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地價下降有助于降低房價成本
國土資源部近期公布的報告顯示，一季度全國地價8年來首次出現下降。在樓市“小陽春”行情已經延續3個月，即將面對紅五月考驗的時候，這一消息引發了很多人對于房價的再度關注：地價下降是否會帶動房價下跌？未來樓市走勢如何？
國土資源部發布的“2009年第一季度全國主要城市地價狀況分析報告”顯示，全國35個重點城市地價環比、同比均出現下降，總體水平為3189元/平方米，環比下降1.53%，同比下降2.25%，增幅比2008年同期下降14.37個百分點。這是8年來土地價格持續高漲之后，全國地價首度出現下降。 此報告一出，立即引發了很多的猜想：土地成本下降，房價是不是也要降了？地價與房價之間確實存在著緊密的聯系，特別是一些地方政府在片面的“經營城市”的理念下，默許、縱容開發商抬高房價，推動地價不斷上漲，從而使得政府獲得的土地出讓金水漲船高；反過來，地價的不斷攀升，也給開發商持續漲價提供了理由。地價和房價互相“促進”，共同“進步”。
雖然沒有權威部門的統計，但根據業內人士的說法，目前地價成本占房地產開發總成本的部分超過1/3。“地價的下降必然會降低開發商的建設成本，從長遠來說，有助于抑制房價持續上漲。”復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任尹伯成說，今年一季度出現的地價下跌，是對前兩年房價、地價上漲過快的修正，它會對未來房價形成向下的牽引力。
但他同時也表示，房價是由開發成本和企業利潤構成，如今地價等開發成本雖然在下降，但并不等于開發商愿意降低企業利潤，因此地價下降并不等于房價一定會下降，這仍然要看開發商與購房者之間的博弈結果。
解剖地價與房價關系的案例
深圳一直被看作是全國樓市重要的風向標，同樣也是解剖房價與地價作用機制的極佳案例。國土資源部的報告顯示，一季度深圳居住地價同比下降26.84%，領跌全國35個大中城市。
根據中原地產對深圳國土局相關數據的追蹤統計顯示，從2003年到2008年，深圳出讓商住用地成交樓面地價分別是每平方米1335元、2075元、2163元、3024元、3748元、2100元；而同期，深圳房價分別是每平方米5680元、5980元、7040元、9132元、13370元、12794元。
可以看出，房價和地價之間在變化趨勢上存在一定的相關性。2003年至2007年深圳市地價與房價都保持快速上漲態勢，2008年則雙雙出現下降，總體上地價與房價的走勢基本保持一致。
但同時，深圳房價的漲速明顯要快于地價的上漲。據記者測算，2003至2008年深圳居住地價占住宅價格的比例分別是23.5%、34.7%、30.7%、33.1%、28.0%、16.4%。可以看出，地價占房價的比例沒有隨房價的上漲而直線增大，反因房價的較高增長而有減小的趨勢。
“這說明地價的增加不是房價上漲的決定性原因。”深圳中原物業顧問有限公司總經理李耀智說，地價走在房價前面，房價隨著地價的漲跌而升降，這是理想中的模型。按照這種理論，深圳房價2008出現大幅調整，2007年的地價就應該事先作出反應，但事實上國內很多城市的“地王”就是在2007年創造出來的。
李耀智認為，房價和地價是雙向作用的，也就是說樓市的興衰起落也會決定土地的成交價格。樓市火爆時，開發商手中的資金充裕，自然出手大方，反之樓市冷清時，土地自然就乏人問津。現在樓市逐漸回暖，土地價格可能會逐步隨之走高。
一些先行指標下降堪憂
全國樓市自2007年進入下降通道以來，持續蕭條了一年時間。在國家出臺一系列鼓勵性政策后，壓抑了許久的剛性需求釋放出來，在今年一季度帶來了一波“小陽春”行情。在經歷了3個月的成交井噴后，有些地方樓市的成交量開始小幅萎縮，而作為樓市傳統銷售旺季的5月份也即將到來，房地產市場似乎又走到了一個岔路口，房價漲跌都有可能。
根據國家統計局和國家發改委的統計，3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%，降幅比1月擴大0.1個百分點；但與此同時，環比卻上漲0.2%。這意味著，全國房價較去年同期仍然是在下降，但與2月份相比，有復蘇抬頭之勢。
“在現在的形勢下，最重要的是開發商的態度，而非是地價的漲跌。”深圳中原物業顧問有限公司總經理李耀智說，國內樓市自2007年以來，已經持續調整了一年時間，目前好不容易回暖，如果開發商抱定“快速出貨”的心態，房價可能會企穩，在現有的基礎上小幅波動；但如果開發商追求高利潤，很可能房價再度出現上揚，目前深圳、上海等地就出現了很多樓盤提價的現象。
一些專家認為房價未來走勢不太樂觀。數據顯示，一季度，全國完成房地產開發投資4880億元，同比僅增長4.1%，比去年同期大幅回落28.2個百分點；全國房屋竣工面積同比增長26.3%，而新開工面積同比下降16.2%。
“這些都是房地產市場的先行指標，它們出現下降，說明全國樓市的隱憂不少。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，現在樓市回暖行情還不明朗，有很大不確定性，如果剛性需求釋放完畢，國家有關部門不出臺進一步的刺激措施，不排除樓市下半年再次探低、呈現“W”形走勢。 |