其是無抗風險層級企業麻煩依舊，抗風險能力并沒有隨著市場成交量放大顯著改善，只是壓力稍有減輕，資產負債率稍稍下降，每股現金存量僅略有增加。
近九成上市公司成長乏力
房地產上市公司成長能力方面，測評結果顯示，受累于2008年房地產市場萎縮，房地產上市公司的成長動力受到明顯抑制，83.50%的企業落入低成長性類別，如果加上無成長性類別的企業，則近九成企業成長乏力。低成長性企業的銷售收入增長率、凈利潤增長率、凈資產增長率均值分別為-0.87%、-10.34%和16.57%，相對于高成長性企業來講，基本處于維持狀態。
報告指出，2009年第一季度房地產上市公司資金鏈壓力開始緩解，一方面，市場回暖、成交量放大、銷售陡增為開發商提供了大筆回籠資金的良機；另一方面，由于融資政策放寬、土地出讓金交付允許延后、資本市場回暖、創新型金融工具松綁，房地產上市公司融資渠道有所拓寬。從政府到銀行，都不同程度地對優秀上市房企的融資提供了便利，充沛的現金為房地產行業持續回暖提供了一定的基礎。
報告認為，當前全球經濟受金融危機重創，世界銀行和國際貨幣基金組織近期均預計2009年全球經濟將出現負增長，加之突如其來的全球性甲型H1N1流感病毒疫情，增加了全球經濟的不確定性。在消費收縮、宏觀經濟尚未企穩的情況下，房地產業的未來發展也充滿了諸多的不確定性。 |