由于在較長時期過度依賴房地產來拉動增長，從而導致經濟失衡并引發危機的事例，近些年來在國際上時有發生，其中最有影響的要算上個世紀發生在日本的“平成恐慌”和本世紀發生在美國的“次貸危機”了。
上個世紀的80年代，日本政府為了維持國內的增長和繁榮，不僅實行超低利率乃至零利率政策引導人們把資金源源不斷投向房地產市場，甚至還在大藏省的支持下成立了6家住宅專業銀行為房地產開發融資。從1984至1989年，短短五年時間日本的土地價格就上漲了2倍，東京、大阪等大城市甚至上漲了2.5至3倍。據推算這期間全國銀行直接投放不動產的資金達60至70萬億日元，間接投放的達50至60萬億日元，這些巨額資金的投入在推動房地產業大舉擴張的同時，也推動了房地產價格的節節攀升。當時日本東京的地價幾乎相當于全美國的地價，所以有的日本人甚至發出要去“購買美國，收購世界”的狂言。而當1990年4月土地價格開始下跌后，所有那些巨額資金都成為不良債權。1989年是日本平成元年，此前日本媒體曾大肆鼓吹新一輪的“平成景氣”即將到來，然而在這之后人們所看到的非但不是什么平成景氣，反而是給日本乃至東亞相關國家都帶來了巨大災難的“平成恐慌”，甚至整個90年代，對于日本人來說都成了“失去的十年”、“傷心的十年”。日本政府曾動用了70萬億日元的“景氣恢復對策資金”，也都無濟于事。有人曾計算過，二戰后日本在其經濟快速增長中從美國賺去了約10萬億美元，而90年代里卻等于把這筆錢又還給了美國。
再看2008年由美國次貸危機而引發的全球金融危機，同樣與房地產業有著直接的關系。進入新世紀尤其是小布什擔任總統后，美國政府為了避免網絡泡沫可能帶來的經濟衰退，便把政策的注意力轉向了房地產業，竭力通過讓老百姓借款買房、擴大房地產需求來拉動經濟增長。2007年7月美國住房和城市發展部部長阿方索·杰克遜來華，在接受記者采訪時說：“我就任時布什總統曾讓我減少美國的無房人口比例，”還表示他所領導的住房和城市發展部的主要職責就是“讓人民有房子住”，并提供“人民買得起的房子”。然而美國人大多是不攢錢的，為了讓那些沒有積蓄的人也能有錢買房子，美國政府不但放任金融機構向他們發放零首付的次級按揭貸款，甚至向全世界發行包括次級債在內的高風險債券。那位住房和城市發展部部長當時來華的目的，就是游說中國購買美國的住房債券。憑借發行高風險債券從全世界籌來的資金，一時間在美國約有220萬個家庭圓了他們的“房產夢”。可是當那些原本就充斥著風險的金融衍生交易終于引發次貸危機，繼而又演化成波及全世界的金融危機時，不僅讓許多美國人失去了他們的房產，也讓美國和全世界都再次體驗了如同上世紀30年代大蕭條那樣的災難。美國的教訓再次警告人們，房地產對于醫治經濟失調和拉動增長，其實是一味治標不治本的止痛藥，長時期過度地依賴于它，不但會引致泡沫經濟，甚至還會危及經濟安全。
在我國，住房分配貨幣化的改革之所以自1998年起推開，與當時亞洲金融危機所帶來的外部經濟環境惡化不無聯系。為了避免那場危機可能帶來的出口下降和經濟下滑，中國適時啟動了住房分配貨幣化改革并帶動了房地產業的擴張性發展，這對于當時實現保增長確實起到了重要作用。這種保增長的思路和作法，與上個世紀80年代日本為了拉動經濟持續增長把大量資金投向房地產業，以及進入新世紀以來美國為了避免網絡泡沫破滅可能招致經濟衰退鼓勵人們都去投資買房圓“房產夢”，具有某些相似之處。不同的是，中國的房地產業還缺少像日本那樣的金融機構或美國那樣的金融工具來為其融資，所以還不至于招致像平成恐慌或次貸危機那樣的嚴重后果。
但這并不等于說中國就可以高枕無憂了，必須看到，中國的房地產業同樣隱含著某些風險，依靠房地產拉動經濟增長也是有條件的，它必須是在房地產業發展滯后或者與社會經濟發展總體水平基本保持平衡的狀況下才可以審慎使用。而當房地產的供給已經超過有支付能力的社會需求時，則必須進行相應的調整才具有可行性。否則，就會呈現出我國自2008年以來的狀況，即房價依然處于高位甚至保持上漲，但交易量卻持續萎縮、交易清淡的局面。這樣一個缺少市場交易量的房地產業，不僅拉動不了經濟增長，甚至可能預示著某種市場危機的到來，一旦房地產開發企業的資金鏈斷裂，大批囤積的房屋遭到拍賣，房價就會大幅下跌，并帶來大量的銀行壞賬。如此一來，房地產業就不僅起不到支柱產業的作用，反而會成為一個災難性產業了，它所帶來的災難性后果不僅會讓房地產業自身遭受重創，也會危及整個社會的經濟安全，最終勢必會讓民生受到傷害。所以，在這種情況下，政府就應當通過相應的宏觀調控政策讓市場風險主動得以釋放，避免市場風險被動地系統性釋放而引發危機。 |
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